COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TOTAL COPIES

MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° : N° RG 23/03618 – N° Portalis DBYB-W-B7H-ON3B

Pôle Civil section 1

Date : 22 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [R] [S] épouse [U]

née le 27 Septembre 1944 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Raymond bernard DURAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 6]" pris en la personne de son syndic professionnel la SARL OPALEO, RCS [Localité 8] 504 048 [Localité 1], située [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice résidant es qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représenté par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 10 Novembre 2025

MIS EN DELIBERE au 22 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Janvier 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 août 2023, Mme [R] [S] épouse [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] [Adresse 2] à Sète, pris en la personne de son syndic, la SARL OPALEO, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2023.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 26 novembre 2024, Mme [R] [S] épouse [U] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et l’article 1367 du code civil, de :

À titre principal :

— annuler intégralement l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 8 juin 2023, ainsi que le procès-verbal de ladite assemblée générale qui en a été dressé par le syndic, la SARL OPALEO,

À titre subsidiaire,

— annuler les résolutions n°1, n°2, n°4 et n°5 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 8 juin 2023,

En tout état de cause :

— désigner tel administrateur provisoire qu’il plaira au Tribunal pour la copropriété de la résidence "[Adresse 6]" pour une durée d’une année reconductible, avec pour mission d’administrer ladite copropriété conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret 67-223 du 17 mars 1967 et de tenir une assemblée générale ayant notamment pour objet de désigner un syndic de copropriété, missions dont il rendra compte par écrit au Tribunal et qui prendront fin au jour où le syndic désigné acceptera la sienne.

— la dispenser des frais de procédure au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que :

— l’assemblée générale litigieuse s’est tenue uniquement par correspondance, en violation de l’article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965,

— les signatures électroniques des copropriétaires élus membres du bureau sont irrégulières, ces derniers n’étant pas présents et les signatures sont intervenues hors du délai réglementaire de 8 jours,

— les résolutions n°1 et 2 ayant élu [T] [I] présidente de séance et [G] [J], scrutateur, doivent être annulées, ces deux copropriétaires n’étaient ni présents, ni représentés lors de l’assemblée générale,

— les résolutions n°4 et 5 désignant la SARL OPALEO, en qualité de syndic et nommant constituant le conseil syndical, sont irrégulières, la majorité requise de l’article 25c de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été atteinte, un second vote à la majorité de l’article 24 n’était possible pour aucune des résolutions,

— tenant l’annulation de l’assemblée générale, voire de la résolution ayant désigné la SARL OPALEO, en qualité de syndic, la copropriété se trouve dépourvu de syndic.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter [R] [S] épouse [U] de ses demandes,

— condamner [R] [S] épouse [U] à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes il expose notamment que :

— il n’est ni contesté ni dissimulé par le syndic que cette convocation à une assemblée générale extraordinaire se tenant exclusivement par correspondance et due notamment à un oubli de sa part ainsi qu’il résulte du courrier produit par [R] [S] épouse [U],

— aucun texte ne prévoyant la nullité de l’assemblée générale tenue exclusivement par correspondance et [R] [S] épouse [U] échouant à démontrer un grief, la demande d’annulation sur ce fondement sera rejetée,

— les signatures électroniques de la présidente de séance et du scrutateur ont été certifiées et le fait que le procès-verbal ait été signé plus de 8 jours après la tenue de l’assemblée générale ne cause aucun grief et n’entraîne aucune nullité,

— par ailleurs, la nullité des résolutions désignant le scrutateur et le président ne peut affecter la validité de l’assemblée générale.

La clôture de la procédure a été différée au 13 octobre 2025. A l’issue de l’audience du 10 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 8 juin 2023

Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté (…).

En l’espèce, Mme [R] [S] épouse [U] sollicite de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 8 juin 2023, organisée uniquement par correspondance, en violation du texte précité.

Il résulte en effet des pièces produites aux débats et ce n’est pas discuté par le syndicat des copropriétaires que l’assemblée générale querellée portant notamment sur le renouvellement du contrat du syndic s’est exclusivement tenue par correspondance.

Or et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale par présence physique n’est pas une option mais une obligation d’ordre public, entraînant en cas de violation l’annulation de l’assemblée générale.

Ainsi l’argument selon lequel une première assemblée générale du 21 mars 2023 avait approuvé les comptes et les budgets provisionnels, ne saurait prospérer, pas plus que l’objectif de réduire les coûts d’une seconde assemblée, d’oublis lors de l’assemblée précédente et l’absence de grief pour Mme [R] [S] épouse [U].

Il convient par ailleurs de relever que les dispositions prises pendant la crise sanitaire liée au Covid 19 autorisait le syndic à faire le choix d’une assemblée générale tenue uniquement au moyen d’un vote par correspondance à la condition toutefois que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’ait pas été possible, le but d’une assemblée générale étant en effet de pouvoir permettre le libre débat entre tous les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété.

Ces dispositions étaient dérogatoires et ont pris fin le 31 juillet 2022, soit antérieurement à l’assemblée générale litigieuse.

Dans ces conditions, l’assemblée générale du 8 juin 2023 doit être annulée.

➢ Sur la demande en désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété

Aux termes de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans le délai éventuellement fixé par l’ordonnance et sous réserve de l’application des dispositions de l’article 9 ci-dessus, de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

[R] [S] épouse [U] sollicite la nomination d’un administrateur provisoire tenant l’annulation de l’assemblée générale ayant renouveler le mandat du syndic en place.

Or il s’évince du texte précité qu’une telle nomination relève des pouvoirs du président du tribunal judiciaire, statuant sur requête.

Dans ces conditions, la demande en ce sens sera rejetée.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l’intégralité des frais exposé à l’occasion de la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [R] [S] épouse [U] la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par Mme [R] [S] épouse [U] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE l’assemblée générale du 8 juin 2023 ;

DEBOUTE Mme [R] [S] épouse [U] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] [Adresse 2] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Mme [R] [S] épouse [U] la somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Mme [R] [S] épouse [U] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.