TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

N° RG 25/00297 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JOWG

MINUTE n° 25/00286

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 DÉCEMBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 29 décembre 2025 après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8] (RCS Strasbourg 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [E]

né le 22 Mars 1971, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 18 novembre 2019, la SA [Adresse 8] a donné en location à Monsieur [M] [E] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte du 03 octobre 2024, la SA HLM DOMIAL a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ceci pour un montant de 1.329,38 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Par assignation délivrée le 09 septembre 2025, la SA [Adresse 8] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Monsieur [M] [E] par laquelle il a été sollicité :

la constatation de la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit, subsidiairement le prononcé de cette résiliation,l’expulsion de Monsieur [M] [E], sa condamnation d’avoir à lui payer la somme de 488,04 euros au titre des loyers et charges impayés au 04.09.2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme équivalente aux loyer et avances sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail, ceci jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du premier jour de chaque échéance,sa condamnation à lui payer un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CAF,de rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

A l’audience du 17 novembre 2025, la SA [Adresse 8] a été représentée par son avocat qui a sollicité l’adjugé des conclusions de son assignation en déposant ses pièces, notamment un décompte actualisé de la dette locative dont il précise qu’elle s’établit au jour de l’audience à 1.164,34 euros et que les premiers impayés remonteraient à 2023.

Monsieur [M] [E] a comparu en personne. Il ne conteste pas l’impayé locatif mais le met en lien avec son titre de séjour qui serait expiré depuis juillet 2025, tout en précisant qu’il aurait commencé à payer. Sur interrogation, il indique avoir uniquement des documents de DOMIAL pour étayer ses dires.

Sur la reprise des paiements, l’avocat de DOMIAL observe qu’il résulterait des justificatifs DOMIAL que Monsieur [M] [E] présente que ses prélèvements seraient rejetés. Monsieur [M] [E] aurait bénéficié le 24.02.2025 d’un versement CAF de 1.046,00 euros (probable aide FSL).

Sur interrogation, Monsieur [M] [E] indique n’avoir pas d’emploi et être allocataire du RSA.

Il y aura lieu, eu égard aux modalités de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, l’article 24 II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement (en l’espèce CAF) a été informé des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] justifie au vu des pièces produites avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la CAF ayant été avisée de l’impayé locatif, qui a réciproquement sollicité de contacter le locataire aux fins de plan d’apurement par courrier du 11 avril 2023.

En conséquence, la demande aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties sera déclarée de ces chefs recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans la présente espèce toutefois, il est à noter que le contrat de bail ayant été établi antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il y est stipulé un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, ce qui correspondait à l’état de la législation au jour de la conclusion de ce contrat.

A l’appui de sa demande, la S.A. [Adresse 8] produit notamment :

le contrat de location la liant à Monsieur [M] [E] ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 03 octobre 2024 ;

le décompte locatif annexé à l’assignation ainsi qu’un décompte actualisé au jour de l’audience.

Sur la résiliation du bail, la dette locative et les délais de paiement

Il est établi par le décompte locatif produit et soumis au contradictoire des parties que Monsieur [M] [E] n’a pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification soit avant le 03 décembre 2024 (dette à cette date : 1.332,47 euros).

La résiliation du bail, par application de la clause résolutoire de plein droit prévue au contrat de location, est donc encourue.

Aux termes des dispositions de l’article 24. V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ceci par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, dès lors que le locataire paraît en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (suspension des procédures d’exécution, majorations d’intérêts ou pénalités non encourues). Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite le cas échéant les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Selon les dispositions de l’article 24. VII du même texte, lorsque le juge est saisi d’une demande de délais de paiement par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Toutefois, cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Monsieur [M] [E], qui comparaît lors de l’audience pour laquelle il a été cité, fait état de ce que l’impayé locatif serait lié à un problème de renouvellement de son titre de séjour, celui-ci expiré en juillet 2025, laissant entendre que la régularisation de sa situation à ce titre l’amènerait à reprendre les paiements envers DOMIAL, ce qui d’ailleurs serait déjà effectif. Il indique être sans emploi et allocataire du RSA.

Les débats d’audience et le décompte produit par DOMIAL permettent d’établir qu’à la date du 12 novembre 2025, l’arriéré locatif s’établissait ainsi que l’indique l’avocat de DOMIAL au montant de 1.164,34 euros, montant possiblement sous-évalué dès lors qu’il tient compte d’un prélèvement de 337,07 euros au titre de loyer de novembre 2025, qui pourrait se trouver a posteriori rejeté (comme cela fut le cas pour les trois échéances précédentes).

Etant constaté que Monsieur [M] [E] n’établit pas en effet avoir repris le paiement du loyer courant, le décompte de DOMIAL étant arrêté durant la période critique entre prélèvement et possible rejet, que Monsieur [M] [E] à l’inverse laisse entendre qu’il ne sera en mesure de reprendre les paiements qu’une fois sa situation administrative régularisée en terme de titre de séjour, que son compte locataire n’a pas connu de position neutre ou créditrice depuis a minima le 08 décembre 2022, qu’il indique – sans en justifier – être allocataire du RSA et sans emploi, il apparaît que Monsieur [M] [E] ne remplit pas les conditions requises pour l’octroi de délais de paiement, dont le bénéfice ne pourra lui être par conséquent accordé.

Il en résulte que d’une part, Monsieur [M] [E] se verra condamné à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 1.164,34 euros représentative de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 12 novembre 2025 (loyer de novembre 2025 supposément réglé), d’autre part qu’il conviendra de dire n’y avoir lieu à délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit et en dernier lieu, de constater que la résiliation du bail s’est trouvée rétroactivement acquise depuis le 04 décembre 2024.

Il y aura lieu d’assortir cette condamnation au titre de l’arriéré locatif des intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 488,04 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur la demande d’évacuation, le cas échéant d’expulsion et l’indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de location étant acquise à la SA HLM DOMIAL, il est constaté que Monsieur [M] [E] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux et doit être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, ceci dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il est rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R433-2 du code des procédures civiles d’exécution).

En conséquence de la résiliation du bail, la SA [Adresse 8] est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il conviendra de faire droit à la demande de la SA HLM DOMIAL et de condamner Monsieur [M] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, celle-ci étant due dans la continuité du décompte locatif arrêté au jour de l’audience, soit à compter du 13 novembre 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Monsieur [M] [E] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 03 octobre 2024 ainsi que les frais de dénonce de l’impayé envers la CAF.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’équité, tirée des situations économiques respectives des parties, commande de ne pas entrer en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [M] [E] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision a lieu de droit et aucun motif ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA [Adresse 8] à l’encontre de Monsieur [M] [E] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 18 novembre 2019.

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 04 décembre 2024.

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à la SA HLM DOMIAL la somme de 1.164,34 euros (mille cent soixante quatre euros et trente quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 09 septembre 2025 sur la somme de 488,04 euros et pour le surplus à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de Monsieur [M] [E] pour s’acquitter de cette somme.

En conséquence,

CONSTATE que Monsieur [M] [E] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 04 décembre 2024.

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués à savoir un appartement et ses dépendances, sis [Adresse 2] à [Localité 5], ceci dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [M] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer à la SA [Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ceci à compter du 13 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 03 octobre 2024 et de la dénonce envers l’organisme payeur des aides au logement.

REJETTE la demande de la SA HLM DOMIAL au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt neuf décembre deux mille vingt-cinq, par Laurence ROUILLON, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge