TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Nicolas CROQUELOIS

Madame [T] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05938 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DY4

N° MINUTE :

11

JUGEMENT

rendu le lundi 09 décembre 2024

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSES

Madame [D] [X] veuve [H], demeurant [Adresse 4]

Association UDAF 75, dont le siège social est sis [Adresse 5]

toutes deux eprésentées par Maître Nicolas CROQUELOIS de la SELEURL CROQUELOIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1119

Madame [T] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 décembre 2024 par Karine METAYER, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 09 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05938 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DY4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 1994, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [O] [H] un ensemble immobilier, composé d’un appartement et d’une cave n°31, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 2279,34 francs, et 472,50 francs de provisions sur charges.

Monsieur [O] [H] est décédé le 21 novembre 1996. Depuis cette date, sa veuve Madame [D] [X] est seule titulaire du bail dudit logement qu’elle occupe avec sa fille [D] [I] [H].

Par jugement en date du 29 décembre 2009, le tribunal d’instance du 20ème arrondissement de Paris a placé Madame [D] [X] veuve [H] sous tutelle et désigner l’association UDAF 75 pour assumer cette charge pour 5 ans. Cette mesure a été renouvelée à l’identique le 17 décembre 2014, pour 5 ans, puis le 11 juillet 2019, pour 10 ans.

Suite à un courrier de la bailleresse adressé à l’UDAF le 9 novembre 2021 concernant l’état d’insalubrité général du logement, une déclaration d’insalubrité a été régularisée auprès des services de la Ville de [Localité 6].

En parallèle, suite à la demande de Madame [D] [X] veuve [H], des travaux de mise aux normes à destination des personnes à mobilité réduite devaient être réalisés par la société ASCAUDIT le 26 janvier 2023, travaux rendus impossibles en raison de l’insalubrité de l’appartement.

Par courrier LRAR du 5 septembre 2023, la RIVP a renouvelé son alerte auprès de l’UDAF 75 sur l’état du logement et du droit de retrait exercé par l’entreprise, en vain.

La RIVP a diligenté un commissaire de justice qui par procès-verbal en date du 19 février 2024, a constaté que « l’appartement est en état d’insalubrité : une puanteur insoutenable envahit tout l’espace et les parties communes depuis la porte palière » et « compte tenu de l’état d’insalubrité extrême, l’entreprise GECOP ne peut intervenir dans ce logement pour y réaliser des travaux ». Il précise que « des cloisons ont été démolies côté chambre ».

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la RIVP a fait assigner Madame [D] [X] veuve [H] et Madame [D] [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection en référé aux fins de :

Enjoindre Madame [D] [X] veuve [H] représentée par l’UDAF 75, ainsi que de tous occupants de son chef, de laisser l’accès à l’appartement dont Madame [D] [X], veuve [H] est locataire, aux entreprises mandatées par la RIVP afin qu’elles procèdent à la désinfection, au nettoyage et à la désinsectisation du logement, ainsi qu’aux travaux nécessaires de rénovation et de mise aux normes PMR des installations sanitaires permettant de remédier aux nuisances subies par les voisins, prévenir tout risque sanitaire et, à Madame [D] [X] veuve [H] de vivre dignement ; Condamner les défenderesses à payer à la RIVP la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du CPC ; Condamner les défenderesses aux dépens.

A l’audience du 18 juillet 2024, la RIVP s’est désistée de l’instance suite à l’intervention de la société de nettoyage le 23 mai 2024.

En parallèle, par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, la RIVP a fait assigner Madame [D] [X] veuve [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour défaut d’entretien des lieux et manquement à son défaut de jouissance paisible; ordonner l’expulsion de Madame [D] [X] veuve [H] ainsi que de tout occupant de son chef, notamment Madame [T] [H] avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ; réserver la compétence du tribunal judiciaire de céans pour liquider l’astreinte ; dire et juger que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; supprimer le délais de deux mois ; condamner solidairement Madame [D] [X] veuve [H] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux majoré à 30% ; ordonner la capitalisation des intérêts ; la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 8 mai 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, la RIVP, représentée par son conseil, par conclusions écrites récapitulatives soutenues oralement sollicite les mêmes demandes que celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle précise que Madame [D] [I] [H] n’est pas cotitulaire du bail. Elle fait valoir qu’en dépit de l’intervention le 24 mai 2024 de l’entreprise de nettoyage pour désinfection du logement, dès le mois d’août 2024, des éléments d’insalubrité ont été à nouveau constatés par la bailleresse avec une dégradation générale du logement et de fortes odeurs. Par ailleurs, elle avance que la locataire refuse l’accès à son logement. La RIVP souligne que Madame [T] [H] devient agressive vis-à-vis de ses voisins.

Elle met en avant deux motifs de résiliation : le défaut d’entretien du logement exposant les locataires mais également les voisins à un risque sanitaire, et l’absence de jouissance paisible du logement.

Madame [D] [X] veuve [H], représentée par son conseil, par conclusions écrites en réponse n°1 soutenues oralement sollicite de :

débouter la RIVP de toutes ses demandes, fins et conclusions ; écarter l’exécution provisoire ; condamner la RIVP à payer à Maitre Nicolas CROQUELOIS la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; condamner la RIVP aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, le conseil de la locataire fait état de l’âge de Madame [D] [X] veuve [B], 85 ans, et de son état de santé, elle est alitée depuis 10 ans et ne peut se rendre seule aux toilettes. Il précise également que sa fille Madame [T] [H] est en situation de handicap, sans toutefois bénéficier d’une mesure de protection. Il souligne que la locataire et sa fille ont besoin d’aide et que le ménage est effectué deux fois par semaine depuis juin 2024. En conséquence, il considère que les demandes sont infondées et non justifiées. Il expose enfin que les locataires auraient nécessité d’être relogées dans un logement plus adapté à leur situation.

Madame [T] [H], régulièrement assignée à étude, n’est ni présente à l’audience, ni représentée sans motif légitime, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la RIVP aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut d’entretien du logement est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, Madame [D] [X] veuve [B] est sous mesure de tutelle depuis le 29 décembre 2009, mesure renouvelée à l’identique le 17 décembre 2014 pour 5 ans, puis le 11 juillet 2019 pour 10 ans. L’UDAF 75 a été désignée comme tutrice de la majeure protégée.

Il n’est pas contesté que dès le 9 novembre 2021, la RIVP alertait l’UDAF 75 par courrier versé à la procédure sur l’état général d’insalubrité du logement et rappelait les obligations d’entretien de la locataire.

Puis, dans le cadre d’une visite de mise aux normes et d’adaptation du logement, une visite a été réalisée par l’ergothérapeute le 26 janvier 2022, visitée au cours de laquelle elle a exercé son droit de retrait en raison de l’état d’insalubrité du logement suivant courriel du 31 janvier 2023 produit.

Par ailleurs plusieurs déclarations concordantes, l’attestation de Madame [V] [U] en date du 8 septembre 2023, ainsi que la main courante de Madame [W] [F], voisine de la locataire en date du 6 septembre 2023 attestent des désordres liés au logement de Madame [D] [H] quant aux odeurs et à l’insalubrité du logement en dépit du passage de l’association d’aide à domicile ADMR deux fois par semaines pour une durée globale de 4 heures.

La RIVP justifie d’une mise en demeure en date du 5 septembre 2023 d’effectuer les diligences nécessaires de nettoyage et de remise en état, afin de mettre fin à l’insalubrité du logement de Madame [D] [X] veuve [B].

En dépit de ces multiples alertes, force est de constater que l’UDAF 75 n’a pas mis fin aux désordres. Le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 19 février 2024 ayant pénétré au sien du logement confirme que Madame [D] [X] veuve [B] est alitée dans un lit médicalisé et ne peut se déplacer. Le commissaire de justice fait également état de l’insalubrité du logement et notamment d’une puanteur insoutenable. Il constate, au regard de l’état d’insalubrité extrême, l’impossibilité de l’entreprise GECOP d’intervenir pour réaliser les travaux. Les photographies annexées au constat sont édifiantes quant à l’état de dégradation du logement tant des sols que des murs, ou encore des équipements.

Il n’est pas contesté qu’une entreprise de désinfection est finalement intervenue le 24 mai 2024 aux fins de nettoyage et désinfection du logement après saisine de la juridiction en référé et renvoi d’audience. Il n’est pas plus contesté qu’à la suite, la bailleresse s’est désistée de ses demandes.

Toutefois, il apparait que 3 mois plus tard, dès le mois d’août 2024, des éléments d’insalubrité ont été à nouveau constatés par la bailleresse avec une dégradation générale du logement et de fortes odeurs, confortés par de nouvelles attestations. Ainsi, une nouvelle main courante en date du 20 août 2024 de Madame [W] [F], voisine résidente au même étage, jointe à la procédure, alerte à nouveau sur la présence de mouches devant la porte de ses voisines. Une nouvelle visite de l’ergothérapeute en date du 27 août 2024 conforte ce constat et le courriel du 30 août 2024 de Monsieur [K] [M], conducteur de travaux de la société GECOP précise que l’appartement est insalubre et que l’entreprise ne peut intervenir dans ces conditions pour effectuer des travaux d’adaptation du logement.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [D] [X] veuve [B] est une personne âgée dépendante et n’ayant plus aucune mobilité depuis de nombreuses années. Sa fille en situation de handicap, et elle-même vulnérable, ne parait pas en mesure d’aider sa mère dans les tâches quotidiennes notamment dans l’entretien du logement. Les interventions mises en place de l’ADMR ne paraissent pas plus suffire pour maintenir le logement en état. Il peut en être déduit que la locataire n’est plus en mesure de demeurer dans son logement et comme le reconnait la locataire dans ses conclusions, le logement n’est plus adapté à l’état de santé de la majeure protégée. L’adaptation du logement par des travaux ne parait pas répondre à l’état d’immobilité permanente et de dépendance totale de Madame [D] [X] veuve [B].

Les conclusions de la défenderesse concordent en reprenant un compte rendu de l’ergothérapeute qui mentionne que « la fille de la locataire souhaite être relogée à cause de l’état de l’appartement et la difficulté de circulation à l’intérieur. Elle ne souhaite pas que des travaux soient réalisés dans l’appartement ». Elle souligne que « la priorité est de reloger la locataire car les travaux ne pourront se faire dans l’état actuel de l’ensemble du logement et avec la présence de la locataire ».

Force est de constater que l’UDAF 75 a pendant de nombreux mois été taisante malgré les demandes réitérées de la bailleresse et la situation inquiétante de la majeure protégée. Si la locataire met en avant la vétusté des installations dans ses conclusions, elle n’en rapporte pas la preuve.

A contrario, l’état d’insalubrité lié au défaut d’entretien régulier du logement est caractérisé et le nettoyage et la désinfection effectués en mai 2024 n’ont pas permis de maintenir l’appartement en état, de même que l’intervention régulière d’une association d’aide à la personne.

Il en résulte que Madame [D] [X] veuve [B], représentée par l’UDAF 75 en charge de la tutelle de cette dernière ne respecte pas une des obligations essentielles du contrat de bail d’entretenir le logement. Ce faisant, Madame [D] [X] veuve [B] a contrevenu à aux obligations du bail qui constitue un manquement grave à ses obligations lui faisant courir un risque sanitaire, et au-delà aux résidents de l’immeuble.

Il s’ensuit que la résiliation judiciaire du bail sera prononcée aux torts exclusifs de Madame [D] [X] veuve [B].

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [D] [X] veuve [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation et l’état de vulnérabilité des défenderesses, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [X] veuve [H] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 mai 2024, Madame [D] [X] veuve [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, la présence de la fille de la locataire n’était pas contesté par les parties.

Madame [T] [H], absente à la procédure, n’apporte aucun élément de nature à contester sa résidence au sein du logement objet du présent litige.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [D] [X] veuve [H] à son paiement à compter de 6 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, sans majoration de cette indemnité, cette dernière n’apparaissant pas proportionnée à la résolution du litige.

Madame [T] [H] n’étant pas colocataire du bail, et en l’absence de disposition expresse, ne peut être tenue solidairement à verser l’indemnité d’occupation. Elle pourra en revanche être tenue à cette obligation in solidum.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [X] veuve [H] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Madame [D] [X] veuve [H] à payer à la RIVP la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la RIVP aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 31 août 1994 entre la RIVP d’une part, et Madame [D] [X] veuve [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], porte 83 , au jour de l’assignation, le 6 mai 2024 ;

DIT que Madame [D] [X] veuve [H] et Madame [T] [B] sont occupantes sans droit ni titre ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [D] [X] veuve [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [D] [X] veuve [H] à compter du 6 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [X] veuve [H] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [X] veuve [H] à payer à la RIVP la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [X] veuve [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE