MINUTE N° : 24/00501

DU : 03 Décembre 2024

RG : N° RG 24/00242 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JB3C

AFFAIRE : AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES C/ S.A.R.L. 2 FRERES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du trois Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

AGENCE NATIONALE DE LA COHESION DES TERRITOIRES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux pour ce, domiciliés audit siège,

dont le siège social est sis 20 avenue de Ségur – 75007 PARIS

représentée par M^e Violaine LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 165, M^e Philippe LARIVIERE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. 2 FRERES,

dont le siège social est sis 3 allée de la Fontaine – 54520 LAXOU

représentée par M^e Loïc DEMAREST, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Décembre 2024.

Et ce jour, trois Décembre deux mil vingt quatre, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2018, l’Etablissement Public National d’Aménagement et de Restructuration des Espaces Commerciaux (EPARECA) a conclu un bail commercial avec la société 2 FRRES, portant sur un local situé 3 allée de la Fontaine à LAXOU (54520).

Au 1er janvier 2020, les droits et obligations de l’EPARECA ont été transférés à l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT) conférant à cette dernière la qualité de bailleresse de la société 2 FRRES.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 avril 2024, l’ANCT a fait assigner la société 2 FRRES devant le président du tribunal judiciaire de NANCY, statuant en référé.

Aux termes de ses conclusions, soutenues à l’audience du 8 octobre 2024, et auxquelles il convient de se référer, l’ANCT sollicite de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 21 septembre 2018 à la société 2 FRRES, de voir prononcer son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, de conserver à titre provisionnel le dépôt de garantie, et d’obtenir la condamnation du défendeur à lui verser les sommes suivantes :

15 621,57 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 11 septembre 2024,1 680,39 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 mars 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux,2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance comprenant le coût des commandements de payer.

L’ANCT sollicite, en application des clauses contenues dans le contrat de bail, que le montant des sommes dues soit majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable et qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci soit productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points au titre d’une clause d’intérêts de retard.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient que la société 2 FRRES ne s’acquitte pas convenablement de ses loyers ce qui a donné lieu à un commandement de payer en date du 9 novembre 2022 pour un montant de 10 336,23 euros, suivi d’un plan d’apurement des arriérés locatifs en juin 2023. Toutefois, un deuxième commandement de payer aurait été délivré à la société le 9 février 2024. Suivant un décompte arrêté au 20 mars 2024, la dette de la société 2 FRRES à l’égard de l’ANCT s’élèverait à la somme de 12 188,59 euros.

En défense, la société 2 FRRES sollicite du juge des référés qu’il :

— suspende les effets de la clause résolutoire pour une durée de 24 mois,

— accorde à la société 2 FRRES un délai de 24 mois pour apurer l’arriéré locatif,

— réduise à l’euro symbolique la clause pénale prévue au bail,

— dise que les intérêt de retard seront dus au taux légal et non au taux contractuel, et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

— déboute l’ANCT de toutes autres demandes, fins ou prétentions contraires,

— dise que l’article 700 n’a pas lieu à s’appliquer.

A l’appui de ses prétentions, la société 2 FRRES soutient qu’elle fait face à des difficultés financières qui l’ont empêchée de payer le loyer.

Elle indique que le plan d’apurement de l’arriéré fixait un délai trop court et des sommes dues à chaque échelonnement de loyers trop élevées pour qu’elle puisse s’acquitter de sa dette tout en continuant son activité. Elle souligne que sa dette aurait diminué et ne serait plus que de 14 978,54 euros au 6 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

La société 2 FRRES est locataire du local numéro 21 situé dans le centre commercial La Cascade, situé 3 allée de la Fontaine à LAXOU (54520) en vertu d’un bail commercial conclu le 21 septembre 2018 et prévoyant l’application d’une clause résolutoire un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, l’ANCT a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui n’a pas été suivi de paiement par la société 2 FRRES.

Aussi convient-il de constater la résiliation du bail litigieux à la date du 9 mars 2024, d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société 2 FRRES ainsi que de tous occupants de son chef des locaux loués.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société débitrice ne fournit aucun élément, notamment financier ou comptable, de nature à justifier de sa situation, en considération de laquelle le juge peut accorder des délais de paiement.

Cette prétention sera rejetée.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les charges et loyers impayés

En l’espèce, l’article 4.1 du contrat de bail prévoit que le montant du loyer serait de 12 000 euros hors taxes (HT) et que les charges seraient payables trimestriellement et d’avance au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre, outre les taxes foncières.

L’ANCT produit un décompte arrêté au 9 mars 2024 et indique que la société 2 FRRES est débitrice de la somme totale de 12 188,59 euros.

En outre, la clause résolutoire s’étant trouvée acquise au 9 mars 2024, le locataire est depuis cette date occupant sans droit ni titre.

L’arriéré locatif est une dette non sérieusement contestable, dès lors, il convient de condamner la société 2 FRRES à verser la somme de 12 188,59 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 mars 2024, date à laquelle le contrat a été résilié de plein droit.

Sur l’indemnité d’occupation

Il résulte des pièces versées au débat et d’une absence de contestation de la partie défenderesse, que la société 2 FRRES s’est maintenue dans les lieux depuis la résiliation du contrat, le 9 mars 2024, sans droit ni titre.

Cette occupation est dès lors illicite et la demanderesse est fondée à solliciter l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Cette prétention est fondée sur l’article 22.2.4 du contrat de bail stipulant que “De la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50%, à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges.”

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation majorée de 50 % en cas d’expulsion en vertu de l’article 22.1 du bail, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

En conséquence, l’indemnité d’occupation provisionnelle réclamée par le bailleur sera fixée au montant des loyers, charges et accessoires tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, à compter du 1er avril 2024.

Il résulte de la facture, fournie par le demandeur, que le loyer du dernier mois était de 1 344,31euros auquel il convient d’ajouter les taxes.

Il convient dès lors de condamner la société 2 FRRES à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 1 425,81 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués.

Sur les autres demandes de provision

L’indemnité forfaitaire mentionnée à l’article 22.2.1, la clause d’intérêts de retard mentionnée à l’article 7 du contrat de bail, de même que la conservation du dépôt de garantie à titre provisionnel sont des clauses par lesquelles les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractuelle, ce qui est constitutif d’une clause pénale, susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Ainsi, le pouvoir de modulation de la clause pénale reconnue au juge du fond rend l’existence de l’obligation sérieusement contestable.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces prétentions.

Sur la demande de délai de paiement

La société 2 FRRES apporte la preuve, non contestée par la partie adverse, d’avoir effectué trois virements bancaires à hauteur de 7 735,92 euros le 17 juillet 2024, les 3 et 6 septembre 2024, réduisant ainsi sa dette.

Toutefois, la demanderesse établit que la société 2 FRRES a fait l’objet de deux commandement de payer infructueux, d’un plan d’apurement de l’arriéré locatif en juin 2023, et que sa dette continue de s’accroître malgré les paiements effectués en juillet et septembre 2024.

De surcroît, la société 2 FRRES n’apporte aucune garantie sérieuse permettant de considérer que le délai sollicité permettrait de rembourser son arriéré locatif et de relancer son activité de manière pérenne.

Ainsi la partie défenderesse sera déboutée de sa demande visant l’octroi d’un délai de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société 2 FRRES, partie perdante du procès, sera condamnée aux frais et dépens de la présente procédure comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Sur l’article 700

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de l’ANCT au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS l’acquisition au 9 mars 2024 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 21 septembre 2018, portant sur le local situé dans le centre commercial La Cascade, situé 3 allée de la Fontaine à LAXOU (54520) ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la société 2 FRRES ainsi que de tous occupants de son chef ;

DÉBOUTONS la société 2 FRRES de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DÉBOUTONS la société 2 FRRES de sa demande d’octroi de délai de paiement ;

CONDAMNONS la société 2 FRRES à payer à l’ANCT une provision d’un montant de 12 188,59 euros (douze mille cent quatre-vingt huit euros et cinquante neuf centimes) au titre des loyers et charges demeurés impayés au 9 mars 2024 ;

CONDAMNONS la société 2 FRRES à payer à l’ANCT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1 425,81 euros (mille quatre cent vingt-cinq euros et quatre-vingt-un centimes) à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués ;

DIT n’y avoir lieu à référé concernant l’indemnité forfaitaire ;

DIT n’y avoir lieu à référé concernant la clause d’intérêt de retard ;

DIT n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie ;

REJETONS la demande de l’ANCT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société 2 FRRES aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La greffière La présidente

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le