Min N° 24/00852

N° RG 24/02604 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSFP

Société HABITAT 77

C/

Mme [O] [P]

M. [I] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [O] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [I] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [O] [P] et Monsieur [I] [P]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2022, ayant pris effet le 24 août 2022, l’EPIC Habitat 77, office public de l’habitat de Seine et Marne, a donné à bail à M. [I] [P] et Mme [O] [P] un logement situé [Adresse 2], logement n°31LBN0301, 3e étage, à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 359,68 euros, outre un dépôt de garantie de 359 euros.

Par acte sous seing privé du 20 février 2023, l’EPIC Habitat 77 a loué à M. [I] [P] et Mme [O] [P] un emplacement de stationnement situé [Adresse 8], module n°31SCF0002, garage n°2, à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 31,42 euros, outre un dépôt de garantie de 31 euros.

Par actes de commissaire de justice du 05 mars 2024 l’EPIC Habitat 77 a fait signifier à M. [I] [P] et Mme [O] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 867,57 euros, dont 2 719,93 euros au titre des loyers et charges d’août 2023 à février 2024.

Par actes de commissaire de justice du 24 mai 2024, l’EPIC Habitat 77 a fait assigner M. [I] [P] et Mme [O] [P] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux et, subsidiairement, prononcer leur résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [O] [P] et de tous occupants de leur chef du logement et de l’emplacement de stationnement, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de M. [I] [P] et Mme [O] [P], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement M. [I] [P] et Mme [O] [P] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail, égale au loyer du logement et de l’emplacement de stationnement sans préjudice des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— condamner solidairement M. [I] [P] et Mme [O] [P] à lui payer la somme de 2 852,83 euros au titre des sommes dues au titre des loyers et charges arrêtés au 07 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;

— condamner in solidum M. [I] [P] et Mme [O] [P] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 25 septembre 2024, l’EPIC Habitat 77, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 028 euros selon décompte arrêté au 23 septembre 2024. Il précise s’opposer à tout délais de paiement.

M. [I] [P] et Mme [O] [P] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés à étude, M. [I] [P] et Mme [O] [P] n’étant ni présents ni représentés lors de l’audience, il sera fait application des dispositions susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC Habitat 77 justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 08 décembre 2023, soit plus de deux mois avant les assignations du 24 mai 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC Habitat 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’EPIC Habitat 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail comporte, en sa page 4, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur l’emplacement de stationnement a été signé entre les mêmes parties, et se trouve au sein de la résidence où résident les locataires. Il doit donc être considéré comme étant l’accessoire du contrat principal.

Par exploit délivré le 05 mars 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à M. [I] [P] et Mme [O] [P] de payer la somme de 2 719,93 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus les 22 août 2022 et 20 février 2023 à compter du 06 mai 2024.

Il convient dès lors d’autoriser l’EPIC HABITAT 77 à faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, aussi bien du logement que de l’emplacement de stationnement, selon les modalités fixées au dispositif, à défaut de départ volontaire des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 mai 2024 et M. [I] [P] et Mme [O] [P] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, le bail prévoyant leur solidarité sous son titre 5, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux portant sur le logement et l’emplacement de stationnement s’étaient poursuivis, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 août 2022, du commandement de payer délivré le 05 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 23 septembre 2024, que l’EPIC HABITAT 77 rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 4 028 euros au 23 septembre 2024, échéance d’août incluse.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 147,64 euros le 15 mai 2024 et de 287,37 euros le 15 septembre 2024. Or, l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative, soit pour un montant de 435,01.

Ont également été intégrées à la dette locative, à huit reprises, les pénalités de retard en réponse à l’enquête prévue par l’article L. 442-5 du Code de la construction. Si cet article prévoit effectivement une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois de retard aux locataires qui n’y ont pas répondu dans un délai d’un mois, celle-ci ne s’applique que s’il est démontré que le bailleur a effectivement procédé à cette enquête auprès des locataires. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. Il convient donc de déduire des sommes réclamées un total de 60,96 euros.

L’arriéré locatif constitué des loyers, charges et indemnités d’occupation, aussi bien pour le logement que l’emplacement de stationnement, selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, s’élève ainsi à la somme de 3 532,03 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [I] [P] et Mme [O] [P] au paiement de cette somme à l’EPIC HABITAT 77, compte tenu de la solidarité prévue au bail.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [I] [P] et Mme [O] [P] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 05 mars 2024 et de l’assignation du 24 mai 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ALS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 77 recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail le 22 août 2022 entre l’EPIC Habitat 77, office public de l’habitat de Seine et Marne, d’une part, et M. [I] [P] et Mme [O] [P], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], logement n°31LBN0301, 3e étage, à [Localité 6], et du bail accessoire conclu entre les mêmes parties le 20 février 2023 portant sur un emplacement de stationnement sisue [Adresse 7], module n°31SCF0002, garage n°2, à [Localité 6] sont réunies à la date du 06 mai 2024, et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

AUTORISE l’EPIC HABITAT 77, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [O] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [P] et Mme [O] [P] à payer à l’EPIC HABITAT 77 une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers indexés et des charges, aussi bien pour le logement que l’emplacement de stationnement, qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 06 mai 2024, date de la résiliation des baux, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [P] et Mme [O] [P] à payer à l’EPIC HABITAT 77 la somme de 3 532,03 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêtée au 23 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse ;

CONDAMNE M. [I] [P] et Mme [O] [P] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 05 mars 2024 et de l’assignation du 24 mai 2024 ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION