MINUTE N° : 25/00291

DU : 27 Mai 2025

RG : N° RG 25/00143 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JNRG

AFFAIRE : S.C.I. BIOHOME C/ S.A.S. COSBELLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du vingt sept Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BIOHOME

immatriculée au RCS de Nancy sous le numéro 829 345 990,

prise en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis 22 Avenue Foch – 54000 NANCY

représentée par M^e Frédérique MENEVEAU, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 119

DEFENDERESSE

S.A.S. COSBELLE

immatriculée au RCS de Nancy sous le n° 877 534 149,

prise en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis 2 Rue du Bois Jacquot – 54670 MILLERY

non comparante

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 01 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025.

Et ce jour, vingt sept Mai deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 5 janvier 2018, la société civile immobilière (SCI) BIOHOME a donné à bail commercial à la société LABORATOIRES BIOCOS des locaux situés 2 rue du Bois Jacquot à Millery.

Le tribunal de commerce de Toulouse ayant ordonné la cession de l’entreprise au profit de la société COSBELLE, celle-ci a repris le bail commercial conclu avec la SCI BIOHOME suivant contrat de cession signé entre les parties en date du 4 février 2021.

Exposant qu’en dépit de l’échelonnement de l’arriéré locatif auquel elle a consenti, la société locataire n’a pu régler l’intégralité des loyers dus, la société bailleresse a, par acte de commissaire de justice délivré le 10 mars 2025, fait assigner la société COSBELLE devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail conclu le 5 janvier 2018 et ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique.

Outre aux dépens, la SCI BIOHOME demande la condamnation de la société COSBELLE à lui verser les sommes suivantes :

176 989,08 euros par provision au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er mars 2025 dans le cadre du bail litigieux, majorée de 10 %, soit 194 687,98 euros outre un intérêt de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points, sinon avec les intérêts légaux à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer, sinon à compter de la présente demande jusqu’à solde ;227 359 euros par provision à titre d’indemnité d’occupation par trimestre à compter du 1er mai 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle sera ajouté le coût du commandement de payer délivré le 28 mars 2024, soit 394,81 euros.

La société COSBELLE, régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 1er avril 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail litigieux prévoit l’application d’une clause résolutoire un mois après mise en demeure restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la SCI BIOHOME a fait délivrer à la société COSBELLE un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer est demeuré infructueux puisque les loyers et charges impayés n’ont pas été régularisés.

Dès lors, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 28 avril 2024.

Aussi convient-il de constater la résiliation du bail litigieux à cette dernière date et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société COSBELLE et de tout occupant de son chef dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes de provision

Il résulte de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1231-5, alinéa 1er, du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, poursuit le second alinéa, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le bail litigieux prévoyait que le loyer annuel était fixé à 250 000 euros payable d’avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, outre charges et taxe sur la valeur ajoutée.

Il stipulait en outre qu’à défaut de paiement à leur échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes seront automatiquement majorées de 10 %, ladite majoration restant indépendante d’un intérêt de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points.

La SCI BIOHOME produit à l’instance un décompte arrêté au 31 mars 2025 duquel il résulte qu’à cette date l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 2 294 911,66 euros. Figure au décompte un montant de 48 693,26 euros réglé par la société locataire dans la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 qu’il convient d’imputer sur la dette la plus ancienne.

La société locataire a d’ores et déjà réglé 2 089 923,58 euros, somme de laquelle il convient de déduire celle de 24 000 euros dont la société bailleresse indique qu’elle n’est plus due.

En outre, la clause résolutoire s’étant trouvée acquise au 28 avril 2024, le locataire est depuis cette date occupant sans droit ni titre.

La société bailleresse sollicite enfin la majoration de 10 % du montant des provisions et l’application des intérêts de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points.

Le pouvoir de modulation de la clause pénale reconnue au juge du fond rendant cependant l’existence de l’obligation sérieusement contestable, cette prétention sera rejetée.

En conséquence, la société COSBELLE sera condamnée à verser à la SCI BIOHOME :

une provision d’un montant de 176 989,08 euros au titre des loyers demeurés impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 pour la somme de 108 906 euros et du 10 mars 2025 pour le surplus ;une indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle de 114 082,34 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société COSBELLE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société COSBELLE, condamnée aux dépens, devra payer à la SCI BIOHOME une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS l’acquisition au 28 avril 2024 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial consenti le 5 janvier 2018, portant sur un local situé 2 rue du Bois Jacquot à Millery (54670) ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la société COSBELLE ainsi que tout occupant de son chef dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la société COSBELLE à payer à la SCI BIOHOME une provision d’un montant de 176 989,08 euros (cent soixante seize mille neuf cent quatre-vingt-neuf euros et huit centimes) au titre des loyers et charges demeurés impayés au 28 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 pour la somme de 108 906 euros et du 10 mars 2025 pour le surplus ;

CONDAMNONS la société COSBELLE à payer à la SCI BIOHOME une indemnité d’occupation provisionnelle trimestrielle de 114 082,34 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués ;

REJETONS la majoration de 10 % aux provisions précédemment accordées et l’application des intérêts de retard conventionnellement fixé au taux de base bancaire majoré de trois points ;

CONDAMNONS la société COSBELLE à verser à la SCI BIOHOME une somme de 1 000 euros (mille) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société COSBELLE aux dépens.

La greffière La présidente

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le