TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 14]

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01458 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKPZ

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 novembre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’ IMMEUBLE PEUPLIERS CAMUS sis [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [P] [M], né le 10 Décembre 1960 à [Localité 8] (TURQUIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [X] épouse [M], née le 03 Juillet 1971 à [Localité 8] (TURQUIE), demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 25 Septembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, juge placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de [Localité 10], Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] sont propriétaires du lot n°32 (un appartement) sous la désignation S IA N°0113/0001, au sein d’une copropriété située [Adresse 3] [Localité 12] [Adresse 7].

Par actes de commissaire de justice en date du 24 avril 2024 signifiés à étude, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Peupliers Camus, représenté par son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, a donné commandement à Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] de payer la somme principale de 3936, 53 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre 156,24 euros au titre du coût de l’acte, dans un délai de 24 heures.

Par courriers recommandés datés du 25 novembre 2025 réceptionnés le 28 novembre 2024, la demanderesse a adressé une mise en demeure aux défendeurs de vouloir payer dans un délai d’un mois la somme de 2932,32 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, outre 300 euros de frais d’avocat.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Peupliers [Adresse 9], représenté par son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, a fait assigner Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement des charges de copropriété.

Il demande ainsi au juge, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner les défendeurs au paiement de :

— La somme de 4050,16 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 24 avril 2024, solidairement ou in solidum, pour le lot n°32, au titre :

Des appels de fonds allant du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2025 ; Des appels de fonds « complément rénovation énergétique » du 16 mai 2022 au 15 janvier 2023, De l’appel de fonds « désembouage chauffage » du 8 février 2023, Des appels de fonds « plan de sauvegarde » des 15 avril et 15 mai 2023.- La somme de 1178,72 euros au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jugement à intervenir,

— La somme de 500 euros au titre du préjudice moral subi,

— La somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— La somme correspondant aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de signification par commissaire de justice de la sommation de payer de 156,24 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025, où elle a fait l’objet d’un unique renvoi à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement cités par assignations remises à personne le 21 mai 2025, Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] ne comparaissent pas et ne se sont pas faits représenter.

Le jugement a été mis en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté verse aux débats :

— Une copie du livre foncier attestant de ce que Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] sont propriétaires du lot n°32 de la copropriété,

— Le contrat de syndic entre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Peupliers [Adresse 9] et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté,

— Les procès-verbaux des assemblées générales du 28 mars 2023 et du 16 avril 2024 du syndicat des copropriétaires,

— Le compte de gestion pour opérations courantes de l’exercice clos du 01.10.2022 au 30.09.2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 01.10.2024 au 30.09.2025,

— Les appels de provisions,

— Les appels de fonds relatifs aux charges,

— Les appels de fonds relatifs au complément rénovation énergétique,

— L’appel de fonds pour travaux de désembouage chauffage,

— Les appels de fonds au titre du plan de sauvegarde,

— Trois bilans annuels des charges, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024,

— Les relevés généraux des dépenses de la copropriété du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 puis du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— Le jugement du 14 septembre 2017 du tribunal d’instance de Mulhouse condamnant notamment les défendeurs aux charges de copropriété impayées arrêtés au 15 mars 2017,

— Le constat d’échec de tentative de conciliation en date du 20 mars 2025,

— La situation de compte au 30 avril 2025 aux termes de laquelle apparaît un solde de 5385, 12 euros.

Aux termes du décompte produit, le solde débiteur est de 5385, 12 euros, auxquels il convient de retrancher les divers frais de procédure pour parvenir à la somme due de 4050,16 euros telle que sollicitée par la partie demanderesse.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de sa créance à l’égard de Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M].

Il convient, en conséquence, de condamner in solidum Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] au paiement de la somme de 4050,16 euros, au titre des arriérés de charges de copropriété pour la période allant jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus, selon décompte du 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure portant commandement de payer du 24 avril 2024 sur la somme de 3936, 53 euros, et avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

S’agissant du préjudice financier relatif aux frais de recouvrement

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne saurait contourner l’application de l’article précité concernant les frais pouvant être mis à la charge du copropriétaire défaillant en sollicitant le remboursement de ces frais au titre d’une demande de dommages et intérêts.

Ainsi, en l’espèce, il apparaît que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Peupliers Camus, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté est fondé à solliciter, au titre des dommages et intérêts s’agissant d’un préjudice financier concernant les frais de recouvrement imputables à Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M], la somme de 40 euros au titre de la mise en demeure, et la somme de 30 euros au titre d’une relance par courrier recommandée tel que justifiée, ainsi que les frais de constitution d’hypothèque de 300 euros apparaissant au décompte au titre des frais de recouvrement sollicités.

Les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, tels que les frais de transmission du dossier à l’avocat et au commissaire de justice sollicités à hauteur de deux fois 399 euros, ainsi que les intérêts de retard appliqués non justifiés.

Par conséquent, Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] seront condamnés à payer in solidum la somme de 370 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Peupliers [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, à titre de dommages et intérêts s’agissant du préjudice financier lié aux frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

S’agissant du préjudice moral

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Peupliers [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, justifie qu’il s’agit de la deuxième procédure judiciaire engagée pour le recouvrement des charges de copropriété impayées par les défendeurs. Il justifie également d’une tentative de conciliation amiable à laquelle les défendeurs n’ont pas répondu.

Dès lors, il est justifié des manquements répétés des défendeurs à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sur de nombreuses années, qui sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice moral lié aux difficultés de gestion, de trésorerie et à la mise en œuvre d’une seconde procédure contentieux.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] à payer in solidum la somme de 300 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Peupliers Camus, pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, à titre de dommages et intérêts s’agissant du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens en ce compris la somme de 156,24 € au titre de la sommation de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté la somme de 1200 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Peupliers [Adresse 9], représentée par son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 4050,16 euros (quatre mille cinquante euros et seize centimes) au titre des charges de copropriété impayées dues pour la période allant jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus, selon décompte du 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure portant commandement de payer du 24 avril 2024 sur la somme de 3936, 53 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représentée par son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 370 euros (trois cents soixante-dix euros) à titre de dommages et intérêts s’agissant du préjudice financier lié aux frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représentée par son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 300 euros (trois cents euros) à titre de dommages et intérêts s’agissant du préjudice moral,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris la somme de 156,24 euros au titre de la sommation de payer ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [X] épouse [M] et Monsieur [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Peupliers [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, la somme de 1200 euros (mille deux cents) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 28 novembre 2025, par Laure FEISTHAUER, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Président,