MINUTE N° : 25/00530

DU : 18 Novembre 2025

RG : N° RG 25/00270 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JPZI

AFFAIRE : [J] [U] [Z] [G] C/ S.A. ACM IARD, S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA), S.C.I. LE JERICHO, Syndic. de copro. de l’immeuble 11-13-15 – Building Joffre représentée par son syndic OLMA IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du dix huit Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [U] [Z] [G]

demeurant 242 B Boulevard Jean Jaurès – 92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représentée par M^e Pascal BERNARD, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 10

DEFENDERESSES

S.A. ACM IARD,

dont le siège social est sis 4 Rue Frédéric Guillaume Raiffeisen – 67000 STRASBOURG

représentée par M^e Raoul GOTTLICH, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 026

S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA)

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 4, rue Scatisse – 30934 NIMES CEDEX 9

représentée par M^e Alexandra CHAMPY, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 176, M^e Laure BRACQUEMONT, avocat plaidant du barreau de PARIS,

S.C.I. LE JERICHO

Inscrite au RCS de Nancy sous le numéro 332 390 400,

dont le siège social est sis 47 Bis Impasse du Jéricho – 54220 MALZEVILLE

non comparante

Syndicat de copropriétaires. de l’immeuble 11-13-15 – Building Joffre représentée par son syndic OLMA IMMOBILIER,

dont le siège social est sis 23 Boulevard de l’Europe – 54500 VANDOEUVRE LES NANCY

représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 07 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025.

Et ce jour, dix huit Novembre deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 26 août 2022, Mme [J] [U] [Z] [G] a fait l’acquisition du lot numéro 485 en nature d’appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé 11-15 boulevard Joffre à Nancy.

Exposant avoir subi deux dégâts des eaux les 15 juillet et 13 octobre 2023 et constaté de nouvelles infiltrations d’eau en date des 28 et 29 septembre 2024 dans son appartement mis en location, Mme [J] [U] [Z] [G], a, par actes de commissaire de justice délivrés les 14 et 15 mai 2025, fait assigner la société civile immobilière (SCI) JERICHO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble litigieux (ci-après le syndicat), représenté par son syndic, la société OLMA IMMOBILIER, devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé pour obtenir une mesure d’expertise, les dépens réservés.

Par actes de commissaire de justice des 24 juillet et 11 août 2025, elle a encore fait assigner en intervention forcée le syndicat de cet immeuble, représenté par la SELARL [T] ALIREZAI, prise en la personne de Maître [T], ainsi que la société ACM IARD.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, le syndicat a également fait assigner en intervention forcée son assureur, la société SADA.

À l’audience du 2 septembre 2025, la jonction des instances a été ordonnée.

Mme [J] [U] [Z] [G], à l’appui de sa demande, expose que si les réparations de la colonne montante relevant des parties communes préconisées par l’expert de l’ACM IARD ont bien été réalisées, la perte de loyers évaluée par ce même expert a été cantonnée à une somme de 870 euros alors que, selon elle, cette indemnisation aurait dû être plus importante. Elle sollicite une expertise judiciaire afin de déterminer les causes exactes des différents sinistres consécutifs à des infiltrations d’eau qu’elle déclare avoir subis dans son appartement, dire si ce dernier était habitable et si son état pouvait justifier les congés délivrés par ses différents locataires.

Le syndicat demande de :

Le juger recevable et bien fondé en sa demande d’intervention forcée à l’égard de son assureur, la société SADA ;Acter les fermes protestations et réserves sur la demande principale du syndicat qui entend contester toutes réclamations ;Acter qu’il entend laisser la direction du procès à la société SADA, son assureur ;Voir déclarer en conséquence que la présente ordonnance à la suite de l’assignation du 15 mai 2025 délivrée par Mme [J] [U] [Z] [G] au syndicat sera déclaré commune et opposable à la société SADA ;Condamner tout autre que le syndicat aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat expose avoir bien déclaré le sinistre à son assureur qui a délégué un expert ayant conclu qu’aucun des éléments recueillis ne permettrait d’orienter une responsabilité de l’immeuble et que, selon lui, le sinistre devait être traité en convention IRSI par la partie adverse en origine indéterminée.

La société SADA émet les plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise.

La société ACM IARD demande à la présente juridiction de constater que :

Elle ne s’oppose pas à l’assignation en intervention forcée visant à rendre opposable à celle-ci la mesure d’expertise sollicitée ;

Elle émet protestations et réserves, en particulier quant aux responsabilités et aux garanties contractuelles souscrites en rappelant la définition contractuelle des pertes de loyers et l’expression de réserves sur le caractère inhabitable de l’appartement suite au sinistre dégâts des eaux ;Les remarques clairement évoquées par elle ne font que confirmer l’ensemble des réserves invoquées par elle.

La SCI JERICHO, régulièrement assignée à étude, après vérification du domicile, n’a pas constitué avocat à l’audience du 7 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

En l’espèce, Mme [J] [U] [Z] [G] produit à l’instance :

Un rapport de recherche de fuite en date du 3 août 2023 (pièce n° 4) duquel il résulte que les désordres constatés sur les plafonds de l’appartement litigieux proviennent d’une fuite accidentelle du jacuzzi du voisin du 2e étage et ceux en bas des murs de la pièce de vie et de la cuisine d’une fuite sur la colonne commune d’eaux usées de l’immeuble en cours de remplacement ;Une attestation de la société VERSUS IMMOBILIER datée de Neuves-Maisons le 20 décembre 2024 (pièce n° 18) selon laquelle l’appartement ne peut être mis en location en raison des problèmes d’infiltrations d’eau persistantes dans le séjour, taches d’humidité visibles sur les plafonds du séjour, de la cuisine et certains murs du séjour, ainsi que de la détérioration des plafonds ;Cinq photographies (pièce n° 32) sur lesquelles d’importantes taches de couleur brune-orangée couvrent les murs et plafonds de l’appartement.

Aussi Mme [J] [U] [Z] [G] justifie-t-elle d’un motif légitime d’obtenir une expertise qui sera ordonnée à ses frais avancés et selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la mise en cause des sociétés ACM IARD et SADA

Aux termes de l’article 331, alinéa 2, du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

En l’espèce, il résulte des pièces n° 2 de la demanderesse et du syndicat versées aux débats que Mme [J] [U] [Z] [G] et le syndicat sont assurés auprès de la société ACM IARD et de la SADA respectivement.

Dès lors, s’il n’appartient pas au juge des référés de déterminer si la responsabilité de ces sociétés est engagée dans le présent litige, force est de constater que tant la demanderesse que le syndicat disposent d’un motif légitime à voir ordonner une expertise au contradictoire des sociétés ACM IARD et SADA qui, d’ailleurs, ne s’y opposent pas.

Sur les dépens

En application de l’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Mme [J] [U] [Z] [G], dans l’intérêt exclusif de laquelle la mesure est ordonnée, doit supporter les frais de la procédure et sera en conséquence condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARONS recevables les interventions forcées à l’égard de la société SADA et de la société ACM IARD ;

ORDONNONS une expertise ;

DÉSIGNONS pour y procéder M. [O] [H]

2 rue Denis Papin 57300 Trémery

E-mail : fs@lfe.archi

Tél. portable : 06 31 94 53 15

Tél. fixe : 09 70 02 75 37

DISONS que l’expert désigné aura pour mission de :

Voir et visiter l’appartement litigieux situés 11-15 boulevard Joffre à Nancy (54000) après y avoir au préalable convoqué les parties et leurs conseils ;

Entendre les parties en leurs explications et si nécessaire à titre de simples renseignements tous sachants ;

Se faire remettre tous documents contractuels et techniques tels que actes d’acquisition ou de ventes antérieures, état descriptif de division et règlement de copropriété, attestations d’assurance de responsabilité civile, et plus généralement toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers ;

Établir la chronologie des sinistres en listant précisément les travaux réalisés ;

Examiner l’immeuble en faisant toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation et les conclusions, et le cas échéant dans les ordonnances de référé subséquentes ;

Examiner les désordres allégués ; les décrire ; en indiquer la nature et l’importance ;

Préciser la date d’apparition des désordres allégués dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis le sinistre correspondant) ;

Rechercher la ou les causes des désordres constatés ;

Fournir tous éléments de fait et techniques sur la ou les causes des désordres constatés en précisant notamment s’ils sont imputables aux infiltrations de l’appartement du dessus ou de la colonne d’évacuation des eaux usées ou à tout autre cause ;

En cas de pluralité de causes à l’origine du désordre constaté, en préciser l’importance respective ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond de déterminer les responsabilités et garanties éventuellement encourues ;

Décrire les travaux et prestations nécessaires à la prévention ou à la réparation des désordres constatés, à leurs causes et leurs conséquences, en chiffrer le coût en fournissant au moins deux devis concurrentiels, préciser le cas échéant le coût de l’amélioration dans l’hypothèse de la mise en œuvre d’une solution différente et indiquer la durée prévisible des travaux de prévention ou de réparation ;

Évaluer les moins-values résultant des désordres non réparables en indiquant le cas échéant le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où ne pourrait être remédié à certains vices ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond de caractériser l’existence et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie sur le fond d’établir le compte entre les parties ;

Déterminer, en particulier, si entre le 15 juillet 2023, date du premier sinistre allégué, et janvier 2024, date des congés donnés par les colocataires, l’appartement litigieux répondait aux caractéristiques du “logement décent” définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et, si nécessaire, documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITONS l’expert à suivre les prescriptions ci-après :

— Dans sa lettre de convocation à la première réunion d’expertise, joindre, complétée par ses soins, une déclaration contradictoire d’intérêts au préalable de l’exécution de la mission afin de recueillir toute observation éventuelle de la part d’une ou de plusieurs parties qui devront, le cas échéant, être impérativement présentées au plus tard avant la première réunion d’expertise ;

COMPTE-RENDU DE PREMIÈRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’expert aura pour mission de :

dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

apprécier de manière globale la nature et le type des désordres et vices allégués ;

établir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

énumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut ;

dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

établir une chronologie succincte des faits comprenant, si possible, la déclaration d’ouverture de chantier, la réception des travaux et l’apparition des dommages ;

fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de techniciens associés ;

évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion.

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au juge chargé du contrôle des expertises ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, AUTORISONS la partie demanderesse à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

INVITONS l’expert, à l’achèvement des travaux urgents, à en constater la bonne fin éventuelle ;

PRE-RAPPORT ET RAPPORT :

DISONS que l’expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de six mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du juge chargé du contrôle des expertises) ;

DISONS qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer sous format dématérialisé l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) avant de déposer son rapport définitif ;

DISONS que, de toutes ses observations et constatations, l’expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au greffe en deux exemplaires et transmettra un exemplaire aux parties ;

DISONS que l’expert déposera ce rapport au greffe de ce tribunal dans les huit mois de sa saisine ;

RAPPELONS que pour l’exécution de sa mission, et sauf dérogation dûment explicitée, l’expert devra recourir à la plateforme sécurisée d’échanges OPALEXE, en application du protocole signé par la cour d’appel de Nancy, la compagnie des experts et les barreaux du ressort ;

RAPPELONS que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de :

se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utile ;

en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du code de procédure civile) ;

en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du code de procédure civile) ;

apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXONS à 3 500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Mme [J] [U] [Z] [G]

dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance sous peine de caducité ;

DISONS que la consignation sera faite de préférence par virement sur le compte bancaire de la Régie du tribunal judiciaire de NANCY ou par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de NANCY avec comme référence le nom du demandeur à l’instance et le numéro RG (répertoire général) de la procédure ; tout chèque ne comportant pas l’ordre complet et les références sera renvoyé à l’expéditeur, et tout virement ne comportant pas les références sera rejeté ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que le contrôle de la présente mesure d’instruction sera assuré par le juge spécialement chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction conformément aux dispositions de l’article 155-1 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra, en toutes circonstances, informer le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DISONS que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision même en cas d’appel,

CONDAMNONS Mme [J] [U] [Z] [G] aux dépens.

La greffière La présidente

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le