TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

N° RG 25/05255 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LVYH

Jugement du 21 Novembre 2025

N°: 25/998

OPH [D]

C/

[F] [J]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [D]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [J]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Novembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première- Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [D]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Mme [R] [Y], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [F] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2020, l’office public de l’habitat [D] a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [J] concernant un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 364,09 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, le bailleur social a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.076,28 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [F] [J] le 27 novembre 2024.

Selon procès-verbal d’accord du 7 mars 2025, le conciliateur de justice a recueilli l’accord intervenu entre l’office de l’habitat [D] et Madame [F] [J] afin que la dette locative d’un montant fixé à 3.078,38 euros soit acquittée par Madame [J] par paiement d’une somme mensuelle de 100 euros, la première mensualité devant être payée le 10 avril 2025 et ensuite le 10 de chaque mois.

Par courrier adressé à la locataire le 6 mai 2025, l’office public de l’habitat [D], constatant que Madame [J] ne respecte pas son engagement, a mis en demeure celle-ci de payer la somme de 841,76 euros correspondant au montant du loyer de mars 2025 augmenté de la mensualité du plan d’apurement de la dette locative.

Par assignation du 10 juin 2025, l’office public de l’habitat [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Madame [F] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :4.305,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Les loyers échus du 3 juin 2025 à la date selon laquelle la clause résolutoire est acquise,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation selon les dispositions du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le bailleur a en outre demandé qu’il n’y ait pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2025. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, le CDAS de [Localité 8] indiquant que Madame [J] s’est retrouvée dans un engrenage de dettes et s’est trouvée en difficulté pour stabiliser son budget dès les premiers impayés. Elle élève seule au quotidien ses trois enfants âgés de 4 ans, 9 ans et 13 ans. Un dossier de surendettement est en cours afin de rétablir un budget équilibré et un accompagnement social est prévu ensuite pour vérifier la priorisation des dépenses.

À l’audience du 19 septembre 2025, l’office public de l’habitat [D] a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au jour de l’audience s’élevait désormais à 4.158,07 euros. L’office public de l’habitat [D] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les paiements étant irréguliers.

Madame [F] [J], comparante, a indiqué qu’elle travaillait en qualité d’auxilliaire de vie à domicile, qu’elle percevait un salaire de l’ordre de 800 à 900 euros par mois, qu’elle avait trois enfants à charge et qu’elle proposait de régler 40 euros par mois en plus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’enquête sociale a indiqué qu’une telle demande était en cours.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 21 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’office public de l’habitat [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.076,28 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette malgré ses difficultés à respecter le premier d’apurement signé devant le conciliateur, et compte tenu des conclusions du rapport d’enquête sociale, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement qui sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

En cas de non-respect du plan d’apurement, il sera ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur social sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’office public de l’habitat [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 septembre 2025, échéance de septembre 2025 non incluse, Madame [F] [J] leur devait la somme de 4.158,07 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [F] [J] reconnaît le montant de sa dette locative et sera condamnée à payer cette somme au bailleur social, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement accordés, il convient de différer l’exigibilité de la totalité de cette somme en autorisant Madame [F] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail le 27 janvier 2025, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 27 janvier 2025 au 19 septembre 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 4.158,07 euros sus-prononcée.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’office public de l’habitat [D] ou à son représentant.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [F] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur social les frais exposés par lui et non couverts par les dépens. Il y a lieu de débouter l’office public de l’habitat [D] de sa demande d’indemnité présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 27 janvier 2025, la résiliation du bail conclu le15 décembre 2020 entre l’office public de l’habitat [D] et Madame [F] [J] concernant un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] ;

CONDAMNE Madame [F] [J] à payer à L’office public de l’habitat [D] la somme de 4.158,07 euros (quatre mille cent cinquante-huit euros et sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 septembre 2025 échéance de septembre 2025 non incluse ;

AUTORISE Madame [F] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros (quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le cinquième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [F] [J] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur social pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Madame [F] [J] sera condamnée à verser à l’office public de l’habitat [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec révision contractuellement prévue, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE l’office public de l’habitat [D] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge