TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01405 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I23A

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. JEMMAPES représentée par son gérant, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [P] [W]

née le 24 Juillet 1995 à [Localité 6] (PUY-DE-DOME), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Etienne STEIL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 280

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2018, la SCI JEMMAPES a loué à Mme [P] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 570,00 € outre 40,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, la SCI JEMMAPES a fait assigner Mme [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’expulsion et d’impayés locatifs.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 4 juin 2024.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 12 novembre 2024 puis renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être plaidée lors de l’audience du 6 mai 2025.

Lors de cette audience, la SCI JEMMAPES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 6 044,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 janvier 2024,condamner la locataire à payer à compter du 19 décembre 2023 ou du jugement à intervenir une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indexation et majoration comprises, jusqu’à la libération complète des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,condamner la locataire à payer la somme de 750,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux d’une éventuelle exécution forcée.

Citée par acte délivré à sa personne, Mme [P] [W], régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 24 février 2025 par lesquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

in limine litis, déclarer l’action irrecevable,à titre subsidiaire :- débouter la demanderesse de sa demande de résiliation et d’expulsion,

— dire et juger que la demanderesse a manqué à son obligation d’entretien et de garantie,

— condamner la demanderesse à procéder aux travaux d’entretien nécessaires pour mettre un terme à l’infection de rats et de cafards,

— dire et juger que le montant du loyer hors charge sera réduit d’un quart de sa valeur à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à la réalisation des travaux ordonnés, à charge pour la demanderesse de justifier de l’exécution de ces travaux,

à titre infiniment subsidiaire :- débouter la demanderesse de sa demande de condamnation sous astreinte,

— accorder à la défenderesse un délai de deux ans pour apurer sa dette locative,

en tout état de cause- débouter la demanderesse de sa demande au titre des frais et dépens,

— débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner chaque partie à supporter ses propres dépens.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, la défenderesse soulève l’absence de notification à la Préfecture et à la CCAPEX.

Sur le fond, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle considère que le logement ne respecte pas les critères de la décence au regard de moisissures liées à un dégât des eaux outre la présence de cafards dans le logement et des rats dans les parties communes.

A titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, la défenderesse expose que sa situation est précaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 IV de la même loi ajoute que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, la demande porte sur une demande de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative.

Il s’avère qu’en dépit des conclusions de la défenderesse, la bailleresse ne justifie pas avoir procédé au signalement à la CCAPEX.

Elle ne justifie pas plus être une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Par conséquent, sa demande est irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI JEMMAPES succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, la demande de la SCI JEMMAPES au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action irrecevable ;

DÉBOUTE la SCI JEMMAPES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JEMMAPES aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,