TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/00487 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WJ5

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 25 Juillet 2025

Madame [Z] [X] [Y]

C/

Monsieur [F] [H] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;

DEMANDEUR :

Madame [Z] [X] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe BENZEKRI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [H] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Philippe BENZEKRI

Monsieur [F] [H] [K]

Expédition délivrée le

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 11]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 16 octobre 2023, Madame [Z] [X] [Y] a donné en location à Monsieur [F] [H] [K] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 880,00 €, outre provisions sur charges de 20 €.

Le 9 octobre 2024, Madame [Z] [X] [Y] a fait délivrer à Monsieur [F] [H] [K] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 10 800,00 € selon décompte arrêté au 8 octobre 2024.

Par notification électronique du 11 octobre 2024, Madame [Z] [X] [Y] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 6 février 2025, Madame [Z] [X] [Y] a attrait Monsieur [F] [H] [K] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Madame [Z] [X] [Y] a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [F] [H] [K] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Madame [Z] [X] [Y], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [F] [H] [K] ;D’autoriser la conservation du dépôt de garantie à titre de premières indemnités ;De condamner Monsieur [F] [H] [K] au paiement des sommes suivantes : 13 500,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2025, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 350 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ;1 920 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 7 février 2025, Madame [Z] [X] [Y] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 20 mai 2025.

Lors de l’audience, Madame [Z] [X] [Y] représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 20 mai 2025, jour de l’audience, (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 17 100,00 €.

Monsieur [F] [H] [K] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 9 octobre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [F] [H] [K] le 9 octobre 2024.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, le défendeur absent lors de l’audience n’ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d’une assurance locative.

Au surplus, le commandement de payer est également demeuré sans effet.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 novembre 2024, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Monsieur [F] [H] [K] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour Madame [Z] [X] [Y], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Madame [Z] [X] [Y], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F]

[H] [K].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [F] [H] [K] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Madame [Z] [X] [Y] de cette demande.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [Z] [X] [Y] verse aux débats un décompte papier arrêté au 5 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), établissant un arriéré à cette date de 13 500 €. Elle a oralement actualisé à l’audience sa créance, en ajoutant les loyers impayés des mois de février à mai 2025, soit quatre fois 900 € (montant du loyer + charges).

Il en résulte qu’en vertu d’un décompte arrêté au 20 mai 2025, jour de l’audience, (échéance du mois de mai 2025 incluse) l’arriéré locatif s’élève à la somme de 17 100,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [Z] [X] [Y] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [H] [K] à verser à Madame [Z] [X] [Y] la somme de 17 100,00 € actualisée au 20 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 10 800,00 € à compter du 9 octobre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [F] [H] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [Z] [X] [Y] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 900,00 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA CLAUSE PÉNALE ET SUR L’ATTRIBUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE À TITRE DE CLAUSE PÉNALE

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [F] [H] [K] et Madame [Z] [X] [Y] prévoit en son article n°13 qu’en cas de retard dans le paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le locataire sera redevable de plein droit d’une majoration de 10% du montant des sommes dues.

Cette même clause prévoit l’attribution du dépôt de garantie à titre d’indemnité conventionnelle en cas de résiliation du bail.

Cette clause contrevient aux dispositions de l’article 4 h) précité dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Au surplus, il y a lieu d’observer que la clause litigieuse, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d’inexécution d’une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du locataire en raison de l’absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur à ses propres obligations.

Pour ces raisons, cette clause sera réputée non écrite de telle sorte que les demandes de Madame [Z] [X] [Y] tendant à son application seront rejetées.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [H] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [F] [H] [K] sera condamné à payer à Madame [Z] [X] [Y] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par Madame [Z] [X] [Y] ;

CONSTATONS que le contrat signé le 16 octobre 2023 entre Madame [Z] [X]

[Y] et Monsieur [F] [H] [K] concernant les locaux situés [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 novembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [H] [K] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS Madame [Z] [X] [Y] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [H] [K] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS Madame [Z] [X] [Y] de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] [K] à verser à Madame [Z] [X]

[Y] la somme de 17 100,00 € actualisée au 20 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024 sur la somme de 10 800,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [F] [H] [K] à la somme mensuelle de 900,00 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [F] [H] [K] à verser à Madame [Z] [X] [Y] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

DÉBOUTONS Madame [Z] [X] [Y] de ses demandes d’indemnité et d’attribution du dépôt de garantie au titre de l’application de la clause pénale ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 octobre 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] [K] à verser à Madame [Z] [X]

[Y] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE