TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02534 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IPHJ

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [U] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 36

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A. SOCIETE MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES – SOMCO, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 16 septembre 2019, la société SOMCO a donné à bail à Madame [U] [G] un logement sis [Adresse 2] à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 260,09 euros, outre des provisions sur charges récupérables d’un montant mensuel de 133,63 euros.

Par acte d’huissier délivré le 11 octobre 2023, Madame [U] [G] a fait assigner la société SOMCO devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de la voir notamment condamner à lui verser des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance qu’elle déclare avoir subi.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 20 février 2024 puis renvoyée à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 11 février 2025.

A l’audience, Madame [U] [G], représentée par son conseil, se rapporte à ses conclusions en date du 11 octobre 2024 et demande au tribunal :

— De déclarer les présentes demandes régulières et recevables,

— De condamner la société SOMCO à lui payer la somme de 2.376 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi,

— De condamner la société SOMCO à lui payer la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel,

— De condamner la société SOMCO à lui payer la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive,

— De débouter la société SOMCO de sa demande reconventionnelle

— De condamner la société SOMCO à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse au moyen tiré par la société SOMCO de la tardiveté de l’action intentée par la demanderesse, Madame [U] [G] fait valoir qu’elle ne pouvait rester dans les lieux infestés de souris.

Au soutien de ses demandes en dommages et intérêts, Madame [U] [G] fait valoir que la présence de souris dans son appartement le rendait nécessairement indécent et que la présence de ces nuisibles relève de la responsabilité du propriétaire, puisqu’il s’agissait d’un problème préexistant à son entrée dans les lieux. Elle justifie avoir rapporté la preuve des dommages subis du fait de cette infestation et conteste que la présence de rongeurs ait été mineure, dès lors qu’ils se cachaient dans les murs de l’appartement.

Au soutien de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, Madame [U] [G] fait valoir que la société SOMCO était tenue d’une obligation de résultat quant à l’éradication des rongeurs et que les manquements de la société SOMCO à cette obligation ont engendré pour elle des dommages, que le bailleur a refusé de dédommager alors qu’il était au courant de la situation.

A l’audience, la société SOMCO, représentée par son conseil, se rapporte à ses conclusions en date du 16 mai 2024 et demande au tribunal :

— De déclarer les demandes de Madame [U] [G] irrecevables comme étant prescrites,

— A titre subsidiaire :

o De débouter Madame [U] [G] de ses demandes,

o De condamner Madame [U] [G] à lui verser la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

o De condamner Madame [U] [G] aux dépens,

o De condamner Madame [U] [G] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande visant à voir déclarer les demandes de Madame [U] [G] comme irrecevables car prescrites, la société SOMCO fait valoir, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que depuis le 16 mars 2020, date à laquelle la demanderesse a signalé au bailleur la présence de souris dans son logement, Madame [U] [G] avait connaissance des faits lui permettant d’exercer l’action en trouble de jouissance et que l’assignation, délivrée le 11 octobre 2023, intervient plus de trois ans après cette date.

A titre subsidiaire, au soutien de sa demande visant au rejet des prétentions de Madame [U] [G], la société SOMCO expose que le logement délivré à Madame [U] [G] était bel et bien décent et que la demanderesse ne démontre pas la non-conformité ou la non-décence de son logement. Elle fait par ailleurs valoir que la société SOMCO a rapidement réagi aux sollicitations de Madame [U] [G] lorsque celle-ci lui a signalé le problème de présence de souris. Elle reproche également à Madame [U] [G] d’avoir tardivement informé le bailleur de la présence de rongeurs dans son appartement. Enfin, la défenderesse fait valoir que l’infestation de rongeurs n’était pas d’une ampleur telle qu’elle rendait le logement inhabitable et que la locataire ne justifie pas des préjudices dont elle se prévaut.

Relativement à sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive, la société SOMCO fait valoir que la procédure engagée par la locataire est de mauvaise foi, le bailleur ayant tout mis en œuvre pour empêcher la prolifération des souris dans l’appartement.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes formulées par Madame [U] [G]

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [U] [G] a signalé pour la première fois le problème d’infestation de son logement par des rongeurs le 16 mars 2020, par un courrier envoyé à la société SOMCO et a demandé la résiliation de son bail à ce motif par un courrier du 8 mai 2020. A la date du 8 mai 2020, elle avait donc pleine connaissance des faits lui permettant d’agir à l’encontre du bailleur en réparation de son préjudice de jouissance, en réparation de son préjudice matériel et en résistance abusive.

Néanmoins, l’assignation de la société SOMCO par Madame [U] [G] est intervenue le 11 octobre 2023, soit plus de trois ans après la découverte des faits lui permettant d’agir.

Dès lors, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la prescription triennale, l’action de Madame [U] [G] à l’encontre de la société SOMCO est prescrite.

L’action de Madame [U] [G] à l’encontre de la société SOMCO est en conséquence irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive action de la société SOMCO à l’encontre de Madame [U] [G]

Il résulte de l’article 1240 du code civil qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, aucun élément au dossier ne permet de caractériser un comportement de la demanderesse ayant dégénéré en abus.

La société SOMCO sera dès lors déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de Madame [U] [G].

Sur les frais du procès

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [G] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

— Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties est déboutée de ses propres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par jugement contradictoire en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Madame [U] [G] irrecevable,

DEBOUTE la société SOMCO de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive à l’encontre de Madame [U] [G],

CONDAMNE Madame [U] [G] aux dépens,

DEBOUTE la société SOMCO de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Madame [U] [G] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,