TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2056

N° RG 25/01999 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNCP

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 25 novembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 8] prise en la personne de son représentant légal.

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Madame [J] [I]

née le 27 Juillet 1998 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [U]

né le 29 Décembre 1996 à [Localité 9] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 14 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 mai 2024 à effet au 1er juin 2024, la SA d’HLM Néolia a loué à Mme [J] [I] et M. [T] [U], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 299,63 € outre 35,13 € de provision pour charges.

Par un contrat du même jour la SA d’HLM Néolia a loué à Mme [J] [I] et M. [T] [U] un jardin annexé au logement principal et formant son accessoire.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 650,75 € au titre des loyers et charges échus au 04 février 2025 inclus ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la SA d’HLM Néolia a fait assigner Mme [J] [I] et M. [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ainsi que du contrat de jardin,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 500,05 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 mai 2025 et à l’échéance d’avril 2025 comprenant les frais de commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, révisé dans les conditions du bail, jusqu’à la libération complète des lieux,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 22 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM Néolia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 280,49 €, au titre des loyers et charges échus au 13 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Elle précise que le loyer courant n’est pas honoré et que les défendeurs n’ont pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour Mme [J] [I] que pour M. [T] [U], seul M. [T] [U] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe mais précise qu’il a dû s’endetter auprès de sa famille pour pouvoir acheter une voiture et des meubles suite à son mariage. Il indique que son épouse travaille dans un laboratoire pour un salaire mensuel de 1 400 € et déclare que lui va être embauché comme vendeur à Castorama dans un avenir proche, pour un salaire de 1 600 €. Il n’est pas en mesure de solder la dette ni de produire une attestation d’assurance mais sollicite des délais de paiement et souhaite pouvoir rester dans les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Néolia verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 mai 2025, la dette locative de Mme [J] [I] et M. [T] [U] s’élève à la somme de 2 340,63 € (soit la somme de 2 500,05 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 159,42 € €correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation et le jardin, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail du logement et le contrat de bail du jardin unissant les parties stipulent qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 24 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [J] [I] et M. [T] [U] sera ordonnée, en conséquence, tant pour le logement que pour le jardin.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [J] [I] et M. [T] [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes reconventionnelles en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le loyer courant n’est pas payé.

Au surplus, les défendeurs ne produisent pas l’attestation d’assurance.

Dans ces circonstances, ils ne peuvent bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

S’agissant des délais de paiement, outre le fait que M. [T] [U] n’apporte aucun justificatif de sa situation, force est de constater que les défendeurs n’ont procédé à aucun commencement de paiement, et que l’assignation leur a été délivrée il y a plusieurs mois.

Par conséquent, les demandes sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [I] et M. [T] [U] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Néolia et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Mme [J] [I] et M. [T] [U] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation et au bail de jardin conclus le 2 mai 2024 entre la SA d’HLM Néolia, d’une part, et Mme [J] [I] et M. [T] [U], d’autre part, concernant le logement et le jardin situés au [Adresse 5] sont réunies à la date du 07 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [I] et M. [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [I] et M. [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [J] [I] et M. [T] [U] solidairement à verser à la SA d’HLM Néolia la somme de 2 340,63 € (deux mille trois cent quarante euros et soixante trois centimes) selon décompte arrêté au 23 mai 2025, mois d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [J] [I] et M. [T] [U] solidairement à verser à la SA d’HLM Néolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Néolia du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE M. [T] [U] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE M. [T] [U] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [J] [I] et M. [T] [U] in solidum à verser à la SA d’HLM Néolia une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [I] et M. [T] [U] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,