N° RG 25/00149 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PNGC

N° RG 25/01748 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3TR

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 27 Avril 2026

OPPOSANT:

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

A:

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par Mme [O] [K] (Conjoint)

Madame [O] [S] [N] [Y] épouse [K], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Sabine CABRILLAC, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier :Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 23 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 27 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 27 Avril 2026 par

Sabine CABRILLAC, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL

Copie certifiée conforme délivrée à M. [F] [K]

Mme [O] [S] [N] [Y] épouse [K]

EXPOSE DU LITIGE :

Selon contrat de bail du 4 juin 2020, la société PROMOLOGIS SA [Adresse 4] a donné en location à Mme [O] [K] et M. [F] [K] des locaux à usage d’habitation avec parking, sis [Adresse 5], moyennant un loyer initial de 702,02 € pour le logement et 40,50 € pour le parking, outre une provision sur charges de 182,03 €.

Un dépôt de garantie de 742 € était versé par les locataires.

Un état des lieux d’entrée contradictoire était établi le 04 juin 2020.

Les locataires ont délivré congé par courrier en date du 1er février 2024, invoquant notamment l’absence de chauffage.

Un état des lieux de sortie contradictoire était établi le 30 avril 2024.

Par courrier en date du 15 mai 2024 adressé au bailleur, les époux [K] ont a contesté l’état des lieux de sortie et les augmentations de loyer. Ils demandaient également que les frais de chauffage soient expurgés des charges.

Par courrier du 3 juillet 2024 et mise en demeure du 5 septembre 2024, le bailleur sollicitait le règlement de la somme de 2397,39 € après déduction du montant du dépôt de garantie, au titre de la régularisation des charges et des dégradations locatives.

Le 19 décembre 2024 la SA PROMOLOGIS a adressé aux locataires un décompte modificatif, le bailleur reconnaissant leur devoir la somme de 765,55 € au titre de la régularisation des charges 2021, outre 61,87 € au titre de la régularisation des charges 2020.

Aucune issue amiable n’a pu aboutir.

Par requête du 30 décembre 2024 Mme [O] [K] a sollicité la convocation de la SA PROMOLOGIS devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

-702,02 au titre du remboursement du dépôt de garantie,

-2120 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 mai 2025, la SA PROMOLOGIS a fait assigner M. [F] [K] devant cette juridiction aux de voir :

— ordonner la jonction de l’instance avec l’instance opposant Mme [O] [Y] épouse [K] à la société PROMOLOGIS,

— condamner M. [F] [K] à lui payer les sommes de 2137,99 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 23 février 2026, où l’affaire a été retenue, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, a déposée des conclusions auxquelles elle se réfère.

A titre principal, elle demande de juger que le logement loué présentait des dégradations lors de sa restitution, qui ont été contradictoirement relevées dans l’état des lieux de sortie du 30 avril 2024 et que les régularisations de charges sont conformes.

En conséquence elle sollicite le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Mme [K].

Elle expose que les réparations locatives s’élèvent à la somme de 2080,32 € en raison de la nécessité de reprendre la peinture des murs présentant des traces d’enduit jaunâtre mis en place pour reboucher des trous. Elle soutient avoir procédé à des régularisations de charges pour les années 2020 et 2021, afin de tenir compte de l’absence de chauffage au cours de cette période. Elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts en l’absence de préjudice moral démontré.

A titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation solidaire des époux [K] au paiement de la somme de 2137,99 €, après déduction du montant du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives et des régularisations de charges 2020 à 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Subsidiairement, si la juridiction devait entrer en voie de condamnation à son encontre, elle demande de voir ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties et en toute hypothèse, elle sollicite la condamnation in solidum des époux [K] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [O] [K] et M. [K] [F] représenté par son épouse, munie d’un pouvoir, contestent les dégradations locatives alléguées. Ils affirment que les traces jaunes sur les murs, mentionnées sur l’état des lieux de sortie, étaient présentes lors de l’entrée dans les lieux. Ils soulignent que l’état des lieux entrant a été réalisé en période de COVID, rapidement, et que l’état des lieux de sortie a été signé sur tablette.

Ils font valoir que le chauffage n’a pas fonctionné jusqu’en 2023, de sorte que les charges de chauffage pour 2023 sont indues. Ils contestent la régularisation de charges opérée par le bailleur.

En conséquence, ils sollicitent le rejet de l’intégralité des demandes de la SA PROMOLOGIS, la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 742 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été placée en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS :

— sur la jonction.

Aux termes des articles 367 et 368 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

Les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

En l’espèce, les instances enrôlées sous les n° 25-00149 et n° 25-01748 seront jointes pour se poursuivre sous le numéro unique 25-00149.

— Sur la restitution du dépôt de garantie et la dette locative.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard; le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Pour justifier du refus de restituer le dépôt de garantie aux locataires, le bailleur invoque l’existence d’une dette au titre de dégradations locatives (A) et des charges locatives (B).

A- Sur les dégradations locatives.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par des cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Les dégradations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement ou par huissier de justice ;

Il appartient également au bailleur de justifier du montant des réparations locatives par la production de devis ou de factures.

A ce titre, le bailleur produit un chiffrage, établi par lui-même lors de l’état des lieux de sorti, pour un montant de 2080,32 €, signé par Mme [K].

L’étude de ce document ne permet pas de savoir, pour les postes de réparations visés, comment le chiffrage a été réalisé.

Le bailleur verse également une facture pour la peinture des murs des deux chambres, cuisine, entrée séjour et WC, pour un montant de 2323,20 €.

La comparaison des états des lieux fait ressortir que si les peintures étaient neuves lors de l’entrée dans les lieux, les locataires ont restitué un logement présentant des trous rebouchés à la peinture blanche laissant apparaître des traces sur plusieurs murs de l’entrée, du séjour, de la cuisine des deux chambres, ce qui révèle des reprises ponctuelles, non homogènes, et également des traces de scotch sur un mur du WC.

L’état des lieux de sortie mentionne également la présence de traces jaunes « suite livraison ». Aucune précision n’est apportée par les parties sur cette mention qui se révèle ambiguë, de telle sorte qu’il n’est pas établi que ces traces seraient imputables aux locataires ou qu’elles résulteraient de leur fait.

Le bailleur produit une facture de la société Entreprise MOULIN pour la reprise des peintures des murs de l’ensemble du logement pour un montant de 2323,20 €.

Au regard de ces éléments, les désordres imputables aux locataires se limitent à des reprises localisées consécutives au rebouchage des trous.

Compte tenu de la durée d’occupation du logement de 4 ans, la réfection complète de l’ensemble des murs apparaît disproportionnée au regard des seules dégradations imputables aux locataires.

En conséquence, il sera retenu au titre des frais de reprise de peinture la somme de 600 €.

B- charges locatives.

Le litige porte sur la régularisation des charges locatives, notamment en raison du dysfonctionnement du chauffage allégué par les locataires.

Il résulte des pièces versées aux débats que des dysfonctionnements du chauffage ont été constatés au début de la relation locative jusqu’en 2022. Toutefois, aucun élément n’est produit pour démontrer que ces dysfonctionnements se seraient poursuivis au-delà de cette date.

Il n’est pas plus contesté que le bailleur a procédé à une régularisation des charges locatives le 19 décembre 2024 pour tenir compte de l’absence de chauffage.

En conséquence, la demande formée par le bailleur au titre de l’arriéré de charges est fondée.

COMPTE ENTRE LES PARTIES :

Il résulte du décompte produit que le bailleur réclame la somme de 2137,99 € au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, comprenant notamment 2080,32 euros de réparations locatives, après déduction du dépôt de garanti.

Les réparations locatives étant retenues pour un montant de 600 euros, il convient de dire que la créance du bailleur, après déduction du montant de garantie, s’élève à la somme de 657,67 euros.

Les époux [K] seront condamnés solidairement à payer la somme de 657,67 euros à la SA PROMOLOGIS.

— sur la demande indemnitaire.

Les époux [K], qui ne justifient d’aucun élément pour établir le préjudice moral invoqués, seront déboutés de la demande formée à ce titre.

— sur les demandes annexes.

L’exécution provisoire est de droit ainsi qu’il est dit à l’article 514 du code de procédure civile.

Les parties succombant partiellement en leurs demandes, il convient de dire que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

L’équité ne commande pas en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la Protection, statuant par jugement contradictoire, en dernier ressort,

Ordonne la jonction des instances enrôlées sous les n° 25-00149 et n° 25-01748 sous le numéro unique 25-00149,

Condamne solidairement Mme [O] [Y] épouse [K] et M. [F] [K] à payer à la société PROMOLOGIS SA D’HABITATION A LOYER MODERE la somme de 657,67 euros au titre de l’arriéré locatif et des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse aux parties la charge de leurs propres dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 27 avril 2026 par mise à disposition du jugement au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.