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Jugement

du 17 Décembre 2025

Minute : GMC

N° RG 24/01268

N° Portalis :

DBXV-W-B7I-GIFD

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[P] [M]

C/

S.A. SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS,

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Adresse 11]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire

à :

— M^e PLANCHENAULT T27

— M^e CORBILLE-LALOUE T19

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [P] [M]

demeurant [Adresse 3] ;

représentée par M^e Valentin PLANCHENAULT, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 27

DÉFENDERESSES :

S.A. SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS Intervenante volontaire

N° RCS 391 277 878, dont le siège social est sis [Adresse 7] ; représentée par la SCP POISSON & CORBILLE LALOUE, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 19, M^e Emmanuel ARNAUD, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 0722

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Adresse 11]

représenté par son syndic non professionnel, Monsieur [E] [I], dont le siège social est sis [Adresse 1] ; représentée par M^e Nathalie GAILLARD, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 04 septembre 2025, à l’audience du 05 Novembre 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [M] est copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10] (28). Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2024, a été votée une résolution adoptant l’interdiction des locations saisonnières de courte durée type Airb&b.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, Madame [P] [M] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12], pris en la personne de son syndic Monsieur [E] [I], devant le présent tribunal aux fins principales de voir dire que l’activité de location en meublé de tourisme est autorisée dans cet immeuble, de prononcer la résolution n°11 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2024, de dire que Madame [M] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de condamner le défendeur à lui payer 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 01/04/2025, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, Madame [P] [M] demande au tribunal de débouter le Syndicat des copropriétaires et la compagnie SWISSLIFE ASSURANCE DE BIENS (intervenant volontaire) de toutes leurs demandes, elle maintient ses demandes sauf à préciser qu’elle demande la condamnation in solidum du Syndicat de copropriétaires et de la compagnie SWISSLIFE à lui régler chacun une somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e PLANCHENAULT.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10/10/2024, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 12] demande au tribunal de déclarer irrecevable et en tous cas mal fondée Madame [M] en sa demande d’annulation de la résolution n°11 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2024, et à titre reconventionnel, il demande qu’il soit ordonné à Madame [M] de cesser l’activité de location meublée de courte durée au sein de l’immeuble, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de la décision, l’astreinte courant sur une durée de 6 mois par infraction constatée. Il demande également sa condamnation à lui régler 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et que soit rappelée l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26/02/2025, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS demande pour sa part que soit déclarée recevable et bien fondée son intervention volontaire en qualité d’assureur du Syndicat de copropriétaires [Adresse 8] à MAINVILLIERS, de débouter Madame [M] de ses demandes et de la condamner aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP POISSON & CORBILLE-LALOUE.

La clôture de la procédure est en date du 04/09/2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 05/11/2025. Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 17/12/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu’elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n’étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ; il n’y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

Sur l’intervention volontaire de la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

Il est constant que la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS (ci-après SWISSLIFE) est l’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 10] [Adresse 8], de sorte qu’elle a intérêt à intervenir volontairement à la présente procédure plaçant son assuré en défendeur. En conséquence, son intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 4 mars 2024

Selon les dispositions de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. (…) Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Selon l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Un changement d’affectation des parties privatives par le copropriétaire s’effectue en principe librement, sous réserve des dispositions précitées.

En revanche, selon l’article 26 de la même loi, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives et aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, Madame [M] soutient que les locations saisonnières de courte durée, de type Airb&b ne sont pas interdites par le règlement de copropriété, celui-ci prévoyant en son article 8 que la seule interdiction est celle d’effectuer un acte de production industrielle. Concernant l’occupation des lieux, cet article prévoit qu’en tant qu’habitation, « les logements ne pourront être occupés que bourgeoisement ». Il est ajouté que «la location en meublés d’appartements entiers est autorisée mais la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. » L’exercice de professions libérales est autorisé.

La résolution n°11 de l’AG litigieuse était ainsi libellée : « précision sur la notion d’occupation bourgeoise prévue au règlement de copropriété. Interdiction des locations saisonnières de courte durée type airB&B. » Elle a été adoptée à la majorité des voix.

Madame [M] en déduit que cette modification du règlement de copropriété affecte les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives et porte atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de leur jouissance. Elle nécessitait donc l’unanimité des voix et non une simple majorité.

Le Syndicat des copropriétaires soutient que le règlement de copropriété ne permet pas les locations touristiques de courte durée, qui constituent une activité commerciale incompatible avec l’occupation bourgeoise visée au règlement de copropriété. Il considère que l’interdiction des locations de courte durée ajoutée au règlement de copropriété ne change pas la destination de l’immeuble et ne requiert pas l’unanimité.

La clause d’habitation bourgeoise se définit comme l’obligation pour chaque propriétaire ou son locataire de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation d’être un immeuble d’habitation. Dès lors, les activités commerciales, artisanales et industrielles sont prohibées au sein de l’immeuble. Il sera relevé néannmoins que les activités libérales sont autorisées, de même que les locations meublées. Ainsi, au cas d’espèce, le règlement de copropriété rend compatibles la notion d’occupation bourgeoise et de location meublée.

Or, les locations meublées sont par nature des locations de courte ou moyenne durée. La notion d’occupation bourgeoise vise ainsi à interdire une activité commerciale professionnelle de location de meublés de tourisme. Il est constant en l’espèce que Madame [M] n’exerce pas à titre professionnel une activité commerciale de location de meublé de tourisme de courte durée, celle-ci étant de nature civile dès lors qu’elle n’est pas accompagnée de prestations para-hôtelières.

Il en découle que si le règlement prévoit, au titre de la destination de la copropriété, une occupation bourgeoise, mais autorise dans le même temps la location en meublés d’appartements entiers sans précision de durée minimale ou sans limitation de fréquence de rotation, ne proscrivant que la transformation de l’appartement en chambres meublées destinées à êt re louées à des personnes distinctes, il ne peut qu’en être déduit que la location du lot entier en meublé de courte durée, de type meublé de tourisme AirB&B, et quelle qu’en soit la durée, n’est pas proscrite, pas davantage que la location d’une seule chambre au sein de l’appartement occupé titre principal par la copropriétaire.

Or, il résulte des pièces produites par le Syndicat des copropriétaires, notamment du profil de Madame [M] sur Airbnb et des commentaires laissés, que Madame [M] effectue la location d’une seule chambre au sein de son appartement qu’elle habite elle-même. Il y a lieu d’en déduire qu’elle n’a pas transformé son appartement en chambres meublés destinés à être loués des personnes distinctes, seule une chambre étant louée, sans transformation de l’appartement. Ainsi, la destination de la partie privative de Madame [M] et les modalités de jouissance qu’elle pratique ne sont pas contraires au règlement de copropriété, ces modalit n’ étant pas prévues aux interdictions formelles posées par celui-ci.

Sur le moyen soulevé par la société SWISSLIFE selon lequel tout bruit ou tapage de quelque nature que ce soit troublant la tranquillité des habitants est formellement interdit, les copropriétaires devant veiller à ce que leurs locataires respectent les prescriptions du règlement, il convient d’observer que la résolution n°11 ne vise pas à rechercher la responsabilité de Madame [M] du fait de nuisances sonores ou de tapages, au demeurant non étayées de preuves et ne résultant que d’affirmations injustifiées. Ce moyen est donc inopérant.

Ainsi, la résolution n° 11 critiquée n’apparaît pas comme une simple précision de la notion d’occupation bourgeoise mais bien comme une modification de la destination de la copropriété telle que définie au règlement de copropriété en ce qu’elle affecte, en le limitant par une nouvelle interdiction des locations de courte durée, le droit des copropriétaires sur leurs parties privatives et les modalités de leur jouissance.

En conséquence, et conformément aux dispositions de l’article 26 précité de la loi de 1965, il y a lieu d’annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale du 4 mars 2024.

Il n’y a donc pas lieu d’examiner les demandes reconventionnelles du Syndicat de copropriétaires.

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée Madame [M] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 10] [Adresse 8] et la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, parties succombantes à l’instance, à payer à Madame [P] [M] la somme globale de 2000 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 10] [Adresse 8] et la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. En l’espèce, il n’est pas établi ni invoqué de motif permettant d’en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées conformément à la loi,

DECLARE la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS recevable en son action volontaire ;

ANNULE la résolution n°11 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 8] à [Localité 10] du 4 mars 2024 ;

DISPENSE Madame [P] [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 10] [Adresse 8] et la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS à payer à Madame [P] [M] la somme globale de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 10] [Adresse 8] et la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS aux entiers dépens et dit que M^e Valentin PLANCHENAULT, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE