TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/00976

N° RG 22/02133 – N° Portalis DB2G-W-B7G-H6YQ

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 20 mai 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [G] [E]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

PARTIE REQUISE :

Monsieur [T] [W]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nora DHRISS, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Mathilde JEHLE, auditrice de justice et de Manon HANSER, greffier, lors des débats et de Clarisse GOEPFERT, greffier lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 08 avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2022, M. [G] [E] a fait assigner M. [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, aux fins d’explusion et de condamnation à des impayés locatifs.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 février 2023 puis a été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être plaidée lors de l’audience du 8 avril 2025.

Lors de cette audience, M. [G] [E], régulièrement représenté par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 24 février 2025 par lesquelles il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

dire et juger la demande recevable,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous peine d’astreinte de 50 € par jour de retard à partir du commandement de quitter les lieux,autoriser le demandeur à entreposer les meubles dans un garde meuble aux frais, riques et périls du défendeur, conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code de procédure civile d’exécution,condamner le défendeur à payer la somme de 21 164,50 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les mensualités postérieures jusqu’à l’ordonnance à intervenir,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité,si des délais étaient accordés au défendeur, accorder au demandeur le bénéficie de la clause cassatoire.condamner le défendeur à payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et prétentions,condamner le locataire à payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions M. [G] [E] expose avoir donné à bail à M. [T] [W], selon contrat en date du 27 avril 2021, un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 570 € outre 145 € de provisions pour charges. Il ajoute que les loyers étant demeurés impayés, il a, en date du 3 juin 2022, fait délivrer au défendeur un commandement de payer viant la clause résolutoire auquel M. [T] [W] n’a pas déféré. Il souligne que depuis lors, la dette locative « explose ».

Pour s’opposer aux prétentions adverses, M. [G] [E] considère que M. [T] [W] a pris à bail le bien en connaissance de cause et ne l’a jamais alerté au sujet de l’installation électrique, laquelle ne serait pas aux normes. Le propriétaire conteste le caractère indécent du logement loué et considère que M. [T] [W] est défaillant dans la charge de la preuve. Il ajoute qu’il ne saurait y avoir des contestations sérieuses.

Pour s’opposer à l’exception d’inexécution soulevée par le défendeur, M. [G] [E] indique que si l’appartement n’a jamais nécessité d’être refait à neuf, il n’était pas réfractaire à prendre en charge certains travaux sur présentation préalable de devis. Il souligne que le défendeur ne lui a jamais transmis des devis de sorte qu’il ne peut désormais lui imposer une prise en charge de travaux non acceptée au préalable. Il souligne toutefois que l’agence immobilière avait donné son accord pour une prise en charge du propriétaire à hauteur de 3 000 €. Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le demandeur rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et ne peut, de sa propre initiative, suspendre le paiement.

Enfin, concernant la demande de délais de paiement, M. [G] [E] s’y oppose fermement en rappelant d’une part que la dette est exorbitante et, d’autre part, que le défendeur n’a fait aucun effort financier pour apurer la dette.

Lors de cette audience du 8 avril 2025 M. [T] [W] est également régulièrement représenté par son conseil, lequel reprend ses conclusions du 21 février 2025 par lesquelles il demande de :

débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, ces dernières se heurtant à une contestation sérieuse,renvoyer le demandeur à mieux se pourvoir,subsidiairement :

débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,suspendre les effets de la clause résolutoire,enjoindre au demandeur de procéder aux travaux de remise aux normes de l’installation électrique actuelle,déclarer que le paiement du loyer sera suspendu avec effet rétroactif au 1er mai 2022 jusqu’à la mise aux normes de l’installation électrique, subsidiairement déclarer que le loyer sera réduit à 270 € par mois avec effet rétroactif au 1er mai 2022 et jusqu’à complète réalisation des travaux de mise aux normes de l’installation électrique,encore plus subsidiairement :

débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,suspendre les effets de la clause résolutoire,autoriser « Monsieur [G] [E] » à s’acquitter de sa dette locative selon un plan d’apurement de 36 mensualités égales et successives avant le 10 de chaque mois et la première fois à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir et ce, avant toute résiliation judiciaire du contrat de bail,en tout état de cause :

condamner le demandeur à lui payer la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [T] [W], sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, considère qu’il ne peut y avoir lieu à référés en raison de l’existence de contestations sérieuses tenant au fait qu’il était convenu entre les parties que le demandeur prendrait en charge des travaux réalisés par le défendeur. M. [T] [W] soutient avoir réalisé des travaux d’un montant supérieur à 10 000 €. Il précise que ces travaux étaient nécessaires et urgents au regard des moisissures présentes dans le logement, de l’odeur d’humidité et de la non-conformité de l’installation électrique. Sur les montants réclamés, le défendeur relève que les APL, versées directement au mandataire du bailleur, ne figurent pas sur les décomptes produits aux débats. Il soutient que, abstraction faite des travaux réalisés en lieu et place du propriétaire, la somme due serait de 18 460, 74 € et non 21 164,50 €.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, il considère que les travaux qu’il a réalisés justifient une exception d’inexécution et précise que ces travaux étaient nécessaires au regard du mauvais état du logement. Il ajoute que des travaux d’électricité restent à réaliser compte tenu du risque d’incendie relevé par un professionnel.

Enfin, à titre encore plus subsidiaire, il sollicite les plus larges délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’existence de contestations sérieuses

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des conclusions et pièces tant du demandeur que du défendeur qu’un litige existe quant à la nécessité de réaliser des travaux au sein de l’appartement au regard de l’état de celui-ci.

Le demandeur indique en effet qu’un accord avait été donné au défendeur pour une prise en charge à hauteur de 3 000 €.

Le défendeur, quant à lui, considère que les travaux devaient impérativement être réalisés au regard de l’indécence du logement, pour un montant supérieur à 10 000 €.

Dès lors, des questions de fond sont à trancher, notamment sur l’état du logement lors de la mise à disposition du bien, sur le fait de savoir si des travaux ont été réalisés et enfin, sur le fait de savoir si le défendeur pouvait se dispenser de l’accord préalable de son bailleur.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ses éléments, il existe des contestations sérieuses devant être tranchées au fond de sorte qu’il ne peut y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [E] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions précitée en faveur de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [G] [E] aux dépens,

Le Greffier, Le Président,