TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00868 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXXQ

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST prise en son agence de [Localité 7], agissant poursuite et diligences de ses représentant légaux, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 mars 1991, la [Adresse 8] aux droits de laquelle vient la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST, a donné à bail à M. [L] [V] un appartement à usage d’habitation et sa cave situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 336.73 € outre un acompte mensuel sur provisions de charges récupérables.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 novembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner M. [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 26 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 13 septembre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST régulièrement représentée, demande au juge, au visa de l’article 7 de la loi de 1989, de :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 6 mars 1991 consenti à M. [L] [V] pour les locaux sis [Adresse 2] est acquise ;

— constater la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2024 et subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [V] ainsi que tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 2] et du parking, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner M. [L] [V] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F GRAND EST, à compter du 16 janvier 2024 ou à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— condamner M. [L] [V] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F GRAND EST la somme de 5 577.96 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 11 mars 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 novembre 2023 sur la somme de 2 ²625.27 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner M. [L] [V] aux entiers frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice ;

— condamner M. [L] [V] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST indique que M. [L] [V] a repris le paiement régulier des loyers depuis avril 2023. Elle ne demande pas la suspension de la clause résolutoire. Elle réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, M. [L] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 6 mars 1991 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version nouvelle et applicable aux contrats en cours, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article 3 des conditions générales signées) aux termes de laquelle à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 novembre 2023, pour la somme en principal de 2 625.27 € correspondant aux loyers et charges restant dus pour la période du 30 juin 2023 au 31 octobre 2023. Ce commandement se référait à l’ancien délai de deux mois.

La charge de la preuve des paiements libératoires pèsent sur le locataire, lequel n’a pas comparu.

Il est donc établi que M. [L] [V], ainsi que le révèle par ailleurs le relevé de compte produit, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’aucun paiement n’est intervenu ni en apurement de la dette locative ni en paiement des appels d’échéances courant.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 16 janvier 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [L] [V] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [L] [V], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

La fixation d’une indemnité d’occupation ayant pour objectif d’inciter l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation :

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST produit les avis d’échéances qui, en l’absence de preuve de paiements par M. [L] [V] , permettent de retenir que celui-ci reste devoir la somme de 5 577.96 € à la date du 29 février 2024.

M. [L] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 5 577.96 € à la date du 29 février 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 625.27 € et à compter de l’assignation sur le surplus.

— Sur les demandes accessoires :

M. [L] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (142.92 euros), de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST, M. [L] [V] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mars 1991 entre la [Adresse 8] aux droits de laquelle vient SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST et M. [L] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 janvier 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [L] [V] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [L] [V] au montant des loyers et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi , cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance;

CONDAMNE M. [L] [V] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant,

CONDAMNE M. [L] [V] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST la somme de 5 577.96 € (cinq mille cinq cent soixante dix sept euros quatre vingt seize centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 29 février 2024, échéance de février 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 sur la somme de 2 625.27€ et à compter du 26 mars 2024 sur le surplus ;

CONDAMNE M. [L] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (142.92 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [L] [V] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 29 novembre 2024, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,