TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04518

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSU6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU 31 Mars 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[O] [J]

[V] [E] épouse [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffier lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [J],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

Madame [V] [E] épouse [J],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 1er mai 2006, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 351,10€ outre 99€ de provision sur charges.

Le 5 juillet 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion immédiate notamment en raison de leur mauvaise foi, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’autorisation de séquestrer les meubles aux frais des défendeurs et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 584,35€, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 20 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels du 6 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 300€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 4 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1381,22€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, indique qu’elle est d’accord sur l’octroi de de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle précise qu’un plan d’apurement à hauteur de 65€ avait été mis en place mais n’avait pas été respecté.

Madame [V] [E] épouse [J], comparante reconnaît la dette et demande à rester dans les lieux. Elle sollicite par ailleurs des délais de paiement et propose de verser 65€ par mois pour apurer sa dette. Elle précise avec deux enfants majeurs qui ne sont plus à charge et que son conjoint est parti depuis décembre 2024 du logement.

Monsieur [O] [J], convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude, n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 29 mars 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet au 1er mai 2006 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1095,24€ a été signifié le 5 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 250€. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 28 janvier 2025 démontrant que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] restent devoir la somme de 1381,22€, mensualité de janvier 2025 comprise.

Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, Madame [J] la reconnaissant d’ailleurs à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1381,22€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et ce solidairement au regard de la clause figurant au contrat et du caractère ménager de la dette locative ces derniers étant mariés.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il n’y a pas de reprise du versement des loyers courants avant l’audience mais il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants en versements mensuels de 65€.

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Madame [J] et à l’accord de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, bailleur, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse

[J] seront condamnés à lui verser in solidum une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 01 mai 2006 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE d’une part et Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 6 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1381,22 euros (décompte arrêté au 28 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025) avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 65 € chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] soient condamnés in solidum à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du

bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [V] [E] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,