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N° RG 25/00637 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PO7K

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Mars 2026

EXPERT : Madame [G] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [B] [K]

née le 07 Août 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL PHUNG 3P, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. AMPLIFON FRANCE

RCS de [Localité 2] sous le numéro 318 083 110

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et M^e Pierre-Jacques LABARDE, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Magali ESTEVE

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 06 Janvier 2026

MIS EN DELIBERE au 03 Mars 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 03 Mars 2026

Rappel des faits et de la procédure :

Par acte sous-seing privé en date du 30 septembre 1974, prenant effet au 1er octobre 1974, Monsieur [F] [K], aux droits duquel sont venus M^me Veuve [F] [K], Mme [O] [A] née [K] et Mr [E] [K], aux droits desquels est venue Madame [B] [K], a donné à bail commercial à la société CUISINE CONSEILS, aux droits de laquelle est venue la société ALPHA-ORTHOPEDIE, aux droits de laquelle est venue la société LANGUEDOC-ACOUSTIQUE, aux droits de laquelle est venue AMPLIFON FRANCE, prise en son établissement secondaire, un local d’une superficie de 111 m², au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3].

Plusieurs renouvellements ont été actés et suite à un congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement et modification du montant du loyer, le juge des loyers commerciaux a été saisi et par jugement du 2 octobre 2007, a fixé le loyer à la somme annuelle de 13.280 euros hors charges avec effet rétroactif à compter du 1er octobre 2005.

Le bail commercial est consenti à usage de « l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie » sous conditions.

Le bail est venu à expiration le 30 septembre 2014 et s’est poursuivi par tacite prolongation.

Le 14 mars 2024 par exploit de commissaire de justice, Madame [B] [K], bailleur a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail commercial et fixation du loyer à la somme trimestrielle de 6.500 euros HC/HT.

Madame [B] [K] a fait signifier au preneur son mémoire en fixation d’un loyer de renouvellement par commissaire de justice le 20 décembre 2024.

Sans réponses du preneur, Madame [B] [K] a fait assigner la SAS AMPLIFON France par acte d’huissier signifié le 28 février 2025 devant le juge des loyers commerciaux.

Prétentions et moyens

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire en réplique (mémoire n°2, Madame [B] [K] sollicite du juge des loyers commerciaux de :

FIXER la date de renouvellement du bail rétroactivement au 1er octobre 2024 ;

FIXER le loyer de renouvellement des locaux précités à l’effet du 1er octobre 2024 à la somme de VINGT SIX MILLE EUROS (26.000 €) par an hors charges ;

FIXER les modalités de paiement du loyer renouvelé mensuellement ;

SIGNER un bail actualisé à compter du 1er octobre 2024 dont les frais seront partagés entre le BAILLEUR et le PRENEUR ;

REJETER la demande formulée par la société AMPLIFON FRANCE tenant à fixer un loyer annuel à la somme annuelle quatorze mille sept cents euros hors charges (14.700 € HC) à compter du 1er octobre 2024 ;

A titre principal,

VU l’irrecevabilité de l’expertise non contradictoire réalisée à la demande exclusive de la société AMPLIFON France en date du 15 septembre 2025,

REJETER la demande formulée par la société AMPLIFON FRANCE tenant à fixer un loyer annuel à la somme annuelle quatorze mille sept cents euros hors charges (14.700 € HC) à compter du 1er octobre 2024 ;

Subsidiairement :

DESIGNER un expert judiciaire qu’il plaira au Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Montpellier qui aura pour mission de : Convoquer les Parties dans le respect du contradictoire ;

Se faire communiquer tous les éléments et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Entendre tous sachants ;

Réunir les parties à cet effet autant de fois que nécessaire ;

Visiter les lieux objet du bail, les décrire et en préciser les caractéristiques ;

Indiquer la destination des lieux et leur usage effectif ;

Dire quelles sont les obligations respectives des parties ;

Se prononcer sur l’existence alléguée de cafards et autres insectes et en déterminer la responsabilité ;

Se prononcer sur l’existence de dégâts des eaux et en déterminer la responsabilité Relever les facteurs locaux de commercialité et leur modification entraînant le déplafonnement du loyer renouvelé ;

Effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment, de fournir tous éléments d’appréciation de la valeur locative des lieux loués notamment : ▪ La surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble ;

▪ L’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties ;

▪ L’importance des locaux annexes et des dépendances affectées, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce ;

▪ La nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire ;

▪ L’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux ;

▪ L’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales ;

▪ L’incidence du niveau des loyers commerciaux dans le nouveau [Adresse 5] de [Localité 1] ;

▪ La modification des facteurs locaux de commercialité au sein du quartier où se sis le Local [Localité 4] ;

▪ La construction du nouveau [Adresse 5] ;

Recueillir tous éléments et donner les méthodes d’évaluations de calcul permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués à compter du 1er octobre 2024 ;

Proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé ;

Donner tous renseignements utiles à la solution du litige ;

Du tout, dresser un pré-rapport ou une note de synthèse en donnant aux parties un délai suffisant pour s’exprimer à ce sujet ;

Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et, ordonner que la consignation soit mise à la charge de la société AMPLIFON FRANCE ;

Réserver les dépens.

FIXER le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de VINGT SIX MILLE EUROS (26.000 €) par an hors charges à compter du 1er octobre 2024.

En tout état de cause :

CONDAMNER la société AMPLIFON FRANCE à régler à Madame [B] [K] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société AMPLIFON FRANCE à régler à Madame [B] [K] le reliquat dû des loyers sur la période courante entre le 1er octobre 2024 jusqu’à la date du Jugement à intervenir ;

CONDAMNER la société AMPLIFON FRANCE à régler à Madame [B] [K] les intérêts dus en raison du retard dans le paiement du reliquat des loyers dus à compter de la demande de renouvellement en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’articles 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER la société AMPLIFON FRANCE aux entiers dépens, en ce compris, les frais d’exécution de la décision à venir ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ;

Elle soutient que des modifications des facteurs locaux de commercialité sont intervenues, et explique se baser sur les annonces commerciales de location de fonds environnant.

***

Aux termes du dispositif de son mémoire en réponse 2 valablement notifié, la société AMPLIFON France sollicite du juge des loyers commerciaux :

De déclarer recevable, comme pièce versée aux débats, le rapport établi par Monsieur [R], expert ;

Rejeter la demande de Madame [B] [K] en fixation du loyer de renouvellement des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5], loués à la somme de 26.000 euros par an HC à compter du 1er octobre 2024 ;

Dire et juger que le loyer du bail renouvelé sera chiffré à la somme de 14.700 euros par an hors taxes et changes avec indexation telle que prévue au bail, et ce à compter du 1er octobre 2024 ;

S’en rapporter au juge quant concernant l’instauration d’une mesure d’expertise, laquelle, si elle est ordonnée, le sera aux frais avancés de Madame [B] [K],

Débouter Madame [B] [K] en sa demande de versement par la société AMPLIFON France à compter du 1er octobre 2024 d’un reliquat de loyers dès lors que le juge n’a pas chiffré le montant du loyer renouvelé,

Débouter Madame [B] [K] en sa demande de versement par la société AMPLIFON France d’intérêts de retard sur cet éventuel reliquat et leur capitalisation

Débouter Madame [B] [K] en sa demande

Condamner Madame [B] [K] à lui régler au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 6.000 euros ainsi que les dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, elle s’appuie sur le rapport de Monsieur [N] [R], expert près la cour d’appel de [Localité 1] et indique que le local présente des désordres récurrents s’agissant de la présence d’insectes et de la survenance de dégâts des eaux.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, et a été retenue à l’audience du 6 janvier 2026.

A cette audience, les conseils des parties ont déposé leurs mémoires et pièces et ont été avisés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026.

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

En l’espèce,

Les parties s’accordent sur la date de renouvellement du bail au 1er octobre 2024 et il convient d’en prendre acte.

Madame [B] [K] considère que le rapport d’expertise de Monsieur [N] [R] est irrecevable aux motifs qu’il n’a pas été établi contradictoirement.

Le preneur peut cependant faire valoir les conclusions de l’expertise dans le cadre de la présente procédure, versées aux débats et donc discutées contradictoirement. Elles constituent une pièce probante, et il appartient au juge sans se fonder exclusivement sur ledit rapport d’examiner si le calcul du montant du loyer sollicité est corroboré par d’autres éléments.

Compte-tenu que les parties s’opposent sur l’éventuelle évolution de la valeur locative et qu’elle parviennent chacune, à des conclusions opposées notamment en ce qui concerne l’évolution des facteurs locaux de commercialité, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants pour en apprécier la portée et fixer le montant du loyer du bail renouvelé, il convient, conformément à la demande subsidiaire du bailleur, d’ordonner une expertise qui aura lieu à ses frais avancés, étant demandeur à l’instance.

L’expert sera désigné, prenant en considération que Monsieur [N] [R] est déjà intervenu pour la réalisation d’une expertise produite par le bailleur.

Enfin s’il est sollicité du bailleur que l’expert se prononce sur l’existence de cafards et autres insectes et sur l’existence de dégâts des eaux et en détermine la responsabilité, il sera rappelé que l’expert mentionnera l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties, mais n’a pas pour mission de définir les responsabilités des désordres, la compétence du juge des loyers commerciaux étant limitée.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Dit que le bail commercial portant sur le local sis au rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 3] est renouvelé au 1er octobre 2024,

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder

Madame [G] [H]

Port. : 06.29.97.38.20 Mèl : [Courriel 1]

avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie, les photographier, en cas de contestation les mesurer ;

3) d’entendre tous sachants, se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,l’importance de la ville, du quartier, de la rue,la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 6 octobre 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que Madame [B] [K] devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 3 avril 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER »

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.