TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00109 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEPJ

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. FRARE, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Monsieur [B] [X], son gérant

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [E] [K]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23 août 2018, la SCI FRARE a donné à bail non meublé à Madame [E] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [E] [K] le 17 juin 2024 pour la somme de 1 441 euros.

Par assignation du 13 janvier 2025, la SCI FRARE a attrait Madame [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

Une première audience s’est tenue le 14 mars 2025 puis le 16 mai 2025.

La SCI FRARE, représentée par son gérant Monsieur [X] [B], a déclaré à l’audience que Madame [E] [K] avait quitté les lieux le 3 mars 2025, qu’elle sollicitait donc désormais le paiement des loyers et charges impayés s’élevant à 5 288 euros au 3 mars 2025, 1 111,70 euros au titre des réparations, et la condamnation de Madame [E] [K] aux dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [E] [K], citée par acte remis à étude, est ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 puis prorogée au 26 septembre 2025. L’affaire est rendue le 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, la SCI FRARE justifie des loyers et charges impayés au jour de sortie du logement par Madame [E] [K], soit le 3 mars 2025.

Dès lors, au titre des loyers et charges impayés, Madame [E] [K] est condamnée à payer à la SCI FRARE la somme de 5 288 euros, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 pour la somme de 1 441 euros et du 13 janvier 2025 pour la somme de 1 752 euros.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie dressé le 3 mars 2025 par le commissaire de justice Maître [H] [N] que les murs sont noircis, la patte de fixation du pommeau est mal fixée et le réfrigérateur est sale.

La SCI FRARE produit 4 factures pour la réparation d’un robinet, du nettoyant, de la peinture, de l’électroménager de cuisine et un lave-vaisselle intégré. Il y a lieu d’écarter la facture de 359,01 euros TTC relative à un lave-vaisselle, l’état des lieux de sortie susvisé ne précisant rien sur l’état de celui-ci.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [E] [K] à payer à la SCI FRARE la somme de 752,69 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Par ailleurs il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FRARE les frais exposés et non compris dans les dépens. Ainsi, Madame [E] [K] sera condamnée à lui payer une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à la SCI FRARE la somme de 5 288 euros, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 pour la somme de 1 441 euros et du 13 janvier 2025 pour la somme de 1 752 euros, au titre des loyers et charges impayés au 3 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à la SCI FRARE la somme de 752,69 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [E] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [K] à payer à la SCI FRARE la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 25 septembre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,