TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02355 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JOT5

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 20 janvier 2026

PARTIES REQUERANTES :

Monsieur [L] [I]

né le 14 Juin 1960 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Camille MERCET, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

Madame [H] [E] épouse [I]

née le 08 Mars 1966 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Camille MERCET, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE REQUISE :

Monsieur [N] [T]

né le 09 Avril 1993 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée d’Elodie PFEFFER auditrice de justice et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 07 novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 11 septembre 2025, M. [L] [I] et Mme [H] [E] ont fait assigner M. [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référés pour obtenir la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation signé le 29 août 2024 et son expulsion de l’appartement [Adresse 3].

Se prévalant de loyers restés impayés, M. [L] [I] et Mme [H] [E] ont fait signifier à M. [N] [T], le 29 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Aux termes de l’assignation dont ils reprennent oralement le bénéfice à l’audience du 7 novembre 2025 en l’actualisant, M. [L] [I] et Mme [H] [E] régulièrement représentés, demande au juge des référés de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire;

— ordonner la libération des lieux et à défaut l’expulsion sans délai de M. [N] [T];

— condamner M. [N] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges courant et jusqu’à l’évacuation des locaux;

— dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée aux conditions du bail résilié ;

— condamner M. [N] [T] à lui payer une somme provisionnelle de 5279.39€ représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse;

— juger que la dette sera réactualisée au jour de l’audience y ajoutant les échéances de septembre, octobre et novembre 2025, prenant en compte les versements effectués,

— juger que les intérêts sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément au contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner M. [N] [T] aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer ainsi qu’à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, ils exposent que les loyers courants ne sont plus payés et qu’ils s’opposent le cas échéant, à l’octroi de tous délais de paiement. Ils relèvent que les derniers prélèvements ont été rejetés et contestent la présention faite par M. [N] [T]. Ils ajoutent que celui-ci aurait pu payer dans les mains de l’huissier s’il avait voulu montrer sa bonne foi.

M. [N] [T] expose qu’il disposait des fonds pour apurer les causes du commandement mais qu’il se heurte aujourd’hui, au refus du gestionnaire locatif quant à un paiement partiel de la dette. Il ajoute qu’il est en procédure de divorce et que son ex épouse a utilisé frauduleusement ses comptes bancaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs M. [L] [I] et Mme [H] [E] produisent le justificatif du signalement adressé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mai 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation de sorte que les prescriptions de l’article 24 ont été respectées.

L’action est donc recevable.

— Sur la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire:

En application des dispositions de l’article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer aux termes convenus, le montant du loyer et les charges récupérables dites « locatives ».

Ainsi que le prescrivent les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 lorsqu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux fins d’obtenir paiement des arriérés de loyers et charges, il produit effet passé un délai de six semaines à compter de sa signification.

En l’espèce le contrat de bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire (paragraphe VIII).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2025 pour la somme en principal de 1170.88€ correspondant aux loyers et charges impayés à date du 18 avril 2025.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire.

M. [N] [T], bien que précisant qu’il disposait des fonds pour payer la dette, ne produit aucun justificatif de ses paiements

La clause a donc produit ses effets et le contrat de bail est donc résilié de plein droit le 10 juin 2025 à minuit.

M. [N] [T] est depuis cette date occupant sans droit ni titre de l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [N] [T], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de libération courant à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité sans toutefois créer de déséquilibre significatif entre les parties.

Il convient donc de fixer cette indemnité d’occupation au montant des loyers et provisions de charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire que cette indemnité sera révisable aux conditions du bail résilié.

— Sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation :

Aucun réglement n’a été porté au crédit du compte depuis le dernier prélèvement honoré du 5 février 2025. Les prélèvements postérieurs ont tous été rejetés selon le « relevé de compte bail » du 4 novembre 2025.

L’obligation pour M. [N] [T] de s’acquitter de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

M. [N] [T] qui n’a rapporté la preuve d’aucun paiement, sera donc condamné à payer, à titre provisionnel, une somme de 5279.39€ correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté à la date du 1er novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 sur la somme de 1170.88€ et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur les demandes accessoires :

M. [N] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [L] [I] et Mme [H] [E], M. [N] [T] sera condamné à leur payer, pris ensemble, une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de M. [L] [I] et Mme [H] [E] tendant à la résiliation du bail d’habitation conclu avec M. [N] [T] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 août 2024 entre M. [L] [I] et Mme [H] [E] et M. [N] [T] concernant l’appartement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 juin 2025 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [N] [T], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [N] [T] à la somme qui aurait dû au titre du loyer et provision de charges si le bail s’était poursuivi et DIT QUE cette indemnité serea révisable aux conditions du bail résilié ;

CONDAMNE M. [N] [T] à payer à M. [L] [I] et Mme [H] [E] cette indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, à compter du 11 juin 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE M. [N] [T] à payer à M. [L] [I] et Mme [H] [E] la somme de 5279.39€ (cinq mille deux cent soixante dix neuf euros trente neuf centimes) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêté à la date du 1er novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025 sur la somme de 1170.88€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M. [N] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [N] [T] à verser à M. [L] [I] et Mme [H] [E], pris ensemble, une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,