TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00115 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IC44

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel GATIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29 substitué par M^e Salli YILDIZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 2

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [W]

née le 10 Juillet 1972 à [Localité 7] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline BRUN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 33 substituée par M^e Yüksel DEMIR, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 63

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DES IRIS a loué à Monsieur [R] un logement sis [Adresse 5] par contrat de bail du 31 août 2009.

Madame [H] [W] est devenue locataire dudit logement par avenant du 22 mars 2016 dont le bailleur est devenu la SA d’HLM NEOLIA suite à un acte de vente du 30 novembre 2009.

En mars 2025, le loyer mensuel s’élève à 319,43 euros et les provisions sur charge à 94,11 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier à Madame [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 avril 2022 pour un montant de 926,10 euros au 16 avril 2022.

Elle a ensuite fait assigner Madame [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 4 janvier 2023 pour obtenir, notamment, la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 mars 2023 et a été renvoyée à plusieurs reprises pour être retenue à l’audience du 16 mai 2025.

A l’audience, la SA NEOLIA, représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions du 10 mars 2025 et demande au juge de :

— constater la résiliation au 23 juin 2022 du contrat de bail conclu le 31 août 2009 et avenant du 22 mars 2016 ;

— constater que Madame [W] est occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Madame [W] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— enjoindre Madame [W] de produire le justificatif d’assurance,

— condamner Madame [W] à payer à la SA NEOLIA la somme de 893,58 euros selon décompte du 15 novembre 2022 au titre des loyers, charges, et comprenant les 90,94 euros de frais de commandement, imputés le 15 mai 2022 au débit du compte locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente,

— condamner Madame [W] à payer à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation de 413,54 euros par mois correspondant à l’ancien loyer et aux charges, hors APL, et ce à compter du 23 juin 2022 jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux,

— dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail,

A titre subsidiaire, si le tribunal devait accorder des délais de paiement :

— prononcer la résiliation du bail, assortie d’une clause cassatoire,

— condamner Madame [W] à payer à la SA NEOLIA une somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [W] aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Madame [H] [W], représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions du 9 mai 2025 et demande au juge de :

— condamner la SA NEOLIA à faire procéder par toute entreprise spécialisée de son choix à finir les travaux entrepris dans l’appartement de Madame [W], soit :

— l’installation des plaques de plafond dans les toilettes et dans le couloir devant l’entrée des toilettes,

— la remise en état des bouches d’aération dans la salle de bains, les toilettes et la cuisine,

— la remise en place de la porte de la salle de bains,

— l’installation de deux luminaires dans le couloir,

— la pose du caisson du chauffe-eau,

— l’isolation des fenêtres ainsi que la remise en place des caissons des volets,

avec effet immédiat à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d’astreinte non comminatoire de 15 euros par jour de retard,

— constater que depuis la décision de recevabilité du 17 août 2023 Madame [W] a repris le paiement de ses loyers et charges,

— constater que Madame [W] est à jour du paiement de ses loyers et charges,

— suspendre le jeu de la clause exécutoire contenue au contrat de bail du 27 novembre 2009,

— constater qu’il est justifié qu’à ce jour le logement est assuré,

— débouter la partie demanderesse de ses entières conclusions,

— débouter la partie demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement en réduire le montant,

— dire et juger que chaque partie supportera ses prorpes dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 et prorogée au 26 septembre 2025. L’affaire a été rendue le 25 septembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 5 janvier 2023 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception, le 26 avril 2022.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 restant applicable aux baux conclus avant cette date, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article XII).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 avril 2022 pour la somme en principal de 926,10 euros correspondant à un solde de loyers et charges dus au 16 avril 2022.

Dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, l’intégralité de la somme n’a pas été payée par Madame [W].

Il est donc établi que Madame [W] ne s’est pas acquittée des causes du commandement.

Le dépôt ultérieur (3 août 2023) d’un dossier en vue du traitement de sa situation de surendettement, déclarée recevable le 17 août 2023, est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire laquelle a produit ses effets le 22 juin 2022 à minuit, soit antérieurement à la décision de recevabilité et à l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement dans sa décision du 17 août 2023.

L’article 24 VII prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des relevés de compte de la SA NEOLIA qu’au 28 mai 2024, 30 septembre 2024, 21 janvier 2025 et 10 mars 2025 Madame [W] est à jour du paiement de ses loyers.

Il y aura donc lieu de suspendre les effets de la clause exécutoire contenue au contrat de bail du 31 août 2009 selon les modalités fixées au présent dispositif.

Sur la demande reconventionnelle relative aux travaux

Il ressort du courriel du 6 février 2025 du conducteur des travaux adressé à NEOLIA que, suite à une visite dans l’appartement de Madame [W], les travaux suivants sont à terminer :

— l’installation des plaques de plafond dans les toilettes et dans le couloir devant l’entrée des toilettes,

— la remise en état des bouches d’aération dans la salle de bains, les toilettes et la cuisine,

— la remise en place de la porte de la salle de bains,

— l’installation de deux luminaires dans le couloir,

— la pose du caisson du chauffe-eau,

— l’isolation des fenêtres ainsi que la remise en place des caissons des volets.

Cependant, il ressort également dudit courriel que les entreprises mettent en évidence des difficultés pour intervenir chez cette dame.

Ainsi, si NEOLIA n’a jamais contesté que lesdits travaux sont à terminer, elle réfute une carence de leur part. Le tribunal considère que si NEOLIA doit être condamnée à terminer ces travaux, il serait inadmissible de faire assortir cette obligation d’une astreinte eu égard au comportement de Madame [W] qui n’a pas été coopérative pour fixer des rendez-vous avec les entreprises devant intervenir pour les différents chantiers.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SA NEOLIA à faire procéder par toute entreprise spécialisée de son choix à finir les travaux entrepris dans l’appartement de Madame [W], soit :

— l’installation des plaques de plafond dans les toilettes et dans le couloir devant l’entrée des toilettes,

— la remise en état des bouches d’aération dans la salle de bains, les toilettes et la cuisine,

— la remise en place de la porte de la salle de bains,

— l’installation de deux luminaires dans le couloir,

— la pose du caisson du chauffe-eau,

— l’isolation des fenêtres ainsi que la remise en place des caissons des volets.

La demande de fixation d’une astreinte est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SA NEOLIA est condamnée aux dépens.

Partie perdante, la demande de la SA NEOLIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort ;

DECLARE RECEVABLE l’action en résiliation du bail conclu entre Madame [H] [W] et la SA NEOLIA par avenant du 22 mars 2016 au contrat de bail du 31 août 2009 pour le logement sis [Adresse 5] ;

VU la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin le 17 août 2023 à l’égard de Madame [H] [W] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA NEOLIA et Madame [H] [W] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 22 juin 2022 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

DIT que toute mensualité au titre du loyer et des charges courants restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* qu’à défaut pour Madame [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA NEOLIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [H] [W] soit condamnée à verser à la SA NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus pour l’appartement en l’absence de résiliation du bail, avec application de l’indexation et des majorations sous réserve du décompte de charges ;

CONDAMNE la SA NEOLIA à faire procéder par toute entreprise spécialisée de son choix à finir les travaux entrepris dans l’appartement de Madame [W], soit :

— l’installation des plaques de plafond dans les toilettes et dans le couloir devant l’entrée des toilettes,

— la remise en état des bouches d’aération dans la salle de bains, les toilettes et la cuisine,

— la remise en place de la porte de la salle de bains,

— l’installation de deux luminaires dans le couloir,

— la pose du caisson du chauffe-eau,

— l’isolation des fenêtres ainsi que la remise en place des caissons des volets;

REJETTE la demande de Madame [H] [W] d’assortir l’obligation d’une astreinte ;

CONDAMNE la SA NEOLIA aux dépens ;

DEBOUTE la SA NEOLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 25 septembre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,