TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01692 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4PN

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 25 octobre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.A. SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES représentée par ses président et dirigeants

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Monsieur [O] [N]

né le 05 Septembre 1963

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 13 septembre 2024

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SA SOMCO a donné à bail à M. [O] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 20 décembre 1994, pour un loyer mensuel alors fixé à 1469.25 francs outre une provision sur charges.

En dernier lieu le loyer était fixé à 368.88€ et la provision de charges s’élevait à 98.16€.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SOMCO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre des impayés et au titre du défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs, le 19 mars 2024.

Par exploit en date du 3 juillet 2024 ,la SA SOMCO a ensuite fait assigner M. [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référés pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 13 septembre 2024, la SA SOMCO régulièrement représentée, demande à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 20 mai 2024 ; d’ordonner l’expulsion de M. [O] [N] ainsi que de tous occupants de son chef sans délai sous astreinte de 20€ par jour ; et de condamner M. [O] [N] au paiement à titre provisionnel :

— d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,

— de la somme de 1142.24€ outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation due à date du 30 avril 2024, selon situation arrêtée au 22 mai 2024,

— subsidiairement fixer l’indemnité d’occupation à 566€,

— subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire, ordonner son expulsion, fixer l’indemnité d’occupation aux mêmes conditions outre la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et charges et condamner en denier ou quittances au paiement des loyers et charges pour la période courant entre mai 2024 et le prononcé du jugement avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— en tout état de cause, de condamner M. [O] [N] d’une somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens qui comprendront le cout de la signification d’une lettre de rappel par huissier et le cout du commandement de payer et les frais de l’exécution forcée par commissaire de justice.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude, M. [O] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié du signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement le 1er février 2024, dès lors, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le délai est réduit à 1 mois en cas de défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs. Cette obligation résulte de l’application des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2024 pour la somme en principal de 817,94€ correspondant à un arriéré locatif arrêté à la date du 15 mars 2024.

Ce même commandement mettait en demeure le locataire d’avoir à justifier d’une assurance.

M. [O] [N] qui n’a pas comparu, échoue à rapporter la preuve de ses paiements et n’a pas justifié de l’assurance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du19 avril 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [O] [N] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,et de dire qu’elle évoluera aux conditions du bail comme si il n’avait pas été résilié.

Afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision.

Aucune circonstance ne justifie en effet de réduire ou supprimer ce délai.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [O] [N], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation concourt à la libération des lieux. Il n’y a pas lieu de fixer une astreinte.

Par ailleurs, le manquement de M. [O] [N] à l’obligation de payers les loyers, charges et indemnité d’occupation n’est donc pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

M. [O] [N] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1134.62 € au titre de l’arriéré de loyer, provisions sur charge et indemnités d’occupation arrêté à la date du 30 avril 2024, déduction étant faite des frais de commissaire de justice du 6 février 2024 et 25 mars 2024 et des frais de « pénalités enquête » non justifiés.

— Sur les demandes accessoires :

M. [O] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (78.25€), de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche les dépens ne comprendront le cout de la lettre signifiée par commissaire de justice, laquelle n’était pas indispensable à l’instance.

Il ne comprendront pas non plus les frais de l’exécution forcée future laquelle est hypothétique.

La demande de la SA SOMCO au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera par ailleurs rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 1994 entre M. [O] [N] et la SA SOMCO concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 avril 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SOMCO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [O] [N] à titre provisionnel, à payer à la SA SOMCO à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi et DIT que cette indemnité évoluera aux conditions du bail résilié comme s’il s’était poursuivi ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [O] [N] à verser à la SA SOMCO à titre provisionnel la somme de 1134.62 € (mille cent trente quatre euros soixante deux centimes) au titre de l’arriéré de loyer, provisions sur charge et indemnités d’occupation arrêté à la date du 30 avril 2024;

CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (78.25€), de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à ce stade, à statuer sur les frais de l’exécution forcée ;

DEBOUTE la SA SOMCO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,