TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 7]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 25/00176 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHBM

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

27 juin 2025

Dans la procédure introduite par :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, ayant son siège social [Adresse 6]

représenté par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18, M^e William LAURENT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 20,

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.C.I. AM PATRIMOINE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des charges ou des contributions

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 09 mai 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par assignation signifiée le 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a attrait la Sci Am Patrimoine devant le Tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, outre des dommages et intérêts.

La Sci Am Patrimoine, régulièrement assignée par dépôt à l’étude, n’a pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 9 mai 2025, par une ordonnance du même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans son assignation en date du 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la Sci Am Patrimoine à lui payer les sommes suivantes :

—  11.898,24 euros pour les lots 1, 2, 3 et 18 au titre de 11 appels de fonds entre le 3e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2025 et d’appels exceptionnels, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2022,

—  838 euros à titre de dommages-intérêts, relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’avocat et au commissaire de justice,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— les dépens, en ce compris les frais de signification par commissaire de justice de la sommation de payer de 155,77 euros,

—  1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] fait valoir, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et suivants du décret du 17 mars 1967, que chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges à proportion de la quote-part afférente aux lots dont il est propriétaire et telle que définie dans le règlement de copropriété. Or, en l’espèce, le demandeur expose que la Sci Am Patrimoine ne paie pas régulièrement ses charges.

Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’impayé généré par le copropriétaire défaillant a provoqué des difficultés de gestion ainsi que des difficultés de trésorerie qui constituent un préjudice certain pour le demandeur. Cette défaillance l’a conduit à devoir supporter des frais de sommation, de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat, qui, bien qu’elles constituent des prestations rémunérées par le contrat de syndic non répercutables sur le copropriétaire qui ne paie pas ses charges en temps et en heures, ont généré un préjudice pour le syndicat des copropriétaires qui les a supportés.

Enfin, le syndicat des copropriétaires fait valoir avoir subi un préjudice constitué par les difficultés de gestion et les difficultés de trésorerie, préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et qu’il convient donc de réparer.

La Sci Am Patrimoine, régulièrement assignée par remise de l’exploit à son gérant, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode ayant permis de fixer les quote-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipement, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.

Il en résulte que les charges communes générales doivent être réparties en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot et que la contribution aux charges générales est obligatoire.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de copropriétaire de la Sci Am Patrimoine par la production de l’avis de mutation dont il résulte que celui-ci est titulaire de droits immobiliers sur les lots n° 1, 2, 3 et 18 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4], parcelle section [Cadastre 9].

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de l’existence de l’obligation de la Sci Am Patrimoine de s’acquitter des charges communes.

Il résulte des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son point I : “Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat de copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

L’article 14-2 de la même loi ajoute que le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Dès lors, s’agissant des charges communes générales et de fonds de travaux visés par les dispositions précitées, le caractère obligatoire de la contribution des copropriétaires ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en son quantum par la production des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice ainsi que les comptes prévisionnels des exercices sur la base desquels sont calculés les provisions de charges incombant aux copropriétaires.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic, les trois procès-verbaux d’assemblée générale ayant statué sur les budgets et fonds à appeler sur les exercices de charges litigieux, les régularisations des charges relatifs aux trimestres concernés, ainsi que quatorze appels de fonds en résultant, pour les charges courantes ainsi que pour les travaux exceptionnels autorisés par l’assemblée générale.

Néanmoins, l’appel de fonds correspondant au 4ème trimestre 2022 ne fait pas figurer les montants appelés ; il convient donc de ne pas le retenir.

Il ressort des documents précités que le total des sommes dues au titre des charges – charges courantes et charges exceptionnelle cumulées – entre le 3ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2025, tel qu’il résulte des appels de fonds et des bilans annuels de charges, s’élève à 14.982,54 euros.

Il ressort également des relevés de compte que la Sci Am Patrimoine a procédé à un versement de 4.000 euros le 5 juin 2024, qu’il convient donc de soustraire de la somme due.

Dès lors, aucun élément ne permettant de déduire que la Sci Am Patrimoine a procédé à d’autres versements ou a formé son opposition aux procès-verbaux d’assemblée générale dans les délais prescrits, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 10.982,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2022.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts au titre des frais engagés

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que l’impayé provoque des difficultés de gestion ainsi que des difficultés de trésorerie, ayant dû exposer des frais de sommation, de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat.

Or, l’article 10-1 de la loi de 1965 relative aux copropriétés dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par conséquent, la demande qualifiée de demande de dommages-intérêts s’analyse en réalité en une demande sur le fondement de l’article 10-1, comme mentionné dans le décompte versé au débat.

Au regard des pièces produites, le syndicat de copropriétaire justifie d’une mise en demeure en date du 7 novembre 2022. Il convient donc de retenir la somme de 40 euros s’agissant des frais de mise en demeure et de relance exposés par le syndicat.

S’agissant de la somme de 399 euros prévue par le contrat de syndic pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice, avocat ou huissier de justice, cette somme est, selon les termes du contrat, uniquement due en cas de “diligences exceptionnelles”. Il n’est en l’espèce fait état d’aucune justification sur les diligences exceptionnelles qui auraient été accomplies par le syndic lors de la constitution et la transmission du dossier à l’avocat et au commissaire de justice, et le syndicat de copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de transmission du dossier au commissaire de justice et à l’avocat.

Il convient dès lors de condamner la Sci Am Patrimoine à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 40 euros relativement aux frais de mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice moral

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et crée également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de condamner la Sci Am Patrimoine à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Sci Am Patrimoine, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de signification par commissaire de justice de la sommation de payer de 155,77 euros.

2. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la Sci Am Patrimoine, condamnée aux dépens, devra payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il y a donc lieu de constater l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Sci Am Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 10.982,54 € (DIX MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DEUX EUROS ET CINQUANTE-QUATRE CENTIMES), outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2022 pour les lots 1, 2, 3 et 18 au titre des appels de fonds du 3e trimestre 2022 au 1er trimestre 2025 – à l’exception de l’appel de fonds du 4e trimestre 2022 – et d’appels exceptionnels ;

CONDAMNE la Sci Am Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 40,00 € (QUARANTE EUROS) relativement au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la Sci Am Patrimoine à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Sci Am Patrimoine aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer de 155,77 euros ;

CONDAMNE la Sci Am Patrimoine à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président