TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02468 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBG6B

N° MINUTE : 25/00704

JUGEMENT

DU 22 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [G] [U] [I], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Nichka boris simon MARTIN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 10 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Bertrand PAGES, Président, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, greffier,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/02468 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBG6B – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 9 décembre 2013 d’une durée de trois ans, prenant effet rétroactivement le 1er décembre 2013, M. [G], [U] [I] a donné à bail à M. [E] [Z], un logement sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 600 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, le bailleur a fait signifier le 13 mars 2025 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 4 300 euros dans un délai de deux mois.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 13 juin 2025, M. [G], [U] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion et sollicite de le recevoir en ses demandes, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, tendant à:

constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location du 9 décembre 2013 concernant le logement sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 mai 2025,ordonner au défendeur de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, il pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le défendeur à lui payer la somme de 6 100 euros au titre du solde des loyers et charges impayés arrêtés au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, fixer une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 14 mai 2025, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et, au besoin, condamner le défendeur à son paiement à compter du 14 mai 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux loués,condamner le défendeur à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue le 10 novembre 2025.

Lors de cette audience, M. [G], [U] [I], assisté de son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions.

En défense, M. [E] [Z], régulièrement avisé, est absent. Il n’a ni été représenté ni fait connaître de motif d’empêchement.

Selon rapport reçu par le greffe le 10 novembre 2025, le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, M. [E] [Z] n’ayant répondu à aucune des convocations du service.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les “demandes” tendant à “dire” ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu’il n’y a pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

I- Sur la comparution des parties

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 473 alinéa 2 du même code, le présent jugement sera réputé contradictoire, en l’absence du défendeur, au seul motif qu’il est susceptible d’appel.

II- Sur la recevabilité de l’action

N° RG 25/02468 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBG6B – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 17 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 10 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 alinéa 1 et 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de location litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations sauf quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, M. [G], [U] [I] sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois.

Le demandeur justifie avoir fait délivrer au locataire, le 13 mars 2025, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 4 300 euros.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 mai 2025.

IV- Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, M. [E] [Z] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 14 mai 2025.

Afin de mettre fin à l’occupation sans droit ni titre des lieux litigieux, il convient d’ordonner à M. [E] [Z] de libérer les lieux litigieux et de restituer les clefs dans le mois de la signification de la présente décision.

Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 et suivants et L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

V- Sur la condamnation à payer

Aux termes du bail liant les parties, M. [E] [Z] est tenu du paiement d’un loyer mensuel de 600 euros.

M. [G], [U] [I] produit un décompte arrêté au 3 novembre 2025 démontrant que M. [E] [Z] est redevable de la somme de 9 500 euros.

Il est établi et non contesté que les loyers n’ont pas été payés régulièrement depuis décembre 2023.

M. [E] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, l’arriéré locatif au titre des loyers impayés arrêté le 13 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 comprise, s’élève à la somme de 6 100 euros ((600 euros x 10 mois) + 100 euros).

M. [E] [Z] sera condamné au paiement de cette somme à titre prévisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

VI- Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel de 600 euros.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 600 euros, qui sera révisable dans les mêmes conditions que celles prévues par le contrat de bail et de condamner M. [E] [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2025.

VII- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [E] [Z], qui succombe, sera tenu des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

B-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G], [U] [I] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner M. [E] [Z] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

C-Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514-3 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation et expulsion formée par M. [G], [U] [I] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 décembre 2013 entre M. [G], [U] [I] et M. [E] [Z] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à M. [E] [Z] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de M. [E] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à M. [E] [Z] d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles restant dans les lieux est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à M. [G], [U] [I] à titre prévisionnel la somme de 6.100 (six mille cent) euros au titre des loyers impayés arrêté au 14 mai 2025, échéance du mois de mai comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans la dite procédure ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [E] [Z] à la somme mensuelle de 600 (six cents) euros, révisable selon les mêmes modalités que celles prévues au bail, et, en tant que besoin, le CONDAMNE à verser à M. [G], [U] [I] cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025 jusqu’à complète libération des lieux ;

DÉBOUTE M. [G], [U] [I] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [E] [Z] à payer à M. [G], [U] [I] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT