MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2025

Minute :

N° RG 23/00765 – N° Portalis DB2V-W-B7H-GJFV

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [S]

né le 17 Février 1931 à YPORT (76111), demeurant 54 rue Maupas – 76400 FECAMP

Représenté par M^e Laurent LEPILLIER, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [U]

né le 06 Mai 1975 à LE HAVRE (76600), demeurant 25 rue d’Après Mannevillette – 76600 LE HAVRE

Représenté par M^e Bénédicte HENNEQUIN, Avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2013, Monsieur [W] [S] a donné à bail à Monsieur [I] [U] un logement situé 25 rue d’Après Mannevillette au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 450 €, outre une provision sur charges de 17 €, une provision sur la taxe d’ordures ménagères de 19 € et une somme de 1,37 € au titre des frais d’envoi de quittance.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 593,98€ du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 3 mars 2023 a été délivré au locataire le 30 mars 2023. Un commandement de justifier de l’assurance lui a été signifié le même jour. Le locataire ne s’étant pas acquitté de sa dette, par acte du 19 juillet 2023, Monsieur [S] a fait assigner Monsieur [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de Monsieur [U] et condamner celui-ci à payer la dette locative.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 4 décembre 2023 lors de laquelle elle a été renvoyée à l’audience de mise en état du 18 janvier 2024 puis à plusieurs reprises jusqu’à être fixée à l’audience de plaidoirie du 3 février 2025.

A cette audience, Monsieur [S] était représenté par Maître LEPILLIER qui s’est rapporté à ses conclusions. Monsieur [U] était représenté par Maître HENNEQUIN qui s’est rapportée à ses conclusions et a précisé que la dette était soldée.

Aux termes de ses conclusions n°2, communiquées par message RPVA le 23 septembre 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [S] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Voir constater la résiliation du bail le 30 mai 2023 soit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [U] et de tous occupants de son chef, desdits locaux loués ainsi que des biens s’y trouvant et ce sans délai,

— Voir dire qu’à défaut de restituer les lieux dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [I] [U], ou tous occupants de son chef y seront contraints par voie de droit et au besoin par l’assistance de la force publique,

— Condamner Monsieur [I] [U] à lui payer la somme de 540,24 € au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [I] [U] à lui payer une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Monsieur [I] [U] à lui payer une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— Condamner Monsieur [I] [U] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers ainsi que tous les autres actes d’huissier depuis ce commandement.

Monsieur [S] soutient que les loyers de janvier et février 2023 n’avaient pas été payés quand le commandement de payer a été signifié et que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai. Il fait valoir que les paiements ont toujours été irréguliers.

Aux termes de ses conclusions n°3, communiquées par message RPVA le 16 octobre 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens, Monsieur [U] demande au juge des contentieux de la protection de :

— Le recevoir en ses conclusions,

— Les déclarer recevables et bien fondées,

— Déclarer Monsieur [W] [S] irrecevable en son action et le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de la résiliation du bail et de l’expulsion du locataire, la clause résolutoire étant réputée n’avoir jamais joué du fait du paiement intégral de la dette,

— En tout état de cause, le condamner à lui verser la somme de 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Le condamner à lui verser la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens.

Monsieur [U] conteste les sommes réclamées, que ce soit dans le commandement de payer ou dans la suite de la procédure. Il soutient payer son loyer tous les mois et considère la présente procédure comme abusive.

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°98-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [U] le 30 mars 2023. Celui-ci conteste avoir été redevable de la somme de 1 593,98 € au 3 mars 2023, toutefois, le bailleur produit un décompte qui confirme cette somme malgré le paiement de 530,75 € effectué le 2 décembre 2022, celui de 2 103,17 € le 24 janvier 2023 et celui de 780 € le 3 mars 2023. Le recoupement des décomptes du commissaire de justice et de l’agence gérant le bien font apparaître des paiements à hauteur de 892,37 € dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer. Les causes dudit commandement n’ayant pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois, Monsieur [S] est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 31 mai 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Monsieur [S] produit un décompte arrêté au 1er février 2025 aux termes duquel Monsieur [U] reste lui devoir la somme de 513,17 €, échéance de février 2025

incluse. Monsieur [U] conteste cette somme et produit des quittances de loyer. Il ressort du décompte que les loyers en question ont bien été pris en compte à l’exception de celui de février 2025, Monsieur [U] ayant fait le virement le jour de l’audience. La dette est donc bien soldée.

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder au locataire, qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de trois années et suspendre le jeu de la clause résolutoire à la demande du locataire ou du bailleur. En l’espèce, il apparaît qu’à la date de l’audience, la dette est complètement apurée et le locataire à jour du paiement de son loyer.

En l’absence de dette locative, il n’y a pas lieu à délais de paiement et à suspension de la clause résolutoire par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, il serait contraire à l’esprit de la loi de 1989 qui a pour but de privilégier, lorsque cela est possible, le maintien des droits locatifs par l’octroi, même d’office, de délais de paiement, de sanctionner les locataires qui ont consenti un effort financier pour apurer leur situation et solder la dette avant l’audience et de leur réserver un sort moins favorable qu’aux locataires qui n’auraient pas intégralement régularisé leur situation et qui se verraient octroyer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de considérer, compte tenu de l’apurement total de la dette, que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et de débouter Monsieur [S] de sa demande en résiliation du bail et en expulsion de Monsieur [U].

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [S]

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, si le compte locataire de Monsieur [U] se trouve régulièrement en position débitrice ce qui pourrait caractériser sa mauvaise foi, Monsieur [S] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement. Il est donc débouté de sa demande de dommages intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [U]

Monsieur [U] sollicite que lui soit accordée la somme de 500 € de dommages et intérêts au motif que Monsieur [S] aurait abusé de son droit à ester en justice.

Il ressort du compte locataire de Monsieur [U] que celui-ci s’est trouvé en position débitrice tous les mois entre novembre 2014 et octobre 2021 puis de nouveau entre novembre 2021 et janvier 2024 et que Monsieur [S] s’est trouvé contraint d’agir en justice pour obtenir le paiement de la dette locative.

Monsieur [U] ne justifie donc pas du caractère abusif de la procédure engagée et il doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [U], qui a contraint Monsieur [S] a engagé une action contentieuse en ne réglant pas régulièrement ses loyers, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [U] est condamné à verser à Monsieur [S] la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [W] [S] recevable mais mal fondé en sa demande en résiliation de bail ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [S] de sa demande en résiliation du bail, la clause résolutoire étant réputée n’avoir jamais joué du fait du paiement intégral de la dette ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [S] de sa demande en paiement de la dette locative ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [S] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 mars 2023, de la signification de l’assignation du 19 juillet 2023 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [W] [S] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 07 AVRIL 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS