TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00348 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLSO

Nature:30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

ORDONNANCE DE REFERE

du 19 Septembre 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Karine MOUTARD, greffier lors des débats et de Sonia ROUFFANCHE, Greffier lors du prononcé, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. LPF INVEST

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

E.U.R.L. JTM [I] [X] MENUISERIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en la personne M. [I] [X], non représenté

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 4 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 04juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 19 Septembre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2016, la société [Adresse 9] a donné à bail à l’EURL [I] [X] Menuiserie (JTM) des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2021 en contrepartie d’un loyer mensuel indexé de 400 euros hors taxes et d’une provision sur charge de 30 euros par mois.

Par acte du 28 décembre 2021, la SAS Les portes de [Localité 6] (LPF) est venue aux droits de la société [Adresse 10].

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, la société LPF Invest a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire.

Par acte du 12 mai 2025, la SAS LPF Invest a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de céans la société JTM, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ensemble l’article L 145-41 du code de commerce, par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023 aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin, de la voir condamner au paiement, à titre provisionnel, des sommes de 833,52 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter du commandement de payer jusqu’à complet paiement de la dette outre une indemnité de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle la SAS LPF Invest, représentée par son conseil, a, reprenant oralement les termes de son assignation et des conclusions signifiées le 6 juin 2025, réitéré ses demandes et réclamé en outre la condamnation de la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

Elle a déclaré s’opposer à tous délais de paiement.

Assignée en étude, l’EURL JTM n’a pas constitué avocat conformément aux exigences de l’article 760 du code de procédure civile. La décision sera donc réputée contradictoire à son égard. M. [I] [X], gérant, a déclaré souhaiter rester dans les lieux et indiqué qu’il ne restait plus que 80 euros à payer sur la somme réclamée suivant acte de commandement de payer.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour complet exposé des prétentions et moyens des parties aux dernières conclusions déposées par chacune d’elles au sens de l’article 446-2 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 473 du code de de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

La décision sera donc réputée contradictoire à l’encontre du défendeur à charge pour la partie demanderesse de procéder à la signification de l’ordonnance.

Sur les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, provisions et expulsion

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément aux dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le demandeur produit le contrat de bail commercial du 1er mars 2006 comportant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers ainsi que le commandement de payer la somme de 752,82 euros, correspondant aux régularisations de charges 2022 et 2023, outre le coût de l’acte (80,70 euros) signifié le 10 décembre 2024 par commissaire de justice.

Il n’est ni allégué, ni démontré que le locataire a payé dans le délai d’un mois du commandement de payer la somme réclamée au titre des régularisations de charges 2022 et 2023 et des frais de commissaire de justice, par ailleurs non discutés par le preneur.

En l’absence de contestation sérieuse, il convient donc de constater l’acquisition de la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 janvier 2025.

L’EURL JTM étant ainsi devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef. Cette mesure pourra être poursuivie, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance étant rappelée que cette mesure d’exécution aura lieu dans les conditions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.

Il convient également de la condamner au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation, due à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés. Cette indemnité d’occupation sera d’un montant égal à celui du loyer tel que stipulé dans le contrat de bail et indexé, majoré de la provision sur charges.

Compte-tenu de l’ordre de virement enregistré le 19 juin 2025 à 16h05, le solde restant dû au titre des loyers et charges impayés réclamés par commandement du 10 décembre 2024 est de 80,70 euros, représentant précisément le coût de ce commandement de payer. Il convient donc de condamner l’EURL JTM au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur les délais de paiement

Selon l’alinéa 2 de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’occurrence, l’EURL JTM a régularisé le 19 juin 2025, certes avec retard et encore deux mois après la constatation de l’échec de tout règlement amiable par le conciliateur de justice, le paiement de la somme réclamée au titre de la régularisation des charges 2022 et 2023.

Par ailleurs, la bailleresse ne soutient pas que le preneur ne règle pas les loyers courants.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, l’EURL JTM, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût de l’assignation et de la dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits, à l’exclusion des actes de sommation de payer et procès-verbaux de constat, non nécessaires à la présente instance.

Enfin, les situations économiques respectives des parties commandent de ne pas faire droit à la demande présentée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Constate que la clause résolutoire insérée au bail à usage commercial entre la SAS LPF Invest venant aux droits de la société [Adresse 10] d’une part et l’EURL [I] [X] Menuiserie (JTM) d’autre part et portant sur des locaux à usage commercial sis à [Adresse 8], est acquise de plein droit au 10 janvier 2025 ;

Condamne l’EURL [I] [X] Menuiserie (JTM) à payer à la SAS LPF Invest, à titre de provision, en deniers et quittances, une indemnité d’occupation due à compter du 10 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, égale au montant du loyer actuel et des charges;

Condamne l’EURL [I] [X] Menuiserie (JTM) à payer à la SAS LPF Invest, à titre de provision, en deniers et quittances, la somme totale de 80,70 euros (quatre-vingts euros et soixante-dix centimes) au titre du coût du commandement de payer du 10 décembre 2024 ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ci-après accordés;

Autorise l’EURL [I] [X] Menuiserie (JTM) à se libérer de sa dette (frais d’acte de commandement de payer du 10 décembre 2024) en une mensualité, en sus du paiement du loyer et des charges courants, au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Dit qu’à défaut du versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

Dit qu’en cas de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra ses effets, le bail étant alors de plein droit résilité à la date du 10 décembre 2024 ;

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision;

Ordonne, à défaut de paiement d’un seul versement à l’échéance prévue et de restitution volontaire des lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de l’EURL [I] [X] Menuiserie (JTM) et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée en tel lieu qu’elle désigne, à défaut que le bailleur désigne ;

Rejette la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’EURL [I] [X] Menuiserie aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation du 12 mai 2025 et de la dénonciation à créancier inscrit ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,