TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11155 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2VI

N° de Minute : L 25/00331

JUGEMENT

DU : 10 Juin 2025

[M] [E]

[X] [C] épouse [E]

C/

[L] [Y]

[D] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [M] [E], demeurant [Adresse 5]

Mme [X] [C] épouse [E], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Clotilde HAUWEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [Y], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Mme [D] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement le 28 février 2023 et prenant effet le 1er mars 2023, M. [M] [E] et Mme [X] [C] épouse [E] ont donné à bail à M. [L] [Y] et Mme [D] [N] un logement situé [Adresse 8] à [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 705 euros, outre une provision sur charges de 337 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, M. et Mme [E] ont fait signifier à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6 126 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par voie électronique avec accusé de réception le 27 mai 2024, M. et Mme [E] ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, M. et Mme [E] ont fait assigner M. [Y] et Mme [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

En tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties pour manquement des locataires à leur obligation contractuelle et légale de payer le loyer,

En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [Y] et Mme [N] et de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique.

Condamner solidairement et en tant que de besoin in solidum les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

8 168 euros correspondant à l’arriéré locatif dû au 11 juillet 2024,

une indemnité d’occupation mensuelle de 2 042 euros par mois correspondant au montant du loyer (1 705 €) et des charges (337 €), à compter du 1er août 2024 et subissant les mêmes variations jusqu’à parfaite libération des lieux par ceux-ci et de tout occupant de leur chef et remise des clés entre les mains des bailleurs,

1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les entiers dépens qui comprendront le coût de l’assignation, de sa dénonciation au Préfet, du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le coût de la signification à intervenir.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 30 septembre 2024.

A l’audience du 17 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, M. et Mme [E], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 1er mars 2025 à la somme de 25.678,02 euros. Ils s’opposent à la demande de délais de paiement.

M. [L] [Y] comparaît en personne. Il indique qu’il reconnaît la dette et qu’il possède un bien en indivision pour lequel un compromis de vente a été signé. Il indique vivre avec sa conjointe et avoir deux enfants à charge. Il expose enfin percevoir 5 700 euros de revenus. Il sollicite des délais de paiement et propose de payer l’intégralité de la dette en une seule fois à la fin du mois d’avril 2025.

Régulièrement assignée à domicile, Mme [N] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré réceptionnée le 20 mars 2025, le conseil des requérants, préalablement autorisé par le juge, a communiqué le contrat de bail signé électroniquement par les parties ainsi que la notification de l’assignation à la Préfecture du Nord.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 30 septembre 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement aux termes convenus des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [Y] et Mme [N] le 30 avril 2024.

Il ressort du décompte tenu par les bailleurs que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 1er juillet 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail signé le 28 février 2023 à cette date.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l’article 24, VII, de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, M. [Y] propose de s’acquitter en un unique versement des sommes dues. Toutefois, il ressort du décompte actualisé et arrêté au 1er mars 2025 échéance incluse, que les locataires n’ont pas repris avant l’audience le versement intégral du loyer et des charges et qu’ils n’ont effectué aucun paiement depuis le 10 juillet 2024.

Par ailleurs, si M. [Y] fait état d’une vente à venir portant sur un bien immobilier lui appartenant en indivision pour lequel un compromis de vente a été signé, force est de constater que ses allégations ne sont justifiées par aucune pièce.

Au vu de ces éléments et en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de M. [L] [Y] et Mme [D] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er juillet 2024, M. [Y] et Mme [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et charges, soit la somme de 2 097,54 euros. Il y a lieu de condamner in solidum les locataires au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 février 2023 et prenant effet le 1er mars 2023, du commandement de payer délivré le 30 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er mars 2025 échéance de mars incluse, que M. [M] et Mme [E] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En outre, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de location la solidarité entre les copreneurs pour l’exécution des obligations du bail.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [Y] et Mme[N] à payer à M. et Mme [E] la somme de 25 226,02 euros actualisée au 1er mars 2025, échéance du mois de mars incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, après déduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 452 euros dont le montant n’est pas justifié, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [Y] et Mme [N] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, du de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Concernant la demande en paiement au titre de la signification du jugement à intervenir, ces frais sont purement hypothétiques à ce stade et ne seront pas retenus.

Il convient également de les condamner in solidum à verser M. et Mme [E] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de M. [M] [E] et Mme [X] [C] épouse [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [M] [E] et Mme [X] [C] épouse [E], d’une part, et M. [L] [Y] et Mme [D] [N], d’autre part, le 28 février 2023 portant sur le logement situé [Adresse 7] à [Localité 11], sont réunies à la date du 1er juillet 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [L] [Y] et Mme [D] [N] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [Y] et Mme [D] [N] à payer à M. [M] [E] et Mme [X] [C] épouse [E] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 2 097,54 euros, et subissant les mêmes variations que celles prévues au bail, à compter du 1er juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Et dès à présent, CONDAMNE solidairement M. [L] [Y] et Mme [D] [N] à payer à M. [M] [E] et Mme [X] [C] épouse [E] la somme de 25 226,02 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [Y] et Mme [D] [N] à payer à M. [M] [E] et Mme [X] [C] épouse [E] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [Y] et Mme [D] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation en justice et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE à M. [L] [Y] et Mme [D] [N] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11], par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE