TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02203 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IN4F

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 novembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [L] [F], née le 11 octobre 1973 à [Localité 7] (NIGERIA) demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline HASSLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 35

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [X]

né le 01 Janvier 1966 à [Localité 6] (TURQUIE)

de nationalité Turque, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sophie BOURGUIGNON de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Juillet 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par une assignation en date du 13 septembre 2023, Mme [L] [F] a attrait M. [C] [X] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse à des fins indemnitaires.

Par des conclusions en date du 8 mars 2024, elle demande :

— Débouter M. [C] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner M. [C] [X] à lui payer la somme de 6 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— Condamner M. [C] [X] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ;

— Condamner M. [C] [X] à lui payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

— Condamner M. [C] [X] à lui payer la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Mme [L] [F] expose avoir pris à bail en date du 1er décembre 2015, un appartement propriété de M. [C] [X], situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 370 € puis 520 €.

Mme [L] [F] soutient, sur le fondement de l’article 1719 du code civil, que le logement, occupé avec ses deux enfants, était indécent car infecté de cafards et de rats outre le fait qu’il était particulièrement humide, non ventilé et coupé de l’eau courante. Elle déclare avoir été contrainte de quitter le logement précipitamment et affirme que suite à son départ, l’ensemble des affaires et mobiliers ont disparu.

Par des conclusions en date du 9 janvier 2024, M. [C] [X] demande au tribunal de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [C] [X] indique que la demanderesse a changé de logement à compter du 1er février 2016 pour intégrer un logement plus grand situé dans le même immeuble, ce qui explique l’augmentation de loyer.

Sur le fond, il expose que la demanderesse a été irrégulière dans le paiement des loyers et qu’elle a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, effaçant ainsi une dette locative. Il précise qu’au 16 décembre 2020, la dette locative s’est élevée à la somme de 7 450 €. Il s’étonne de ce que la demanderesse a occupé les lieux pendant de nombreuses années sans se plaindre d’une insalubrité auprès de son bailleur et sans introduire de procédure judiciaire. Il ajoute qu’en tout état de cause l’éventuelle indécence du logement ne dispensait pas la demanderesse de payer son loyer. Enfin, il soutient que la demanderesse est défaillante dans la charge de la preuve de l’indécence du logement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 novembre 2023 puis renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être retenue lors de l’audience du 9 juillet 2024.

Lors de cette audience, les parties, régulièrement représentées, ont chacune repris les termes de leurs écritures.

L’affaire est mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande principale en indemnisation

En vertu de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

De même, en vertu de l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

En l’espèce, la demanderesse verse notamment aux débats :

— un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 9] du 18 février 2019,

— un arrêté préfectoral du 30 décembre 2020 ;

— des photos.

L’analyse de ces pièces permet d’établir :

Que des excréments de rats ont été observés dans l’immeuble ;Une absence d’eau courante dans le logement ;La présence d’humidité dans le logement.

Contrairement au moyen soulevé par le défendeur, la preuve de l’indécence du logement est rapportée de sorte que Mme [L] [F] a valablement pu quitter les lieux sans préavis.

L’éventuelle dette locative, dont il n’est pas demandé le paiement, est sans emport sur la caractérisation de l’indécence du logement.

Cette indécence du logement loué par M. [C] [X] est constitutive d’une faute de ce dernier ayant directement causé à la demanderesse un préjudice de jouissance ainsi qu’un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à la somme 2 000 € s’agissant du préjudice de jouissance et à la somme de 1 000 € s’agissant du préjudice moral.

La preuve du préjudice matériel tiré de la perte du mobilier n’étant pas suffisamment rapportée, cette demande est rejetée.

En conséquence, il convient de condamner M. [C] [X] à payer à Mme [L] [V] la somme de 3 000 € au titre de la réparation de son préjudice, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aucune demande n’étant formulée au titre de la dette locative, il n’y a pas lieu à se prononcer sur une éventuelle compensation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [X] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [L] [V], M. [C] [X] est condamné à lui verser au demandeur la somme de 1 000,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [X] à payer à Mme [L] [V] la somme de

2 000 € (deux mille euros) au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [C] [X] à payer à Mme [L] [V] la somme de 1 000 €(mille euros) au titre de la réparation de son préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [L] [V] de sa demande au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE M. [C] [X] à payer à Mme [L] [V] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [C] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [C] [X] aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 novembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,