MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 27 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/02876 – N° Portalis DBZE-W-B7G-IKUT

AFFAIRE : Monsieur [B] [D], Madame [G] [O] C/ Monsieur [Y] [E], Madame [X] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sabine GASTON,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [D]

né le 10 Janvier 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-Thomas KROELL de l’ASSOCIATION ASSOCIATION KROELL, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 114

Madame [G] [O]

née le 15 Septembre 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Thomas KROELL de l’ASSOCIATION ASSOCIATION KROELL, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 114

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [E]

né le 22 Mai 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représenté par Maître Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 081

Madame [X] [E]

née le 05 Mai 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représentée par Maître Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 081

Clôture prononcée le : 05 mars 2024

Débats tenus à l’audience du : 11 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 27 Mai 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

Exposé du litige

Par un acte sous-seing-privé en date des 5 et 6 février 2022, Monsieur [Y] [E] et Madame [X] [E] ont, en qualité de vendeurs, conclu avec Monsieur [B] [D] et Madame [G] [D], acquéreurs, une promesse synallagmatique de vente portant sur une maison d’habitation sise à [Adresse 7] cadastrée section AD n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 204 900 €.

La vente était conclue sous les conditions suspensives de droit commun et sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs d’un montant de 197 000 €.

La réitération de la vente était fixée au 6 mai 2022 au plus tard par le ministère de Maître [Z], notaire à [Localité 8].

Par un acte du 27 juin 2022, Maître [Z], après avoir relevé que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, a constaté la non comparution des époux [E], bien que régulièrement sommés, et a prononcé défaut contre eux.

Par un acte de commissaires de justice en date du 3 octobre 2022, Monsieur [D] et Madame [O] épouse [D] ont assigné devant le présent tribunal les consorts [E] en paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente.

Par dernières conclusions notifiées le 24 août 2023, Monsieur [D] et Madame [O] épouse [D] demandent au tribunal de :

vu l’article 1103 du Code civil,

– condamner solidairement Monsieur et Madame [E] à payer à Monsieur [D] et Madame [O] les sommes suivantes :

—  24 900 € au titre de la clause pénale avec intérêts à compter de la mise en demeure

-1000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive

-2000 € au titre de l’article 700 du CPC

– condamner les défendeurs aux dépens incluant le coût des différents actes notariés et le coût des différents actes d’huissier,

– débouter Monsieur et Madame [E] de leurs demandes contraires,

– ordonner l’exécution provisoire

Par conclusions notifiées le 3 mai 2023, les époux [E] demandent au tribunal de:

– à titre principal : débouter les époux [D] de l’intégralité de leurs demandes.

– À titre subsidiaire : réduire le montant de la clause pénale à la somme d’un euro.

– En toute hypothèse : condamner les époux [D] à payer aux époux [E] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2024, puis mise en délibéré.

Motifs du jugement

Attendu qu’il y a lieu à titre liminaire de relever que le compromis de vente litigieux a été signé électroniquement le 6 février 2022 par les acquéreurs, lesquels ont expressément accepté une notification du compromis par lettre recommandée électronique, et que Monsieur [D] et Madame [O] épouse [D] n’ont pas exercé leur droit de rétractation dans le délai prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que ledit compromis de vente à force obligatoire entre les parties ;

Attendu que selon l’article 1103 du Code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Attendu que le compromis de vente des 5 et 6 février 2022 comporte une clause selon laquelle, la date du 6 mai 2022 prévue pour la réitération de la vente par acte authentique « n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 24 900 €,

— ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuite ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus… » ;

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que la vente litigieuse était conclue sous les conditions suspensives de droit commun relatives à l’urbanisme, au droit de propriété et aux inscriptions hypothécaires, ainsi que sous la condition suspensive de l’obtention par les acquéreurs d’un prêt de 197 000 € d’une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 1,35 % l’an ;

Attendu que, s’agissant des conditions suspensives de droit commun, il ressort du projet d’acte de réitération établi par Maître [Z] ainsi que de l’acte de carence dressé le 27 juin 2022, que celles-ci étaient effectivement levées à la date du 27 juin 2022 ;

Attendu que s’agissant de la condition suspensive d’obtention de prêt, il est établi par les pièces versées aux débats que les époux [D] ont obtenu leur prêt selon offre de prêt émise par le Crédit Lyonnais en date du 2 mai 2022 ;

Attendu que les époux [E] soutiennent que la condition suspensive de prêt doit être considérée comme ayant défailli du fait d’une faute des époux [D], au motif que l’offre de prêt aurait dû intervenir, selon le compromis de vente, au plus tard le 3 mars 2022, soit deux mois avant l’émission de l’offre de prêt litigieuse ;

Que les époux [E] ajoutent que les acquéreurs sont également fautifs pour ne pas avoir justifié du dépôt de leur demande de prêt dans le délai maximum de 30 jours prévu au compromis ;

Mais attendu, en premier lieu, que si, aux termes du compromis de vente, les acquéreurs avaient l’obligation, en cas de non obtention du financement, de justifier auprès de l’agence immobilière des diligences accomplies pour l’obtention du prêt par la production de trois refus de prêt au plus tard le 3 mars 2022, il convient de relever en premier lieu que cette date du 3 mars 2022 fixée au compromis est illicite ;

Qu’en effet, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L313- 41 du code de la consommation, la durée de validité de la condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ;

Que le compromis ayant été signé par les acquéreurs le 6 février 2022, la durée de validité de la condition suspensive ne pouvait expirer avant le 6 mars 2022 à minuit;

Attendu en second lieu que le compromis de vente litigieux stipule expressément que : « à défaut [pour l’acquéreur ]d’avoir justifié des diligences accomplies dans le délai prévu], le vendeur pourra mettre en demeure l’acquéreur de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition. La réponse de l’acquéreur devra être adressée sous les mêmes formes et délais au domicile du vendeur indiqué en tête des présentes. Passé ce délai de huit jours, et en l’absence de réponse de l’acquéreur, la condition suspensive sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté. » ;

Qu’il ressort de cette stipulation que la condition suspensive d’obtention de prêt ne peut être déclarée défaillie qu’à l’expiration d’un délai de huit jours après la mise en demeure du vendeur à l’acquéreur de justifier de l’obtention ou la non obtention du prêt ;

Or attendu que les époux [E] ne justifient, ni même n’allèguent avoir adressé, postérieurement au 3 mars 2022, une quelconque mise en demeure aux époux [D] d’avoir à justifier du résultat de leurs démarches en vue de l’obtention du prêt ;

Que les époux [E] sont dès lors mal fondés à se prévaloir d’une défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt au seul motif que le prêt a été obtenu postérieurement au 3 mars 2022 ;

Attendu à l’inverse, qu’il y a lieu de relever que le prêt a été effectivement obtenu le 2 mai 2022, soit avant la date butoir du 6 mai prévue pour la réitération de la vente;

Qu’il y a lieu d’ajouter qu’il ressort de l’échange de courriels versés aux débats que, suite à l’obtention de l’offre de prêt par les époux [D], les époux [E] ont, par courriel du 4 mai 2022, indiqué au notaire qu’ils souhaitaient repousser la signature de la vente à compter du 10 juillet 2022 ;

Qu’ainsi, par leur courriel du 4 mai 2022, les époux [E] n’ont aucunement allégué une quelconque défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt, mais qu’ils ont demandé que la signature soit repoussée au 10 juillet ;

Attendu qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que la condition suspensive d’obtention de prêt était effectivement réalisée à la date initialement prévue pour la réitération de la vente, soit le 6 mai 2022 ;

Et attendu qu’il est établi par un courriel des époux [E] du 23 juin au notaire ainsi que par l’acte dressé par Maître [Z] le 27 juin 2022 ayant prononcé défaut contre les époux [E], que ces derniers, qui ont refusé de se présenter pour signer l’acte de réitération de vente, malgré la sommation leur ayant été délivrée par courrier recommandé du 15 juin 2022 ainsi que par acte d’huissier du 21 juin 2022, ont refusé de réitérer la dite vente ;

Attendu enfin que, par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 juillet 2022, les époux [D] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les époux [E] de leur régler la somme de 24 900 € au titre de la clause pénale ;

Attendu, par suite, qu’en exécution des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées, les époux [E] sont tenus au paiement de la clause pénale envers les époux [D] ;

Attendu que les époux [E] sollicitent à titre subsidiaire la réduction de ladite clause à la somme de un euro, au motif que les époux [D] ne justifient d’aucun préjudice, ce qui démontre que le montant de ladite clause est manifestement excessif;

Attendu que les époux [D] ont en premier lieu incontestablement subi un préjudice moral du fait de l’échec de la vente litigieuse en raison du refus des époux [E] de respecter leur engagement contractuel ;

Attendu en second lieu que les époux [D] justifient, par les pièces qu’ils versent aux débats, avoir finalement réussi à acquérir une maison aux termes d’un acte authentique du 26 janvier 2023, soit plus de huit mois après la date à laquelle ils auraient dû acquérir la maison des époux [E], de sorte qu’ils ont du régler un surcoût de loyers de 6432 € (804 € durant huit mois) ;

Qu’il est également établi que le taux du prêt qu’ils ont dû contracter pour cette acquisition est de 2,30 % l’an, alors que le taux d’intérêts du prêt afférent au compromis de vente conclu avec les époux [E] n’était que de 1,25 % l’an, d’où un surcoût du prêt d’environ 18 000 € ;

Attendu qu’il ressort de ces éléments que le montant de la clause pénale, soit 24 900 €, n’apparaît pas manifestement excessif, mais qu’il correspond au montant du préjudice effectivement subi par les époux [D] ;

Attendu qu’il y a lieu dès lors de débouter les époux [E] de leur demande subsidiaire de réduction de la clause pénale, et de les condamner solidairement à payer aux époux [D] la somme de 24 900 €, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2022, date de réception de la mise en demeure ;

Attendu qu’il y a lieu de débouter les époux [D] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires, la résistance abusive des époux [E] n’étant pas caractérisée ;

Attendu que les époux [E], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer aux époux [D] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

Par ces motifs

Le tribunal statuant par un jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [Y] [E] et Madame [X] [E] à payer à Monsieur [B] [D] et Madame [G] [O] épouse [D] la somme de 24 900 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2022.

Déboute Monsieur [B] [D] et Madame [G] [O] épouse [D] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamne in solidum Monsieur [Y] [E] et Madame [X] [E] à payer un Monsieur [B] [D] et Madame [G] [O] épouse [D] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Monsieur [Y] [E] et Madame [X] [E] au paiement des dépens.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT