TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00882 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXYP

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carine WAHL-WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 substituée par M^e Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [O] [N]

née le 01 Octobre 1995 à [Localité 7] (OISE),

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Demande en réitération de la citation primitive

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président, assistée de Céline SCHOCH auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

en présence lors des débats d’Alicia AKTAS attachée de justice

DEBATS : à l’audience du 02 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 septembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 24 octobre 2019, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a donné en location à Mme [O] [N] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel initial de 272,36 euros et une provision sur charges de 83,17 euros.

Par acte délivré le 21 novembre 2022, l’OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait assigner Mme [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location signé le 24 octobre 2019, et en conséquence constater, à défaut prononcer, la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [N] du logement qu’elle occupe sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux objet du bail situés à [Adresse 2] à [Localité 6] ;

— la condamner ainsi que tous occupants de son chef à payer, à compter de la date de l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 277.68 euros par mois, indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers, et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

— la condamner à payer à l’OPH M2A HABITAT, au titre des loyers impayés, la somme de 1.895,68 euros selon décompte arrêté au 13 octobre 2022 majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamner au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 24 mars 2021.

Par jugement du 4 juillet 2023 rectifié en son erreur matérielle par jugement du 15 décembre 2023, le juge chargé des contentieux de la protection a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail, ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion de Mme [O] [N] et condamnée celle-ci au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par acte déposé au greffe le 15 avril 2024, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a déposé une requête en réitération de la citation primitive, le jugement initial du 4 juillet 2023 n’ayant pas été signifié dans les 6 mois dans l’attente de la rectification d’erreur matérielle.

L’affaire a été fixée à l’audience du 8 novembre 2024 et a été renvoyée pour être retenue à l’audience du 6 décembre 2024 aux fins de signification de la requête, l’accusé de réception de la convocation et notification de la requête ayant été retourné avec la mention « pli non réclamé ».

À l’audience du 6 décembre 2024, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, représenté par son Conseil, a réitéré ses prétentions.

En réponse aux explications fournies à l’audience par Mme [O] [N], l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a sollicité la délivrance d’un titre et précisé que si celle-ci régularisait l’impayé, l’expulsion ne serait pas poursuivie.

Mme [O] [N] a exposé avoir repris le paiement du loyer courant. Elle a justifié à l’audience d’un paiement notamment le 5 décembre 2024 du montant du loyer résiduel courant.

Elle a précisé que le solde restant dû s’élevait à la somme de 1103€ et proposé d’échelonner le paiement de l’arriéré en versant au minimum 50€ par mois.

L’affaire a été mise en délibéré.

Le juge a ordonné la réouverture des débats en sollicitant les observations des parties sur l’office du juge saisi en réitération de citation primitive et en sollicitant le dépôt des pièces de la procédure originelle.

A l’audience du 2 mai 2025 les parties comparantes n’ont pas développé de nouvelles observations, reprenant leurs prétentions et moyens antérieurs. L’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a produit les pièces demandées.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 prorogé au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 478 du code de procédure civile, énonce que le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date.

La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive.

L’assignation initiale en une telle hypothèse conserve son effet interruptif.

En l’espèce le jugement du 4 juillet 2023 était un jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il était susceptible d’appel, la citation n’ayant pas été délivrée à personne de Mme [O] [N].

Il n’a pas été signifié dans les 6 mois de son prononcé dans l’attente d’une requête en rectification d’erreur matérielle sur laquelle il a été statué par jugement du 15 décembre 2023.

La citation primitive a été réitérée et signifiée par exploit du 13 novembre 2024 de sorte que la procédure a été régulièrement reprise.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT justifie avoir saisi la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DU HAUT-RHIN le 9 juin 2020, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 30 novembre 2022 soit deux mois au moins avant la première audience.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 24 octobre 2019 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT a fait délivrer à Mme [O] [N] un commandement de payer en date du 24 mars 2021 pour la somme en principal de 1.004,87 euros.

Mme [O] [N] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 25 mai 2021.

Ainsi à compter de cette date, Mme [O] [N] était occupante sans droit ni titre du logement et est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges en cours, soit 277.68€ au jour de la résiliation, outre les charges dument justifiées, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat et ce, jusqu’à libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

L’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT établit le principe de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de location signé par les parties le 24 octobre 2019, prévoyant un loyer initial de de 272,36 euros et une provision sur charges de 83.17 euros, payable à terme échu ;

— le commandement de payer du 24 mars 2021 ;

— le décompte de créance locative au 13 octobre 2022 faisant apparaître un arriéré de 1.895,68 euros.

Mme [O] [N] à produit à l’audience, le justificatif de la reprise du paiement du loyer résiduel courant et du montant restant dû à la date du 5 décembre 2024 soit une somme de 1103€.

Mme [O] [N] reconnait devoir cette somme.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, s’il est saisi en ce sens, le juge peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Mme [O] [N] justifie du salaire mensuel perçu à hauteur de 954.65€. Elle justifie par ailleurs avoir repris le paiement du loyer courant. Elle précise devoir s’acquitter d’un loyer résiduel de 156.37€ par mois et demande à pouvoir s’acquitter de l’arriéré par paiement de 50€ minimum par mois.

Compte tenu des propositions de règlement formulées à l’audience, Mme [O] [N] sera en capacité d’apurer la dette locative. Il convient donc de l’autoriser à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, tant que Mme [O] [N] respectera les modalités de remboursement de la dette ainsi fixées en plus du paiement du loyer et des charges courantes.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’exigibilité immédiate de la dette après mise en demeure infructueuse, l’expulsion en raison de la résiliation du contrat ainsi que la condamnation de Mme [O] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation selon les précisions apportées au dispositif de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [N] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 24 mars 2021 (84,81 euros).

Il paraît inéquitable de laisser l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 400 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [O] [N] sera condamnée à payer.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de plein droit par l’effet de la loi sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Vu le jugement du 4 juillet 2023 rectifié par jugement du 15 décembre 2023 non signifié dans les six mois de sa date ;

Sur réitération de la citation primitive ;

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT ;

CONSTATE que le bail consenti à Mme [O] [N] par l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT le 24 octobre 2019, portant sur le logement sis à [Adresse 10] se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 25 mai 2021 ;

CONDAMNE Mme [O] [N] à verser à l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 1103 € (mille cent trois euros) au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 5 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1004,87 euros et à compter de l’assignation en justice pour le surplus ;

AUTORISE Mme [O] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 (vingt-deux) mensualités de 50 euros (cinquante euros) chacune outre une 23ème (vingt-troisième) mensualité augmentée du solde de la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux, en l’espèce l’appartement situé sis à [Adresse 10], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Mme [O] [N] soit condamnée à verser à l’ OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges en cours, soit 277.68€ au jour de la résiliation, outre les charges dument justifiées, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat et ce, jusqu’à libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [O] [N] aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 24 mars 2021 (84,81 euros) ;

CONDAMNE Mme [O] [N] à payer à l’OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 septembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,