TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00866 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JID3

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 25 septembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. d’HLM NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5 substitué par M^e Maxence BONNE, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE REQUISE :

Madame [W] [T]

née le 18 Juin 1997 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 21 août 2025

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à Mme [W] [T] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat de location du 24 mars 2022, pour un loyer mensuel de 324.48€ outre une provision de 48.69 € pour les charges générales, de 67.27€ pour le chauffage, de 9.71€ au titre de l’accord collectif multiservices et 3.47€ pour le cable soit une somme mensuelle de 453.62€.

Des loyers étant demeurés impayés, et en l’absence de justificatif d’assurance, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 novembre 2024.

Par exploit en date du 14 mars 2025, la SA d’HLM NEOLIA a ensuite fait assigner Mme [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 6 juin 2025, à laquelle seule la SA NEOLIA a comparu, l’affaire a été renvoyée au 21 août 2025 sur décision du juge.

A l’audience du 21 août 2025 la SA d’HLM NEOLIA régulièrement représentée, a repris oralement les termes de son assignation et demandé au juge de :

— déclarer sa demande recevable,

— constater la résiliation de plein droit du bail et ce, aux torts exclusifs de la locataire;

— condamner Mme [W] [T] ainsi que de tous occupants de son chef à évacuer l’appartement immédiatement et sans délai sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux;

— autoriser en tant que de besoin, l’huissier à se faire assister du concours de la force publique;

— de condamner Mme [W] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire soit à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux;

— de condamner Mme [W] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 2357.85€ due au 3 février 2025 au titre des arriérés locatifs avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— de condamner Mme [W] [T], sous astreinte de 50€ par jour de retard, à justifier d’une assurance locative en cours de validité;

— de condamner Mme [W] [T] à lui payer une somme de 900€ en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

— de condamner Mme [W] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024.

La SA d’HLM NEOLIA se réfère aux multiples démarches amiables : lettre de relance, plan d’apurement, attribution d’une aide sociale, lesquelles sont toutes restées vaines.

La SA NEOLIA rappelle qu’elle a fait intervenir la garantie loyers impayés et a reçu à ce titre 1200€.

Bien que régulièrement assignée, puis avisée du renvoi, Mme [W] [T] n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM NEOLIA justifie avoir signalé la situation d’impayés locatifs à la CCAPEX le 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 étant précisé que la situation d’impayés avait été antérieurement signalé à l’organisme payeur des prestations logement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version alors applicable à la date de conclusion du contrat ou de son renouvellement, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en cas d’impayé du loyer et des charges ainsi qu’en cas de non justification de l’assurance et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 1433.86 € correspondant à un arriéré locatif arrêté à la date du 14 novembre 2024 selon décompte annexé au commandement.

Le commandement a également été délivré aux fins de justifier sous un délai d’un mois de l’attestation d’assurance.

La charge de la preuve de ses paiements et de la justification d’une assurance en cours de validité pèse sur Mme [W] [T].

Or, aucun justificatif n’a été produit.

L’analyse des seuls décomptes produit par le bailleur permet de relever un paiement de 270.36€ par virement le 25 novembre 2024 à l’exclusion de tout autre dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement (les prélèvement de novembre et décembre ont été rejetés).

Le 25 janvier 2025 Mme [W] [T] restait donc devoir la somme de 1984.27 € échéance de décembre 2024 incluse.

Par conséquent, la résiliation du bail est acquise depuis le 25 janvier 2025 à minuit.

Depuis cette date, Mme [W] [T] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu’elle sera révisable conformément aux stipulations du bail résilié.

La SA d’HLM NEOLIA produit un décompte arrêté à date du 5 février 2025 faisant apparaitre un solde en sa faveur de 2357.85€.

Le manquement de la locataire à l’obligation de payers les loyers n’est pas sérieusement contestable, et justifie l’octroi d’une provision à hauteur de la somme de 2205.50€ déduction étant faite des frais de justice qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif (125.80 + 26.55).

Mme [W] [T] sera donc condamnée à payer à la SA d’HLM NEOLIA cette somme de 2205.50€ due au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Partant, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [T], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

— Sur la demande d’injonction d’avoir à justifier d’une assurance locative :

Le bail étant résilié de plein droit depuis le 25 janvier 2025, eu égard à la qualité d’occupants sans droit ni titre et à la libération des lieux, le cas échéant sous la contrainte, la demande tendant à la justification d’une assurance garantissant les risques locatifs est sans objet.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [W] [T], partie perdante, doit supporter la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’y a pas lieu d’y inclure le cout de la sommation de payer antérieure dont la charge est régie par les dispositions qui lui sont propres et qui n’est pas nécessaire à l’instance.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA d’HLM NEOLIA dont la demande sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2022 entre la SA [Adresse 7] d’une part et Mme [W] [T] d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 janvier 2025 à minuit et que le contrat s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date ;

FIXE l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [W] [T] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, cette indemnité étant indexée aux conditions du bail révisé;

CONDAMNE Mme [W] [T] aux paiement de ladite indemnité à compter du 26 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

ORDONNE en conséquence à Mme [W] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Mme [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [W] [T] à payer à la SA d’HLM NEOLIA à titre provisionnel la somme de 2205.50€ (deux mille deux cent cinq euros cinquante centimes) due au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE la SA d’HLM NEOLIA de sa demande de justification d’un contrat d’assurance;

CONDAMNE Mme [W] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTE la SA d’HLM NEOLIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Le Greffier, Le Président,