N° RG 25/01514 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PZEZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR:

S.A.S. -RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR:

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 17 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 16 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Janvier 2026 par

Caroline PRIEUR, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Jérémie GHEZ

Copie certifiée delivrée à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 16 octobre 2023 prenant effet au 17 octobre 2023, la société RESIDENCES SERVICE GESTION a donné à bail à Madame [G] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 630 euros, outre des frais de services para-hôteliers de 63 euros.

Le 1er mars 2024, Madame [G] [Y] a donné congé au bailleur avec un préavis d’un mois.

Le 2 avril 2024, un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué.

Estimant que Madame [G] [Y] lui était redevable de diverses sommes au titre des loyers et des dégradations, la société RESIDENCES SERVICE GESTION a mis en demeure Madame [G] [Y] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 novembre 2024, de payer la somme de 4476.31 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 11 juin 2025, la société RESIDENCES SERVICE GESTION a fait assigner Madame [G] [Y] pour l’audience du 17 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, la condamnation de Madame [G] [Y] à payer les sommes suivantes :

4245,71 euros au titre des loyers demeurés impayés,

230,60 euros au titre des réparations locatives,

600 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens de la procédure

À l’audience du 17 novembre 2025, la société RESIDENCES SERVICE GESTION était représentée par son conseil. Madame [G] [Y], bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

La société RESIDENCES SERVICE GESTION maintient ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens.

La décision a été mise en délibérée au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En vertu de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées

En l’espèce, la Société RESIDENCES SERVICE GESTION sollicite le paiement de la somme de 4245,71 euros au titre des loyers impayés. Il convient au préalable de relever que la somme sollicitée ne correspond pas précisément à la somme figurant sur le décompte sans que le différentiel de 230,6 euros soit explicité. Il convient également de déduire les frais relatifs aux impayés et aux réparations locatives qui ne sont pas considérées comme des charges récupérables. À la lecture du décompte transmis il apparaît que les prélèvements du 11 décembre 2023, du 10 janvier 2024 et du 9 février 2024 ont été rejetés et que le dépôt de garantie a été déduit du solde le 17 mai 2024.

En outre, conformément à l’article 5 de la première page des conditions particulières du contrat de location, le décompte fait état du montant des honoraires pour la réalisation de l’état des lieux.

Il convient également de relever que le contrat prévoit en son article 4 de la même page, que le montant du dépôt de garantie est de 693, 00 euros.

Par conséquent, il résulte du décompte versé aux débats que Madame [G] [Y] se trouve redevable de la somme de 3955,11 euros en arriéré de loyers et charges récupérables arrêtés en avril 2024, mensualité du mois d’avril 2024 comprise, après enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables et en déduction du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, la société RESIDENCES SERVICE GESTION indique que le montant des réparations locatives a été évaluée à la somme de 230,60 euros sans apporter davantage de précisions sur le détail de cette somme ni même faire référence aux dégradations correspondant à cette somme.

Elle produit toutefois, en sus de l’état des lieux entrant du 23 octobre 2023 et sortant du 4 avril 2024 un tableau relatif à l’état des réparations locatives avec les éléments suivants :

— pressing couette : 20 euros

— pressing Alese : 6.60 euros

— équipements et accessoires oreillier mini 60*60 : 6 euros

— kit vaisselle Poele : 15 euros

— kit vaisselle casserole inox fond 20 cm : 13 euros

— équipements et accessoires rideau de douche : 10 euros

Il ressort de l’état des lieux entrant, qu’une poêle et une casserole étaient à l’état neuf. Néanmoins, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de difficultés particulières s’agissant de ces équipements de cuisine. Dès lors, il ne saurait être déduit du seul tableau produit la nécessité de remplacer les équipements de cuisine.

Par ailleurs, les conditions générales du contrat de location de locaux d’habitation meublée avec ou sans services para-hôteliers prévoient au sein de l’article 2 intitulé « État des lieux » que :

« En cas de dégradations imputables au locataire et dûment constatées lors de l’état des lieux de sortie, les frais de réparation seront mis à sa charge. A titre indicatif, un barème de prix sera remis au locataire lors de la visite préalable à l’état des lieux de sortie et disponible sur simple demande à l’accueil de la résidence ».

« Il sera fait application, pour tenir compte de l’usage, d’un coefficient de vétusté, tel que fixé en annexe. Ce taux a été fixé forfaitairement en fonction d’un usage normal. Le locataire en accepte expressément et d’ores et déjà le principe quant à la fixation et son application. Bien entendu, ce coefficient de vétusté ne saurait trouver application en cas de dégradations ou d’usage anormal des différents éléments du bien loué. »

« il sera pratiqué à la charge du locataire un traitement anti-acariens », « un nettoyage à sec des linges de maison ( exemple : housse de canapé et d’oreiller, couverture, vollages…) sera également à la charge du locataire à défaut de présenter ces derniers sous film protecteur avec attestation du nettoyage lors de l’état des lieux de sortie. »

Il apparaît ainsi que le contrat fait référence à un coefficient de vétusté et précise qu’il ne s’applique pas en cas de dégradations. Or, la partie demanderesse se réfère à des dégradations locatives. En outre, il est rappelé que l’usure des locaux par vétusté ne peut être mise à la charge du preneur. La vétusté étant une usure normale liée au temps, elle ne peut être considérée comme une dégradation volontaire et engager la réparation du locataire.

S’agissant des frais relatifs au linge de maison, le contrat précise que la locataire est redevable des charges liées au nettoyage du linge de maison toutefois ces charges ne pourraient être considérées comme des dégradations locatives ou des pertes auxquelles la locataire serait tenue de réparer.

Enfin, aucun élément n’est mentionné sur le rideau de douche dans l’état des lieux sortants.

Ainsi, aucun élément évoqué dans le tableau, seule pièce produite pour justifier de la situation de Madame [G] [Y] ne permet d’établir des dégradations réparables sur le fondement évoqué.

Il conviendra dès lors de débouter la société RESIDENCES SERVICE GESTION de sa demande au titre des réparations locatives.

Sur la demande de paiement au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il est constant qu’une simple résistance n’implique pas nécessairement un abus, lequel doit être prouvé.

En l’espèce, la partie demanderesse ne démontre pas l’existence d’une résistance abusive.

Par conséquent, la société RESIDENCES SERVICE GESTION sera déboutée de sa demande en paiement au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [Y] est la partie perdante. Elle sera en conséquence condamnée aux dépens, non inclus le coût du commandement de payer et de sa dénonce, pièces qui au demeurant ne sont pas produites.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [G] [Y] étant la partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 500 euros à la société RESIDENCES SERVICE GESTION au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est désormais de droit.

En vertu de l’article 514-1 du code susvisé, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il sera rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [G] [Y] à payer à la société RESIDENCES SERVICE GESTION la somme de 3955,11 euros au titre des loyers et charges impayés après déduction du montant du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE la société RESIDENCES SERVICE GESTION de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE la société RESIDENCES SERVICE GESTION de sa demande en paiement au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à payer à la société RESIDENCES SERVICE GESTION la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION