TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09366 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3AD

N° de MINUTE : 26/00548

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, SAS

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

DEFENDEURS

Monsieur [N] [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non représenté

Madame [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] sont propriétaires du lot n°20 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93).

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bonus Pater Familias, a fait assigner Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur et Madame [I] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 février 2025 et fixée à l’audience de plaidoiries du 21 mai 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture au motif que postérieurement à celle-ci, les parties s’étaient rapprochées de telle sorte qu’un accord amiable était envisagé.

Par décision du 21 mai 2025, l’ordonnance de clôture du 18 février 2025 a été révoquée, permettant ainsi la réouverture des débats sollicitée par le syndicat des copropriétaires.

Cependant, ce dernier a actualisé par conclusions du 9 septembre 2025 ses demandes, précisant que les défendeurs n’avaient apuré qu’une partie de leur dette. Aux termes de ces écritures, il a ainsi sollicité du tribunal de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic :

la somme de 2 265,92 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 8 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

la somme de 1 688,61 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 5 juillet 2024, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;

la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire, au visa d’un arrêt du 7 novembre 2018 de la Cour de cassation n°17-26.729, de Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été de nouveau clôturée par ordonnance du 25 septembre 2025 et fixée à l’audience du 11 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 décembre 2020, 4 février 2022, 16 octobre 2023 et 18 juin 2024 ayant voté les travaux de consolidation des planchers hauts des caves, de réfection de la descente, la nomination d’un assistant maîtrise d’ouvrage et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 25 juin 2025 au 31 décembre 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’approbation du budget prévisionnel 2025, il est mal fondé à solliciter la condamnation des consorts [I] aux paiements des appels provisionnels des trois premiers trimestres 2025, soit la somme totale de 1 043,43 euros au titre des charges de copropriété et la somme totale de 52,23 euros au titre des appels de fonds travaux Alur.

De surcroît, si le syndicat des copropriétaires a bien écarté les frais relevant de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui ne constituent pas des charges de copropriété, il a omis de déduire les frais de procédure appelés le 29 juillet 2022 à hauteur de 149,88 euros, qui seront en conséquence écartés.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 4 février 2022 et le 8 septembre 2025 dont il est justifié a été de 11 144,94 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 10 274,68 euros.

En l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. Le règlement de copropriété, versé aux débats, ne contient en effet aucune stipulation se rapportant à une solidarité des copropriétaires indivis à l’égard du syndicat des copropriétaires. En outre, l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sur lequel se fonde l’arrêt du 7 novembre 2018 de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation n°17-26.729 mis en avant par le syndicat des copropriétaires pour justifier de la solidarité, ne prévoit de notification obligatoire au syndic qu’à l’égard du transfert de propriété, non à l’égard des quotes-parts de chaque indivisaire. En outre, l’article 1310 du code civil dispose expressément que la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas. Dès lors, il n’y a pas lieu, sur la base de cette unique jurisprudence ne se rapportant pas au contentieux de la copropriété, de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce que la solidarité soit retenue.

Il n’y a pas lieu à condamnation in solidum non plus, s’agissant d’une modalité d’exécution à l’égard des coauteurs d’un même dommage.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 870,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement, la somme due au 5 juillet 2024, date de la mise en demeure notifiée aux défendeurs étant supérieure à celle au paiement de laquelle ils sont condamnés.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 688,61 euros au titre de ces frais.

Il ressort pourtant du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires que le montant des appels se rapportant aux frais, sommes qui apparaissent grisées sur l’extrait de compte, représentent un montant total de 1 838,73 euros et non de 1 688,61 euros.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 5 juillet 2024.

Il est dès lors nécessairement mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date.

Il s’en déduit que les seuls actes à compter du 5 juillet 2024 pour lesquels il serait susceptible de pouvoir valablement former des demandes sont, d’une part, la mise en demeure par avocat du 5 juillet 2024 facturée 120 euros et, d’autre part, l’assignation facturée 60,31 euros. Or les frais de mise en demeure par avocat relèvent des frais irrépétibles tandis que les frais d’assignation relèvent des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi des défendeurs, qui résorbent peu à peu leur dette, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian Candan, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bonus Pater Familias, la somme de 870,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bonus Pater Familias, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bonus Pater Familias, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Bonus Pater Familias, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [I] et Madame [T] [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Florian Candan, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT