N° RG 25/00054 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBEBY – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 30 Janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 25/00054 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBEBY

N° MINUTE : 26/00001

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

DU 30 Janvier 2026

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Nous Wendy THY-TINE, juge placée, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, en matière de référés au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon ordonnance de la Première Présidence de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. AMY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Amel KHLIFI ETHEVE de la SELARL AMEL KHLIFI-ETHEVE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET

Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Décembre 2025

CE M^e Amel KHLIFI-ETHEVE

CCC à M. Le Préfet de la Réunion

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 02 juillet 2021, la SCI AMY a donné à bail à Monsieur [T] [U] un logement sis [Adresse 3], à compter du 05 juillet 2021, pour un loyer mensuel 460 euros.

A la suite de plusieurs loyers impayés, la SCI AMY a fait signifier le 08 juillet 2024 à Monsieur [T] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au contrat et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 4820 euros, au titre de l’arriéré locatif, hors coût de l’acte, dans le délai de deux mois.

C’est dans ce contexte que la SCI AMY a, suivant exploit de commissaire de justice en date du 06 février 2025 fait assigner Monsieur [T] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE statuant en référé aux fins de voir :

déclarer sa demande recevable et bien fondée

constater et prononcer la résiliation du bail survenue le 09/09/2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 02/07/2021

ordonner la libération des lieux par Monsieur [T] [U] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie

ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [U] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique sans délai à compter de la signification du commandement davoir à libérer les locaux, ce en application de l’article L412-1 du Code des procédures civiles

ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [U]

assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés

condamner Monsieur [T] [U] à payer à titre provisionnel la somme de 5878 euros au titre des loyers, provisions pour charges arrêtés à la date du 09 septembre 2024

condamner Monsieur [T] [U] à payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées et ce au taux de l’intérêt légal, à compter du commandementde payer du 08 juillet 2024

condamner Monsieur [T] [U] à payer une indemnité d’occupation de 460 euros par mois à compter de la résiliation du bail, somme à parfaire au jour de la parfaite libération des lieux et de la remise des clés qui sera révisée automatiquement chaque année en fonction de la variation à la hausse de l’indice de référence des loyers

condamner Monsieur [T] [U] à payer les charges dues au jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés

condamner Monsieur [T] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commanement de payer du 08 juillet 2024, les frais de signification de l’assignation ainsi que ceux du jugement à intervenir

condamner Monsieur [T] [U] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été renvoyée.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er décembre 2025.

La SCI AMY, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles qu’inscrites dans son assignation.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [T] [U] n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion par voie dématérialisée le 10 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24-I alinéa 4 de la même loi prévoit que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

De plus, l’article 24-II de la même loi, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, la SCI AMY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 09 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 février 2025.

L’action de la SCI AMY est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de location litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCI AMY sollicite de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de bail signé entre les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer le 08 juillet 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 06 février 2025, un commandement de payer les loyers faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail pour un montant principal de 4820 euros au titre des loyers impayés au 30 juin 2024.

Le décompte versé aux débats ne fait état d’aucun versement depuis septembre 2023.

Le commandement de payer signifié le 08 juillet 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a dès lors lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 08 septembre 2024.

Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, Monsieur [T] [U] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 08 septembre 2024. Il condient dès lors d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la demanderesse sollicite à titre provisionnel la somme de 5878 euros au titre des loyers et provisions pour charges arrêtés au 09 septembre 2024.

Il est versé aux débats un décompte arrêté au 30 juin 2024 à hauteur de 4820 euros ainsi qu’un décompte indiquant que Monsieur [T] [U] est redevable de la somme de 7580 euros au 31 décembre 2024.

En l’absence d’élément contraire, il résulte de ces décomptes que Monsieur [T] [U] présentait un arriéré locatif à hauteur de 5740 euros au mois d’août 2024 (correspondant à l’arriéré de 220 euros et à douze loyers impayés entre septembre 2023 et août 2024).

La demanderesse ne précise pas son calcul à hauteur de 5878 euros.

Par conséquent, il conviendra de condamner Monsieur [T] [U] à verser à la SCI AMY la somme provisionnelle de 5740 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 08 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2024 sur la somme de 4820 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation et des charges

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 08 septembre 2024, Monsieur [T] [U] a nécessairement causé un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par le versement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 09 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remis des clés, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

Sur les autres demandes

Monsieur [T] [U] qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer du 08 juillet 2024.

Il sera, en outre, condamné à verser à la SCI AMY la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 juillet 2021 entre la SCI AMY et Monsieur [T] [U] concernant le logement sis [Adresse 4] , sont réunies à la date du 08 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [U] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI AMY pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELONS que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [U] à payer à la SCI AMY la somme provisionnelle de 5740 euros au titre de l’arriéré locatif au 08 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 08 juillet 2024 sur la somme de 4820 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 09 septembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et au besoin, CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [T] [U] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [U] à verser à la SCI AMY la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer en date du 08 juillet 2024 ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la Préfecture de la Réunion en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 30 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Wendy THY-TINE, Juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection et par la greffière.

LE GREFFIER LE JUGE