TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01677 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4OS

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE agissant par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR,

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [U] [F]

né le 31 Mars 1978 à [Localité 7] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie Odile HUBSCHWERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location de logement du 16 septembre 2020 l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à M. [U] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] , moyennant un loyer initial mensuel alors fixé à 572.47€.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait signifier le 19 avril 2022, à M. [U] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er juillet 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné M. [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins d’obtenir la résiliation du bail , son expulsion et de la voir condamner au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 décembre 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être finalement plaidée à l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de son assignation en la complétant et demandé au juge de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

— à titre principal Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 20 juin 2022 et subsidiairement prononcer ladite résiliation.

— Dire et Juger qu’à compter du 20 juin 2022, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner M. [U] [F] à payer à la partie demanderesse la somme actualisée de 5800.50€ au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés à la date du 30 septembre 2025 avec les intérêts au taux légal, et en cas de prononcé de la résiliation, la condamner à payer les loyers, charges et indemnités à échoir depuis le dernier décompte,

— Condamner M. [U] [F] aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Condamner le défendeur au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE explique que le locataire a intégralement libéré les lieux de sorte que l’expulsion n’est plus nécessaire.

M. [U] [F] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 3 avril 2025 et demande au juge :

— de déclarer la demande irrecevable en l’absence de saisine de la ccapex,

— débouter l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE,

— condamner l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE à lui payer une somme de 900€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, M. [U] [F] rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989.

Le diagnostic social et financier avait été antérieurement reçu au greffe le 25 novembre 2024.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 2 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la CCAPEX le 4 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et d’ailleurs un diagnostic social et financier a été réalisé et transmis au greffe le 25 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 19 avril 2022 pour la somme en principal de 4047€, hors coût de l’acte.

L’examen de la situation de compte permet de relever que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai fixé puisque M. [U] [F] restait devoir la somme de 4629.98€ au 19 juin 2022 (un seul prélèvement a été honoré dans ce délai : 582.98 le 16 mai 2022).

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 19 juin 2022 à minuit.

La résiliation du contrat emporte alors obligation pour l’occupant, désormais sans droit, de payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, laquelle est intervenue selon les déclarations du bailleur et l’extrait de compte versé au débat, le 6 septembre 2024.

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et comminatoire, il convient de la fixer à un montant suffisant afin d’inciter l’occupant à libérer les lieux. Elle sera fixée à la somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, et dire qu’elle sera réévaluée aux échéances prévues et aux conditions du contrat comme s’il s’était poursuivi.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit un décompte proratisé à la durée d’occupation jusqu’au 6 septembre 2024 démontrant que M. [U] [F] reste redevable de la somme de 5800.50€ terme de septembre 2024 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, le dépôt de garantie étant porté au crédit du compte.

M. [U] [F] sera donc condamné à payer cette somme laquelle produit intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [F] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [U] [F] sera en outre condamné à payer une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2020 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et M. [U] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 juin 2022 à minuit ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [U] [F] au montant qui aurait été du au titre des loyers et charges si le bail s’était poursuivi et DIT QUE cette indemnité évoluera aux échéances prévues et aux conditions fixées par ledit bail comme s’il s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [U] [F] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 juin 2022 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant intervenue le 6 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [F] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 5800.50€ (cinq mille huit cents euros cinquante centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 6 septembre 2024 incluant le terme du mois de septembre 2024 proratisé à la durée réelle d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024;

CONDAMNE M. [U] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, outre l’assignation et sa notification ;

CONDAMNE M. [U] [F] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 décembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,