TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00642 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWOY

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 14 novembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. MERCI14, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE

PARTIE REQUISE :

Madame [Z] [R], née le 08 Mars 1988 à [Localité 9] (HAUT-RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 03 octobre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 2 août 2021, la SCI MERCI14 a donné à bail à Madame [Z] [R] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 4] 68100 MULHOUSE, pour un loyer mensuel initial de 895 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MERCI14 a fait signifier à Madame [Z] [R] le 24 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, la SCI MERCI14 a fait assigner Madame [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 25 avril 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 3 octobre 2024.

A cette audience, la SCI MERCI14 a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail,

— Constater au titre de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989 que Madame [Z] [R] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire,

Par voie de conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [Z] [R] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— Condamner Madame [Z] [R] à payer à la SCI MERCI14 les sommes suivantes :

—  6470,76 € à titre de provisions correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 15 janvier 2024, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,

— Une indemnisation d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,

—  1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [Z] [R] aux entiers frais et dépens de la présente procédure y compris le coût du commandement de payer.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude et informée de l’audience de renvoi, Madame [Z] [R] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI MERCI14 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin en date du 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 2 août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2023 pour la somme en principal de 5425,91 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 décembre 2023.

Madame [Z] [R] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Néanmoins, il convient de constater qu’un état des lieux de sortie est produit et que Madame [Z] [R] a libéré le logement le 27 février 2024.

Dès lors, la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Depuis la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation est donc due et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant soit le 27 février 2024.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 889,95 € au titre du loyer et 125 € au titre de la provision sur charges et de condamner Madame [Z] [R] à son paiement.

Sur la demande de condamnation au paiement

La SCI MERCI14 produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 15 janvier 2024 démontrant que Madame [Z] [R] reste devoir la somme de 6470,76 € terme de janvier 2024 inclus.

Madame [Z] [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Madame [Z] [R] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6470,76 €.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, la défenderesse est non comparante et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’elle est en capacité financière de régler sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [R] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par la SCI MERCI14, Madame [Z] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2021 entre la SCI MERCI14 et Madame [Z] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 2] à 68100 MULHOUSE sont réunies à la date du 25 décembre 2023 ;

CONSTATONS que Madame [Z] [R] a libéré le logement le 27 février 2024 ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Z] [R] au montant du loyer dû au jour de la résiliation soit la somme de 889,95 € (huit cent quatre-vingt neuf euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre du loyer et la somme de 125€ (cent vingt-cinq euros) au titre de la provision sur charges ;

CONDAMNONS Madame [Z] [R] à payer à la SCI MERCI14 à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 décembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant soit le 27 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [R] à verser à la SCI MERCI14 à titre provisionnel la somme de 6470,76 € (six mille quatre cent soixante-dix euros et soixante-seize centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté à la date du 15 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [Z] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [Z] [R] à payer à la SCI MERCI14 la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,