TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02471 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JPEM

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [B] [R]

né le 25 Octobre 1991 au [Localité 2], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 avril 2026 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 3 décembre 2024, à effet au 16 décembre 2024, la SA DOMIAL ESH a donné à bail à M. [B] [R] , un appartement situé [Adresse 7] [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer de 487,17€ par mois, outre 64,56€ pour les charges, et 18,83€ pour l’eau.

Des loyers restant impayés, le 25 juin 2025, la SA DOMIAL ESH a fait signifier à M. [B] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 17 septembre 2025, la SA DOMIAL ESH a fait assigner M. [B] [R] devant le juge chargé des contentieux de la protection pour obtenir le constat de la résiliation du bail, son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée le 17 février 2026.

Aux termes de l’assignation dont elle a repris oralement le bénéfice à l’audience en l’actualisant, la SA DOMIAL ESH régulièrement représentée, demande au juge au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1103 et 1224 du code civil, :

— de constater la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement prononcer cette résiliation aux torts exclusifs de M. [B] [R] ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [B] [R] et de tous occupants de son chef;

— de condamner M. [B] [R] à lui verser la somme de 4061,75€ arrêtée au 6 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 27 août 2025 sous réserve des augmentations légales ultérieures;

— de condamner M. [B] [R] à lui verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle avec intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance;

— condamner M. [B] [R] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement de payer et de sa dénonce à la la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin ainsi qu’à lui payer une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, la SA DOMIAL ESH confirme avoir reçu un paiement en janvier 2026 et un paiement en février 2026 rappelant qu’elle reçoit des allocations (143€).

A titre principal, la SA DOMIAL s’oppose aux délais de paiement et à titre subsidiaire, sollicite l’ajout d’une clause de déchéance du terme.

M. [B] [R] explique être au chomage et percevoir, AAH comprise, une somme d’environ 1300€ à 1400€. Il précise avoir repris les paiements depuis le mois dernier et avoir versé un montant supplémentaire pour commencer à apurer la dette.

Il expose avoir fait une rechute et être actuellement hospitalisé sous contrainte ce qui a permis la reprise des traitements.

Il explique vouloir rester dans son logement et indique bénéficier du soutien de sa soeur.

Un DSF a été reçu au greffe le 12 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action résiliation du contrat de bail à usage d’habitation:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié du signalement de la situation d’impayé à l’organisme payeur des aides au logement le 16 mai 2025, dès lors, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de l’action en résiliation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail d’habitation est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail à usage d’habitation prévoit une clause résolutoire (article 9) aux termes de laquelle en cas de non-paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire le bail sera résilié six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant expressément cette clause a été signifié le 25 juin 2025 pour la somme en principal de 1381,72€ – en réalité 1377,40€ déduction faite des 4,32€ de frais de rejet de prélèvement, selon décompte arrêté au 19 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

La charge de la preuve de paiement dans les six semaines de la délivrance de ce commandement pèse sur le locataire.

En réalité, M. [B] [R] ne conteste pas la situation d’impayés et rappelle souffrir de problèmes de santé.

Il est établi que M. [B] [R] ainsi que le révèle le relevé de compte produit, restait devoir la somme de 2232,09€, frais de rejets déduits, à la date du 6 août 2025.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail concernant l’appartement se sont trouvées réunies à la date du 6 août 2025 à minuit.

Ainsi à compter du de cette date, M. [B] [R] n’avait plus aucun droit ni titre pour occuper l’appartement et est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrats s’était poursuivi, indexation incluse et avec intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La SA DOMIAL ESH produit un décompte actualisé démontrant que M. [B] [R] reste lui devoir, concernant les loyers , charges et indemnités d’occupation de l’appartement après soustraction des frais de rejet qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, la somme de 4052,03€ à la date du 6 février 2026, échéance de février 2026 incluse, paiements de janvier et février 2026 déduits.

M. [B] [R] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, s’il est saisi en ce sens, le juge peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

M. [B] [R] déclare percevoir des ressources et le DSF confirme les éléments ainsi présentés.

Le paiement du loyer courant est effectif depuis l’échéance de janvier 2026 et l’hospitalisation de M. [B] [R] concourt à la stabilisation de son état.

Le maintien de son logement sous réserve du paiement des loyers courants et de l’apurement de la dette est ainsi un facteur essentiel à la stabilité de M. [B] [R] tout en garantissant les droits de son bailleur.

En dernier lieu le loyer avec charges est de 586,60€.

Les allocations (143€) sont toujours versées au bailleur, soit un résiduel de 443,60€.

M. [B] [R] a versé 580€ le 6 février 2026, soit une somme de 136,40€ réservée à l’apurement de la dette locative.

Compte tenu des propositions de règlement formulées à l’audience, M. [B] [R] sera donc autorisé à se libérer du montant de sa dette sur 32 mois, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et qui permettront l’apurement de la créance.

Les effets de la clause résolutoire seront donc suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, tant queM. [B] [R] respectera les modalités de remboursement de la dette ainsi fixées en plus du paiement du loyer et des charges courantes.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des mensualités d’apurement de la dette locative d’autre part, justifiera l’exigibilité immédiate de la dette après mise en demeure infructueuse, l’expulsion en raison de la résiliation du contrat l’autorisant à occuper les lieux ainsi que la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation selon les précisions apportées au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires :

M. [B] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sa dénonce et de l’assignation et de sa dénonce.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SA DOMIAL ESH qui sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de la SA DOMIAL ESH ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA DOMIAL ESH et M. [B] [R] se sont trouvées réunies à la date du 6 août 2025 à minuit et CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE M. [B] [R] à verser à la SA DOMIAL ESH la somme de 4052,03€ (quatre mille cinquante deux euros trois centimes) au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 6 février 2026, incluant l’échéance du mois de février 2026 après déduction du virement bancaire du 6 février 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [B] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 (trente et une) mensualités de 130 € (cent trente euros) chacune outre une 32ème (trente deuxième) mensualité augmentée du solde de la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, en l’espèce l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA DOMIAL ESH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [B] [R] soit condamné à verser à la SA DOMIAL ESH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus pour l’appartement en l’absence de résiliation du bail, indexation comprise , avec intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance et ce jusqu’à la date de la restitution intégrale des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNEM. [B] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce, de l’assignation et de sa dénonce ;

DEBOUTE la SA DOMIAL ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 avril 2026, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,