TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 4]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX02]

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Référé civil

N° RG 25/00146 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHBS

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 9 décembre 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.S. ASPADIS

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Lionel BINDER, avocat au barreau de MULHOUSE

requérante

à l’encontre de :

Monsieur [T] [C]

né le 3 décembre 1980 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître André CHAMY, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [H] [V] [M] épouse [C]

née le 2 avril 1981 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître André CHAMY, avocat au barreau de MULHOUSE

requis

Nous, Ziad EL IDRISSI, premier vice-président au tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assisté de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 14 octobre 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte notarié en date du 13 septembre 2019, la Sas Aspadis a donné en sous-location un local à usage commercial à [Localité 6][Adresse 1], dans une zone commerciale située entre la RD 83 et la RD 466, à M. [T] [C] et Mme [H] [V] [M] épouse [C] (ci-après les époux [C]) pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel initial de 19 000 euros HT.

Par assignation signifiée le 24 février 2025, la Sas Aspadis a attrait les époux [C] devant la juridiction des référés, sur le fondement des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 28 août 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la Sas Aspadis demande à la juridiction des référés de :

— constater qu’il n’a pas été donné suite dans le délai d’un mois de sa signification, au commandement visant la clause résolutoire signifiée aux époux [C] le 15 mars 2024,

— déclarer en conséquence que la résiliation de plein droit du bail est acquise au bailleur,

— ordonner l’expulsion des époux [C] et de tous occupants de leur chef, tant de corps que de biens de l’immeuble loué,

— condamner les époux [C] à lui payer à titre provisionnel la somme de 69 597,72 euros, correspondant aux arriérés de loyers et charges dus au 17 février 2025,

— condamner les époux [C] à payer à la Sas Aspadis à titre provisionnel, à compter du mois d’avril 2025, la somme de 2 286,95 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à la libération des lieux et remise des clés à la demanderesse,

— condamner les époux [C] en tous les frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir.

À l’appui de sa demande, la Sas Aspadis fait valoir :

— que les époux [C] ne règlent pas régulièrement les loyers dont ils sont redevables,

— qu’un commandement visant la clause résolutoire a été signifié aux époux [C] le 15 mars 2024,

— que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, de sorte que la résiliation de plein droit est acquise au bailleur,

— que les époux [C] sont bien les sous-locataires du local, à l’exclusion de tout autre société,

— que le contrat de bail ne contient aucune disposition relative à la substitution du preneur par une autre société,

— que le fait pour la Sas Giogusto de payer les loyers ne fait pas d’elle un locataire en titre, en l’absence de tout avenant au contrat de bail prévoyant un transfert du bail au profit de ladite société.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 9 octobre 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, les époux [C] concluent au débouté de la Sas Aspadis de ses demandes, et à sa condamnation aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [C] soutiennent pour l’essentiel :

— que le contrat de sous-location a été signé pendant une période de travaux de création de cellules commerciales dans le bâtiment, objet du contrat,

— que M. [T] [C] a pris en quelque sorte une option sur la cellule commerciale qui sera exploitée par lui, en attendant qu’il ait créé la société qui devait exploiter son fonds de commerce,

— que la Sas Giogusto, dont M. [T] [C] est le dirigeant, a été créée dès la fin des travaux,

— que dès la création de la Sas Giogusto, celle-ci exploite et occupe les locaux objet du bail, et ce en toute transparence et avec l’accord de la Sas Aspadis,

— que seule la Sas Giogusto s’acquitte des loyers et charges, la Sas Aspadis n’ayant jamais encaissé la moindre somme des époux [C],

— que si la Sas Aspadis a su, accepté, facturé et laissé perdurer l’exploitation par la Sas Giogusto, il y a une acceptation du nouvel occupant auquel il est transféré les droits et obligations du sous-locataire,

— qu’ils n’avaient donc plus à répondre aux obligations du contrat de sous-location,

— qu’à ce titre, ils n’avaient pas à régler les causes du commandement de payer, ni les montants réclamés dans la présente procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la constatation de la résiliation du contrat de bail et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, la Sas Aspadis fait grief aux époux [C] de ne pas s’acquitter régulièrement des loyers échus depuis plusieurs mois.

Elle se prévaut du commandement de payer, visant la clause de résiliation de plein droit incluse dans le contrat de sous-location, qu’elle a fait signifier aux époux [C] le 15 mars 2024.

Pour s’opposer à la demande, les époux [C] soutiennent qu’ils n’ont agi, dans le cadre du contrat de sous-location du 13 septembre 2019, qu’en qualité de prête-nom pour une Sas Giogusto, qui, à la date de sa création le 8 janvier 2020, est devenue seule débitrice des engagements nés du contrat.

Les époux [C] ajoutent que la Sas Aspadis a su, accepté, facturé et laissé perdurer l’exploitation du local par la Sas Giogusto, caractérisant par là-même une acceptation du nouvel occupant auquel ont été transférés les droits et obligations du sous-locataire. Ils produisent, à l’appui de leurs allégations, un extrait Kbis de la Sas Giogusto, ainsi que des relevés bancaires couvrant la période du 30 septembre 2020 au 31 juillet 2025, dont il s’évince que les échéances de loyer ont effectivement été réglés par la Sas Giogusto, ce qui n’est pas contesté.

Néanmoins, il ressort de l’acte notarié relatif à la sous-location que celle-ci a été conclue entre la société Aspadis en qualité de locataire principal, d’une part, et les époux [C] en qualité de sous-locataires, d’autre part.

Les époux [C] ne peuvent valablement prétendre que les obligations nées du contrat de sous-location auraient été transférées à la Sas Giogusto alors qu’aucune mention n’est portée à l’acte notarié concernant une société en cours de formation au nom ou pour le compte de laquelle les époux [C] interviendraient, pour une reprise par cette société de l’engagement souscrit à son immatriculation, et qu’il n’est justifié d’aucune cession de bail au profit de la Sas Giogusto ou une novation clairement acceptée par le bailleur.

Aussi, et en l’absence de tout écrit permettant de combattre ou de compléter les termes de l’acte notarié régularisé par les parties, les relevés bancaires attestant du règlement du loyer courant par la Sas Giogusto sont parfaitement insuffisants pour établir un transfert desdites obligations du bail vers cette dernière.

Il y a lieu en conséquence de considérer que les engagements issus du contrat de sous-location du 13 septembre 2019 restent à la charge des époux [C].

En conséquence, les sommes dues n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement du 15 mars 2024, la clause résolutoire est donc acquise à la Sas Aspadis.

Dans ces conditions, les époux [C], ainsi que tous occupants de leur chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

De plus, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que les époux [C] restent devoir à la Sas Aspadis des loyers impayés au 15 avril 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que les époux [C] sont également redevables à la Sas Aspadis, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation que le juge des référés est fondé à fixer à un montant de 2 286,95 euros par mois, du 16 avril 2024 jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Selon le décompte arrêté au 31 janvier 2025, les époux [C] restent devoir la somme de 69 597,72 euros, correspondant aux loyers et indemnité d’occupation.

En conséquence, il convient de condamner les époux [C] à payer à la Sas Aspadis ladite somme de 69 597,72 euros, à titre de provision.

Sur les frais et dépens

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, les époux [C], parties perdantes au procès, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par la Sas Aspadis et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Ziad El Idrissi, premier vice-président au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de sous-location en date du 13 septembre 2019 liant la Sas Aspadis à M. [T] [C] et Mme [H] [V] [M] épouse [C], concernant la location du local à usage commercial à [Localité 7], dans la zone commerciale située entre la RD 83 et la RD 466 ;

CONDAMNONS M. [T] [C] et Mme [H] [V] [M] épouse [C], ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [C] et Mme [H] [V] [M] épouse [C] à payer à la Sas Aspadis, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 2 286,95 € (deux mille deux cent quatre vingt six euros et quatre vingt quinze centimes) par mois, du 16 avril 2025 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [C] et Mme [H] [V] [M] épouse [C] à payer à la Sas Aspadis la somme provisionnelle de 69 597,72 € (soixante neuf mille cinq cent quatre vingt dix sept euros et soixante douze centimes) au titre des loyers et charges, ainsi que l’indemnité d’occupation, impayés au 31 janvier 2024  ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [C] et Mme [H] [V] [M] épouse [C] à payer à la Sas Aspadis la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [C] et Mme [H] [V] [M] épouse [C] aux dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, Le président,