MINUTE N° : 25/00198

JUGEMENT

DU 27 Août 2025

N° RG 25/01785 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUJ6

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

ET :

[F] [B]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : V. AUGIS

GREFFIER lors du délibéré : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 juin 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 27 AOUT 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice l’agence [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 3]

Représentée par M^e MOTTO substituant Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [B] est propriétaire du lot n°11 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Le 28 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Tours a donné assignation à M. [F] [B] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, de l’article 18-1-A de la Loi du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, du contrat de syndic et des articles 1240 du Code civil et 700 du code de procédure civile :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 773,88 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 janvier 2025, incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic ; un provision de 614 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;condamner ce dernier à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 31 janvier 2025 la somme de 773,88 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 4 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son Conseil, indique que l’arriéré de charge a été en partie réglé et verse aux débat un décompte au 02/06/2025 à ce titre. Il maintient les demandes.

M. [F] [B] conteste la demande de dommages et intérêts formée contre lui ainsi que le montant des frais d’avocats facturés dans l’appel de charges trimestriel. Il explique que lorsqu’il a acheté il bénéficiait d’une stabilité professionnelle et financière qu’il a perdu suite à une reconversion. Il précise être au RSA et être en recherche d’emploi.

Il sollicite par ailleurs des délais de paiements en cas de sommes restant à sa charge.

La décision a été mise en délibéré au 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 7] a versé aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 16 juillet 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er février 2023 au 31/01/2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 02 juin 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 153,50 € (une fois les sommes relevant de l’article 700 enlevées 656,32- 502,82= 153,50) au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Solde de charge du 2ème trimestre de l’exercice comptable

8.50

Frais sollicités

145

TOTAL

153,50

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [F] [B] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 02/06/2025 à hauteur de la somme de 8,50 €.

M. [F] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8,50 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 02/06/2025 au en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, le contrat de syndic prévoit que les lettres de mise en demeure recommandées seront facturées 28 € TTC et les frais de relance (après mise en demeure 32 €). En l’absence de preuve de l’envoi en recommandé de ces lettres, ces frais de 28 +32 € ne sont pas justifiés.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 85 €.

***

M. [F] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 85 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007)

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 03 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] a mis en demeure M. [F] [B] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

En tenant compte de la réactualisation des sommes dues à l’audience, M. [F] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 307 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour la période du 01er août 2025 au 31 janvier 2026 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (153,50 x2).

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [F] [B] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré d’autant que M. [B] justifie par les pièces produites de sa bonne foi. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de M. [B] et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur 11 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [F] [B] sera tenu aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 600 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort ;

Condamne M. [F] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] les sommes suivantes :

8,50 € (HUIT EUROS CINQUANTE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 02 juin 2025 ;

85,00 € (QUATRE-VINGT-CINQ EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

307,00 € (TROIS CENT SEPT EUROS) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour la période du 01 août 2025 au 31 janvier 2026.

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] ;

Autorise M. [F] [B] à se libérer de cette dette de 400,50 € (8,50 +85 +307) en 10 mensualités de 40 € , payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, et une 11ème mensualité couvrant le solde du principal et des intérêts ;

Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [F] [B] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

Condamne M. [F] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD