TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 21/02254 – N° Portalis DB2G-W-B7F-HP4O

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [L] [K], né le 25 octobre 1967 à [Localité 7] (68), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédérique KESSLER, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [D] [U], née le 9 novembre 1990 à [Localité 10] (UKRAINE), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

Monsieur [H] [V], né le 6 août 1974 à [Localité 7] (68), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas JANDER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 92

Nature de l’affaire : Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 mai 2017, M. [L] [K] a loué à Mme [D] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 570€ outre 130 € de provision pour charges.

Par un acte du même jour, M. [H] [V] s’est engagé en qualité de caution solidaire des engagements de la locataire pour une durée de 4 ans.

Mme [D] [U] a quitté le logement le 31 octobre 2019 et un état de lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 2 novembre 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2021, M. [L] [K] a fait assigner M. [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement de réparations locatives et d’indemnisation de trouble de jouissance.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2021, M. [L] [K] a fait assigner Mme [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux mêmes fins.

Les affaires ont été fixées à l’audience du 14 décembre 2021 et une ordonnance de jonction a été rendue en date du 5 avril 2022.

L’affaire a ensuite été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être retenue lors de l’audience du 6 février 2025.

Lors de cette audience, M. [L] [K], régulièrement représenté par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 19 juin 2024 et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer la demande régulière et recevable,condamner la locataire à payer la somme de 3 467,56 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,condamner la locataire à payer la somme de 4 560 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,condamner la caution à payer la somme de 3 467,56 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives,débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,condamner les défendeurs à payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [L] [K] indique, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire a commis des dégradations locatives. Il précise que cette dernière a reconnu sa responsabilité et a fait une proposition de règlement amiable. Le demandeur expose qu’il a fait une contre-proposition mais que celle-ci n’a pas été acceptée malgré relances des 29 novembre 2019 et 17 juillet 2020.

Pour s’opposer aux moyens soulevés par Mme [D] [U], le demandeur relève qu’elle est défaillante dans la charge de la preuve de ses affirmations. Il justifie sa demande indemnitaire par son impossibilité de relouer le bien avant le mois de juillet 2020 et précise qu’il n’a retrouvé de locataire qu’en avril 2021.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de la défenderesse, M. [L] [K] soutient qu’il est légitime à retenir le dépôt de garantie.

Lors de cette audience, Mme [D] [U], régulièrement représentée par son conseil, reprend ses conclusions du 18 novembre 2024 et demande, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, de :

débouter le demandeur de l’intégralité de ses fins et prétentions,

à titre reconventionnel, condamner le demandeur à lui payer la somme de 2 451 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, montant qui sera augmenté des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,condamner le demandeur à lui payer la somme de 1 500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile,dire et juger que les intérêts seront capitalisés,condamner le demandeur aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [D] [U] expose que le bien a été donné en « bon » état locatif mais précise que les boiseries étaient d’ores et déjà rayées lors de son entrée dans les lieux et que le carrelage présentait de nombreux éclats. Elle soutient avoir été contrainte de signer l’état des lieux de sortie sous la pression du demandeur. Mme [D] [U] conteste les dégradations qui lui sont imputées et souligne que le procès verbal du commissaire de justice produit aux débats a été réalisé 7 mois après son départ de sorte qu’elle ignore si le bien a été occupé postérieurement à son départ. Elle ajoute que ce dernier a été établi 4 mois avant le déclenchement de l’épidémie de Covid et 5 mois avant le 1er confinement de sorte que cet argument ne saurait expliquer la tardiveté de sa réalisation. La défenderesse déclare que sa proposition de règlement amiable du litige ne peut valoir reconnaissance de culpabilité. Elle souligne que l’état des lieux de sortie fait état de peinture à reprendre sans plus de précision et rappelle la notion de vétusté en précisant que lors de la prise de possession du bien, les peintures n’avaient pas été refaites.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, Mme [D] [U] souligne que le demandeur est défaillant dans la charge de la preuve et ne justifie pas de la réalisation de travaux l’ayant empêché de relouer son bien sur une période aussi importante.

M. [H] [V] est également régulièrement représenté par son conseil à l’audience du 6 février 2025 et reprend les termes de ses conclusions du 23 février 2023 par lesquelles il demande de débouter le demandeur et de condamner ce dernier à lui verser la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire il est rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

Selon l’annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que les parties ont signé contradictoirement un état des lieux d’entrée ainsi qu’un état des lieux de sortie.

Aussi, dans la mesure où le procès-verbal du commissaire de justice, contesté par la défenderesse, est non contradictoire et a été établi plusieurs mois après le départ de la locataire, celui-ci n’est pas retenu, les états de lieux contradictoires étant suffisants à établir les dégradations.

S’agissant de la pression exercée par le demandeur pour obtenir la signature de l’état des lieux de sortie, force est de constater que la défenderesse n’apporte pas la preuve de ses affirmations. En effet, les attestations de témoins de sa mère et ex-belle-mère ne sont pas suffisamment objectives pour corroborer les affirmations de la défenderesse.

Enfin, le courrier de la défenderesse en date du 26novembre 2019 ne peut valoir reconnaissance de responsabilité mais uniquement proposition de règlement amiable du litige.

En conséquence :

— S’agissant des portes :

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée indique que les portes de la cuisine, du séjour, des chambres, du couloir, de la salle de bain et des WC sont rayées.

Ces rayures réapparaissent sur l’état des lieux de sortie lequel fait également état de la présence de rayures sur la porte d’entrée, rayures non relevées lors de l’entrée dans les lieux.

M. [L] [K] produit un devis de l’entreprise Dattier chiffrant la réparation de la porte d’accès au logement pour un montant de 829,44 € HT, soit un montant de 912,38 € TTC.

Mme [D] [U] et M. [H] [V] sont donc condamnés à payer cette somme à M. [L] [K], avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— S’agissant des peintures :

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée indique que les peintures du plafond sont en très bon état, celles des murs étant en bon état à l’exception de la cuisine en très bon état.

L’état des lieux de sortie, signé contradictoirement, indique que les murs et les plafonds sont tous à reprendre.

M. [L] [K] produit un devis de l’entreprise [Localité 8] Fernand pour un montant de 2 416,92 € TTC.

Il convient toutefois de retenir un coefficient de vétusté à hauteur de 15 % par an, soit en l’espèce 36,25 % compte tenu de la durée d’occupation du bien.

Par conséquent, Mme [D] [U] et M. [H] [V] sont condamnés à payer à M. [L] [K] la somme de 1 540,80 € TTC au titre des reprises de peinture.

— S’agissant du remplacement de la télécommande du garage :

Ce poste de réparation n’est pas contesté et peut être évalué à la somme de 30 €.

L’ensemble des réparations à la charge de la locataire est donc arrêté à la somme globale de 2 483,18 €.

Il convient par ailleurs de déduire des montants dus le dépôt de garantie d’un montant de 570 €.

Par conséquent, Mme [D] [U] et M. [H] [V] sont condamnés à payer à M. [L] [K] la somme de 1 913,18 € TTC au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, les dégradations commises par la défenderesse peuvent justifier un délai d’un mois pour procéder aux réparations.

Par conséquent, Mme [D] [U] et M. [H] [V] sont condamnés à payer à M. [L] [K] la somme de 570 € correspondant à un mois de location hors charge en réparation du préjudice de jouissance.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées…. »

En l’espèce, il est démontré que des dégradations ont été commises.

M. [L] [K] était donc légitime à retenir le dépôt de garantie.

Par conséquent la demande reconventionnelle est rejetée et par voie de conséquence, la demande accessoire en capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [U] et M. [H] [V] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [L] [K] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Mme [D] [U] et M. [H] [V] seront condamnés à verser au demandeur la somme de 800 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [D] [U] et M. [H] [V] à verser à M. [L] [K] la somme de 1 913,18 € TTC (mille neuf cent treize euros et dix-huit centimes) au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [D] [U] et M. [H] [V] à verser à M. [L] [K] la somme de 570 € (cinq cent soixante-dix euros) au titre du préjudice de jouissance, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DÉBOUTE M. [L] [K] du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE Mme [D] [U] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Mme [D] [U] et M. [H] [V] à verser à M. [L] [K] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [D] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [H] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [U] et M. [H] [V] aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,