MINUTE N° : 25/00228

DU : 22 Avril 2025

RG : N° RG 25/00085 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JMIG

AFFAIRE : S.A.R.L. VIVENDA IMMOBILIER C/ [U] [K], S.A.S. AU DELICE DE DOMBASLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du vingt deux Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VIVENDA IMMOBILIER,

dont le siège social est sis 14 rue de Laxou – 54600 VILLERS LES NANCY

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 11

DEFENDEURS

Monsieur [U] [K],

demeurant 2 rue de la Princesse – 57350 SPICHEREN

non comparant

S.A.S. AU DELICE DE DOMBASLE,

dont le siège social est sis 34 rue Mathieu de Dombasle – 54110 DOMBASLE SUR MEURTHE

non comparante

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2025.

Et ce jour, vingt deux Avril deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 31 mars 2021, la société VIVENDA IMMOBILIER a donné à bail commercial à Monsieur [U] [K] des locaux situés 34 rue Mathieu de Dombasle à Dombasle-sur-Meurthe.

Par actes de commissaire de justice, la société VIVENDA IMMOBILIER a fait assigner la société AU DÉLICE DE DOMBASLE et Monsieur [U] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé pour voir constater la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 2 janvier 2025, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La société VIVENDA IMMOBILIER demande encore leur condamnation solidaire à lui verser une provision d’un montant de 24 441,29 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail soit le 2 janvier 2025, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 2 décembre 2025 à hauteur de 23 001 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Outre aux dépens, elle demande leur condamnation solidaire à lui payer :

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, soit d’un montant de 1 353 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés et auquel sera appliquée l’indexation annuelle prévue au contrat de bail ;Une indemnité d’un montant de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société VIVENDA IMMOBILIER demande enfin la capitalisation annuelle des intérêts dus et de dire qu’en application des articles 15 et 22 dudit bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur.

À l’appui de ses prétentions, elle expose que ne sachant pas si Monsieur [U] [K] a transféré le bail au profit de la société AU DÉLICE DE DOMBASLE comme le preneur y était autorisé par l’article 25 dudit contrat, elle a également fait assigner ladite société.

Elle fait ensuite valoir qu’ayant fait délivrer à la société AU DÉLICE DE DOMBASLE et à Monsieur [U] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers non suivi d’effet, il revient en conséquence au juge des référés d’ordonner leur expulsion et leur condamnation solidaire à différentes sommes.

La société AU DÉLICE DE DOMBASLE et Monsieur [U] [K] ont fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, dressés les 5 et 10 février 2025 respectivement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, l’article 22 du bail litigieux liant la société VIVENDA IMMOBILIER et Monsieur [U] [K] prévoit l’application d’une clause résolutoire un mois après mise en demeure restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, la société VIVENDA IMMOBILIER a fait délivrer à M. [U] [K] un commandement de payer visant ladite clause résolutoire qui a été converti en procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Le commandement de payer est demeuré infructueux puisque les loyers et charges impayés depuis le 1er juillet 2023 n’ont pas été régularisés.

Dès lors, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 2 janvier 2025.

Aussi convient-il de constater la résiliation du bail litigieux à cette dernière date et d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. [U] [K] et de tout occupant de son chef dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes de provision

Il résulte de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bail litigieux prévoyait que le loyer est fixé à 1 068 euros par mois payable d’avance le 1er du mois, outre provision sur charges d’un montant de 178 euros mensuel.

La société VIVENDA IMMOBILIER produit à l’instance un décompte arrêté au 7 novembre 2024 (pièce n° 4, p. 3) qui indique que les loyers et charges depuis le 1er septembre 2023 sont restés impayés.

En outre, la clause résolutoire s’étant trouvée acquise au 2 janvier 2025, le locataire est depuis cette date occupant sans droit ni titre.

Enfin, la société bailleresse ne démontrant pas que M. [U] [K] a cédé le bail litigieux, la société AU DÉLICE DE DOMBASLE doit être considérée comme tiers au contrat et ne pourra à ce titre être condamnée à aucune somme.

En conséquence, M. [U] [K] sera condamné à verser à la société VIVENDA IMMOBILIER :

Une provision d’un montant de 23 001 euros au titre des loyers demeurés impayés au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 ;Une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1 353 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’alinéa précédent.

Tout stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la société VIVENDA IMMOBILIER demande au juge des référés de dire le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément à l’article 22 du bail litigieux qui stipulait que dans le cas où le contrat serait résilié de plein droit, « le montant du dépôt de garantie versé, resterait acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire et non susceptible d’une réduction judiciaire par application de l’article 1231 du code civil, sans préjudice du droit du bailleur à tous dommages-intérêts ».

Il résulte de l’article 1231-5, alinéa 4, du code civil que la clause prohibant au juge de modérer la pénalité doit être considérée comme non écrite.

Le pouvoir de modulation de la clause pénale reconnue au juge du fond rendant l’existence de l’obligation sérieusement contestable, cette prétention sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [U] [K], condamné aux dépens, devra payer à la société VIVENDA IMMOBILIER une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 800 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS l’acquisition au 2 janvier 2025 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 31 mars 2021, portant sur un local situé 34 rue Mathieu de Dombasle à Dombasle-sur-Meurthe (54110) ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de M. [U] [K] ainsi que tout occupant de son chef dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision au besoin avec le concours de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [U] [K] à payer à la société VIVENDA IMMOBILIER une provision d’un montant de 23 001 euros (vingt-trois mille un) au titre des loyers demeurés impayés au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [U] [K] à payer à la société VIVENDA IMMOBILIER une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1 353 euros (mille trois cent cinquante-trois) à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DÉBOUTONS la société VIVENDA IMMOBILIER pour le surplus ;

REJETONS la demande formulée par la société VIVENDA IMMOBILIER de dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

CONDAMNONS M. [U] [K] à verser à la société VIVENDA IMMOBILIER une somme de 800 euros (huit cents) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision malgré appel ;

CONDAMNONS M. [U] [K] aux dépens.

La greffière La présidente

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le