TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/54594

N° Portalis 352J-W-B7J-DAGNQ

N° : 1

Assignation du :

01 Juillet 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 novembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [J] [C]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS – #D0285

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance VEREINIGTE HANNOVER VERSICHERUNG (VHV)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Kérène RUDERMANN, avocat au barreau de PARIS – #D1777

S.A.S. VILLAS DES BOIS

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier BONNEAU, avocat au barreau de PARIS – #L0312

DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Nous, président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé délivrée le 1er juillet 2025, aux fins de voir désigner un expert concernant les désordres allégués de malfaçons dans le cadre du programme immobilier dénommé « Villas des bois », réalisé sous la maîtrise d’ouvrage de la société « Villas des bois », suivant acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 28 avril 2022 ;

Vu les conclusions des parties ;

Vu l’absence de comparution de la société [Adresse 10] ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 5 septembre 2025, le conseil de M. [Y] [E] et Mme [J] [C], acquéreurs d’une maison individuelle du programme immobilier, a soutenu oralement le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles ils demandent de :

* Dire Monsieur [Y] [L] et Madame [J] [C] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,

* Condamner la SAS VILLAS DES BOIS à faire procéder aux travaux nécessaires à la reprise de la totalité des réserves et non-conformités, non encore levées, dénoncées dans les termes du procès-verbal de livraison du 16 juillet 2024, des correspondances recommandées AR des 15 et 16 août 2024 et des mises en demeure des 12 et 19 juin 2025 et ce, sous astreinte comminatoire de 1.000,00 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et jusqu’à l’établissement d’un procès-verbal de levée des réserves ou le constat de bonne fin des travaux,

* Se réserver la faculté de liquider l’astreinte ainsi prononcée,

* Ordonner une mesure d’expertise et désigner pour y procéder tel Expert qu’il plaira au Président, tous droits et moyens des parties réservés, avec notamment pour mission de :

— se rendre sur place à [Localité 8] (Hauts-de-Seine) – [Adresse 3], examiner les lieux et les décrire,

— entendre les parties, ainsi que tous sachants, et se faire remettre tous documents qu’il jugera utiles,

— constater la bonne fin des travaux de reprise à intervenir et dire, notamment, si ceux-ci sont conformes aux règles de l’art et aux documents contractuels descriptifs de l’ouvrage,

— à défaut, dresser la liste des réserves non-levées et/ou des non-conformités restant à reprendre,

— examiner, en tout état de cause, le défaut constructif inhérent à la hauteur des marches des escaliers intérieurs et formuler un avis sur la nature du désordre considéré au regard, notamment, dans la dangerosité de la situation pour les occupants de l’ouvrage,

— mettre en œuvre toutes mesures techniques de nature à déterminer les causes et origines des réserves, désordres et non-conformités constatés, le cas échéant avec le concours d’un sapiteur par lui désigné ; dire, notamment, s’ils proviennent, soit d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, soit d’une exécution défectueuse ou autres, déterminer la nature des mesures de réfection nécessaires pour pallier aux réserves, désordres et non-conformités, les décrire, en évaluer la durée et le coût,

— évaluer l’importance des préjudices de toute nature, subis et à subir et, en particulier, les préjudices immatériels et de jouissance,

— déterminer la durée du retard de livraison de l’ouvrage subi Monsieur [L] et Madame [C] et formuler un avis sur le principe et le quantum du ou des préjudices consécutivement subis, à raison dudit retard,

— de façon générale, donner à la juridiction du fond éventuellement saisie tous les éléments lui permettant de statuer sur le principe et l’étendue des responsabilités susceptibles d’être encourues dans la réalisation des dommages,

— en cas d’urgence reconnue par l’Expert, autoriser les demandeurs à faire exécuter, à leurs frais avancés pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’Expert ; ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre des demandeurs et par les entreprises qualifiées de leur choix, sous le constat de bonne fin de l’Expert, lequel dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux ;

* Dire que l’Expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, qu’en particulier, il pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de ce Tribunal,

* Dire qu’il déposera son rapport auprès du greffe de ce Tribunal dans les 3 mois de sa saisine,

* Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

* Dire qu’il en sera référé au Président en cas de difficultés,

* Condamner la SAS VILLAS DES BOIS à régler à Monsieur [L] et à Madame [C] la somme de 3.000,00 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* Condamner la SAS VILLAS DES BOIS aux entiers dépens.

Le conseil de la compagnie d’assurances VHV Assurances demande de :

À titre principal,

JUGER que de toute évidence, aucune action au fond sur les garanties délivrées par la société VHV ne saurait aboutir, ni sur les garanties « dommages-ouvrage », ni sur les garanties « constructeur non réalisateur », ni sur les garanties « tous risques chantier » ;

Par conséquent,

DÉBOUTER les consorts [V] de leur demande d’expertise judiciaire à l’encontre de la concluante ;

À titre très subsidiaire,

DONNER ACTE à la société VHV de ses protestations et réserves quant à son attrait à la mesure d’instruction à prescrire, DIRE ET JUGER que les protestations et réserves et le rapport à justice de la concluante n’emportent renonciation à aucun droit et que celle-ci soutient dès à présent que ses garanties ne sont pas applicables, MODIFIER la mission sollicitée et supprimer les chefs de mission suivants : * « constater la bonne fin des travaux de reprise à intervenir et dire, notamment, si ceux-ci sont conformes aux règles de l’art et aux documents contractuels descriptifs de l’ouvrage »

* « À défaut, dresser la liste des réserves non levées et/ou des non-conformités restant à reprendre»

* « Déterminer la nature des mesures de réfection nécessaires pour pallier aux réserves, désordres et non-conformités, les décrire, en évaluer la durée et le coût »

* « évaluer l’importance des préjudices de toute nature, subis et à subir et, en particulier, les préjudices immatériels de jouissance ».

— Une fois les chefs litigieux supprimés, les REMPLACER par les suivants :

* « examiner les griefs allégués par les demandeurs dans l’assignation, en déterminer les causes et origines et, notamment, dire s’ils résultent de non-conformités aux règles de l’art, aux normes applicables et aux documents contractuels et techniques des entreprises »

* « donner son avis sur les travaux de nature à remédier réserves, désordres et non-conformités, les décrire, en évaluer la durée et le coût en s’appuyant sur les devis présentés par les parties »

* « donner son avis sur les préjudices allégués par les demandeurs et toute autre partie qui s’en prévaudrait, notamment les préjudices immatériels de jouissance ».

Et sur les frais irrépétibles et les dépens

CONDAMNER les consorts [V] à verser à la société VHV la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles et des dépens, ces sommes pouvant être recouvrées par Maître Kérène RUDERMANN, avocat aux offres de droit, inscrit au Barreau de Paris.

Par note en délibéré du 2 octobre 2025, le juge des référés a sollicité les observations des parties indiquant soulever d’office la fin de non-recevoir tirée de l’article 145 du code de procédure civile, en raison de l’existence d’un procès au fond devant la 7ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris, introduit par assignation délivrée le 1er juillet 2025 et appelé en audience le 27 octobre 2025.

Par note en délibéré du 6 octobre 2025, le conseil des demandeurs a formulé ses observations, rejetant la possibilité pour le juge de soulever d’office une telle fin de non-recevoir sur le fondement de l’article 125 du code de procédure civile, faisant valoir que la saisine du juge du fond et du juge des référés est simultanée, qu’elle s’apprécie au jour de la demande et non au jour où le juge statue, que l’instance au fond n’a donc pas été introduite avant l’instance en référés et que le juge des référés reste compétent sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile jusqu’à la saisine du juge des référés. Enfin, le conseil des demandeurs soutient que la fin de non-recevoir soulevée est régularisable sur le fondement de l’article 126 du code de procédure civile en substituant à sa demande d’expertise les fondements des articles 143 et 144 du code de procédure civile en lieu et place de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire avait été mise en délibéré au 3 octobre 2025 et a été prorogée dans l’attente des observations des parties au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’irrecevabilité de la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’absence d’instance au fond constitue une condition de recevabilité de la demande d’expertise et doit s’apprécier à la date de la saisine du juge des référés.

Plus précisément, une instance au fond fait obstacle à ce qu’une partie saisisse le juge des référés sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, pour solliciter une mesure d’instruction destinée à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre l’issue du litige devant le juge du fond.

Il appartient au juge des référés, saisi d’une demande d’expertise, de vérifier que les conditions d’application de l’article 145 sont réunies et que le juge du fond n’est pas déjà saisi d’un litige identique.

La fin de non-recevoir ainsi soulevée vise précisément à apprécier l’intérêt à agir des demandeurs au sens des articles 122 et 125 du code de procédure civile et peut donc être soulevée d’office par le juge, informé au détour de la lecture des conclusions de la compagnie VHV Assurances (p.3), en cours de délibéré, de l’existence de cette instance au fond, introduite le même jour que la présente instance.

Il n’est pas contesté par le conseil des demandeurs aux termes de sa note en délibéré que ladite instance au fond porte sur un litige ayant le même objet que la présente instance.

Par ailleurs, si l’article 145 du code de procédure civile n’exclue pas la saisine simultanée de la juridiction des référés et de celle du fond, la condition de recevabilité ainsi soulevée s’apprécie à la date de l’assignation, sous réserve de son placement ultérieur, le conseil des demandeurs confirmant en l’espèce que les deux assignations ont été délivrées simultanément le 1er juillet 2025 et placées simultanément le 3 juillet 2025. Par conséquent, il existait bien une instance au fond à la date de l’assignation introductive de la présente instance, la fin de non-recevoir ainsi soulevée apparaissant dès lors pleinement caractérisée.

Par conséquent, l’action introduite devant le juge des référés aux fins de voir désigner un expert judiciaire est irrecevable sur le fondement des articles 145 et 122 du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur le pouvoir éventuel du juge des référés pour ordonner la mesure d’instruction dans l’attente de la saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, compte tenu de cette irrecevabilité.

Enfin, les demandeurs entendent subsidiairement régulariser la fin de non-recevoir soulevée en application de l’article 126 du code de procédure civile, en fondant leur demande d’expertise judiciaire sur les articles 143 et 144 du code de procédure civile au lieu et place de l’article 145 du code de procédure civile. Cependant, le juge des référés ne peut ordonner une mesure d’instruction que sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, avant tout procès au fond. Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée n’est pas régularisable, sauf pour le demandeur à se désister de son instance au fond, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, la demande de désignation d’un expert judiciaire de M. [Y] [E] et Mme [J] [C] est déclarée irrecevable.

Sur la demande de travaux

Les demandeurs sollicitent sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 1642-1 du code civil la mise en œuvre sous astreinte des travaux de reprise nécessaires à la levée intégrale des réserves et non-conformités dénoncées dans les termes du procès-verbal de livraison du 16 juillet 2024, des correspondances recommandées AR des 15 et 16 août 2024 et des mises en demeure des 12 et 19 juin 2025. Ils exposent que l’obligation de la société [Adresse 10] de réaliser lesdits travaux ne souffrent d’aucune contestation sérieuse et résulte de l’acte de VEFA en sa clause « Levée des réserves relatives aux parties privatives : Le vendeur fera procéder aux travaux de levée des réserves et de reprise des malfaçons par les entreprises du chantier ou, en cas de défaillance, par les entreprises de son choix » (page 41).

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs fondent leur demande sur une obligation contractuelle incontestable résultant de l’article « Levée des réserves » stipulé en page 41 de l’acte VEFA du 28 avril 2022. Cependant, ils ne produisent aux débats, en pièce n°2, que les 17 premières pages dudit acte, soit la partie normalisée, sans produire le restant de l’acte ni une version dûment signée par les cocontractants.

Par conséquent, le juge des référés n’est pas en capacité d’apprécier si l’obligation contractuelle est incontestable avec l’évidence requise en référé, faute d’élément probatoire et il n’y a pas lieu à référé sur la demande de travaux.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [E] et Mme [J] [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens avec distraction par l’effet de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société VHV Assurances la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

DÉCLARONS IRRECEVABLE la demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire de M. [Y] [E] et Mme [J] [C] ;

REJETONS la demande de M. [Y] [E] et Mme [J] [C] tendant à voir ordonner des travaux nécessaires à la reprise de la totalité des réserves et non-conformités, non encore levées ;

CONDAMNONS in solidum M. [Y] [E] et Mme [J] [C] aux dépens, avec distraction par l’effet de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [Y] [E] et Mme [J] [C] à payer à la société VHV Assurances la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 9] le 21 novembre 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN