MINUTE N° : 25/00117

DU : 04 Mars 2025

RG : N° RG 24/00386 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JFBT

AFFAIRE : [H] [E] C/ [G] [J], [Y] [W], SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 14 BD D’AUSTRASIE NANCY, S.A.S.U. AUSTRA-BURGER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du quatre Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [E],

demeurant 14 boulevard d’Austrasie – 54000 NANCY

représentée par M^e Pascal BERNARD, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 10

DEFENDEURS

Monsieur [G] [J],

demeurant 67 rue de l’Eglise – 54220 MALZEVILLE

représenté par M^e Emmanuel MILLER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 107

Monsieur [Y] [W],

demeurant 67 rue de l’Eglise – 54220 MALZEVILLE

représenté par M^e Emmanuel MILLER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 107

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 14 BD D’AUSTRASIE A NANCY représenté par son syndic en exercice, M. [M] [P], exerçant en nom propre sous l’enseigne CABINET [M] [P] – UNIVERS IMMOBILIER, sis 34 rue Anatole France à NANCY,

dont le siège social est sis 14 Boulevard d’Austrasie – 54000 NANCY

représentée par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 42

S.A.S.U. AUSTRA-BURGER,

dont le siège social est sis 14 boulevard d’Austrasie – 54000 NANCY

représentée par M^e Alexandre ANDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Mekbule ANDIC ANOUZ, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 78

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 07 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Mars 2025.

Et ce jour, quatre Mars deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 11 décembre 2014, Mme [H] [E] a acquis les lots n° 2 et 6 en nature d’appartement et de cave respectivement de l’immeuble situé 14 boulevard d’Austrasie à Nancy et soumis au régime de copropriété.

Se plaignant de nuisances sonores et olfactives provenant du bar situé au-rez-de-chaussée de son immeuble, elle a, par actes de commissaire de justice délivrés le 19 juillet 2024, fait assigner M. [G] [J], M. [Y] [W], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 14 boulevard d’Austrasie à Nancy (le syndicat des copropriétaires) et la société AUSTRA-BURGER devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant en référé.

Aux termes de ses dernières écritures soutenues à l’audience, Mme [H] [E] demande à voir

À titre principal, prononcer la résiliation du bail litigieux.

À titre subsidiaire, condamner solidairement M. [G] [J], M. [Y] [W], et la société AUSTRA-BURGER à peine d’astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la présente décision à

procéder à l’enlèvement de la gaine de cheminée en aluminium traversant le plancher de la terrasse de son appartement en remettant en état ladite terrasse et en procédant à l’enlèvement total de la cheminée ;

procéder à l’enlèvement des trois projecteurs lumineux destinés à une enseigne ainsi que l’enseigne « L’Amaz » installée sur la façade ;

procéder au démontage de la gaine de ventilation se trouvant dans la cave laquelle est branchée sur le conduit de ventilation du sous-sol à la place de celle-ci ;

permettre l’accès au compteur d’eau général de l’immeuble ;

restituer les parties communes de la cave comme il est indiqué dans l’état de division ;

cesser tout activité commerciale engendrant des nuisances olfactives et des nuisances sonores ;

enjoindre de justifier des factures d’entretien de la cheminée en inox au cours des 10 dernières années.

Condamner solidairement M. [G] [J], M. [Y] [W] et la société AUSTRA-BURGER à verser à Mme [H] [E] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Déclarer la présente décision commune à la copropriété de l’immeuble situé à 14 boulevard d’Austrasie prise en la personne de son syndic, le cabinet Univers.

À titre infiniment subsidiaire, si la présente juridiction s’estimait incompétente il y aura lieu de renvoyer au visa de l’article 837, alinéa 1er du code de procédure civile, la présente affaire devant la juridiction du fond.

Sur la résiliation du bail commercial, elle considère que la société AUSTRA-BURGER ayant manqué à ses obligations contractuelles en violant les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble, elle peut solliciter la résiliation du bail commercial par la voie de l’action oblique.

Sur la gaine de cheminée, elle soutient qu’une cheminée d’extraction provenant du local du rez-de-chaussée a été installée sur sa terrasse après son entrée dans les lieux en contradiction avec son acte de propriété qui n’en fait pas mention au titre des servitudes. Elle ajoute que cette cheminée menace de s’écrouler en raison de vétusté.

Sur les projecteurs lumineux et l’enseigne, elle fait valoir qu’une enseigne commerciale éclairée par trois projecteurs sont installés en façade de l’immeuble en claire opposition avec l’article 4 du règlement intérieur de copropriété.

Sur la gaine de ventilation, elle affirme que la société AUSTRA-BURGER l’a installée dans la cave pour évacuer les fumées des boxes à chicha.

Sur l’appropriation des parties communes et l’accès au compteur d’eau général de l’immeuble, elle soutient que le compteur d’eau se trouve au sous-sol dans une partie commune que s’est appropriée la société AUSTRA-BURGER.

Sur la cessation de l’activité commerciale, elle estime que l’intensité du bruit et des nuisances olfactives générées par le bar à chicha exploité au rez-de-chaussée de son immeuble contrevient expressément au règlement de copropriété.

*

M. [G] [J] et M. [Y] [W] demandent de voir

Déclarer Mme [H] [E] irrecevable ;

Débouter Mme [H] [E] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner Mme [H] [E] à verser à l’indivision [K] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à ses prétentions, ils répondent, en résumé, que Mme [H] [E] ne parvient pas à démontrer de l’existence de troubles anormaux de voisinage provenant de la société à laquelle elle loue une partie des lots dont ils sont propriétaires.

*

Le syndicat des copropriétaires demande de voir

Déclarer Mme [H] [E] irrecevable en sa demande de restitution des parties communes

Débouter Mme [H] [E] de sa demande d’injonction contre le syndicat des copropriétaires de produire les factures d’entretien de la cheminée

Condamner toutes parties succombantes aux dépens et à lui verser une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la cheminée d’extraction, il fait valoir que celle-ci, présente dès l’édification de l’immeuble, constitue une partie commune en vertu de l’article 4 du règlement de copropriété.

Sur la production des factures d’entretien, il répond que tout copropriétaire peut demander à les consulter lors de sa convocation aux assemblées générales des copropriétaires.

Sur les projecteurs lumineux et l’enseigne, il précise que les deux spots lumineux étaient présents avant la constitution de la copropriété

Sur l’accès au compteur d’eau, il indique que s’il est exact que le compteur d’eau se trouve au sous-sol dans une partie privatisée par la société AUSTRA-BURGER, l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mai 2022 a décidé que le copropriétaire des lots n° 1, 5 et 9 verserait une indemnité d’occupation forfaitaire de 200 euros par an en contrepartie de cette appropriation.

*

La société AUSTRA-BURGER demande de voir

déclarer Mme [H] [E] irrecevable.

À titre subsidiaire,

dire Mme [H] [E] déchue de tout droit de contester la décision prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 mai 2022 ainsi que toute demande s’y rapportant

ordonner la prescription de ses demandes relatives à sa cessation de l’activité commerciale

se déclarer incompétent pour se prononcer sur les demandes portant sur l’activité commerciale ;

débouter Mme [H] [E] de toutes ses demandes.

À titre reconventionnel,

ordonner à Mme [H] [E] de cesser tout trouble de jouissance sous astreinte de 100 euros par infraction constatée ;

condamner Mme [H] [E] à lui verser la somme de 10 000 euros pour abus de droit d’agir.

En tout état de cause, condamner Mme [H] [E] aux dépens et à lui payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les projecteurs lumineux, elle réfute leur caractère commercial, expliquant qu’ils servent uniquement à l’éclairage du commerce.

Sur la cessation de l’activité commerciale, elle soutient que son activité est permise par le règlement de copropriété et qu’elle respecte les normes sanitaires en vigueur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

Il est constant que l’indivision [B] a donné à bail commercial à la société AUSTRA-BURGER des locaux situés 14 boulevard d’Austrasie à Nancy.

Mme [H] [E] sollicite la résiliation de ce bail par la voie de l’action oblique prévue à l’article 1134-1 du code civil.

L’appréciation des éventuels manquements de la société locataire à ses obligations contractuelles excède cependant les pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, la demande en résiliation du bail sera rejetée.

Sur la passerelle

L’article 837, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le présent du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, il n’est justifié d’aucune urgence.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes d’injonction sous astreinte

Sur le retrait de la cheminée

Mme [H] [E] sollicite la dépose de la cheminée d’extraction traversant le sol de sa terrasse (pièce n° 21 de la demanderesse, photographies 1 à 4)

Le règlement de copropriété de l’immeuble annexé à son acte d’acquisition mentionne expressément l’existence de conduits de fumée et têtes de cheminés affectés à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux (pièce n° 2, p. 7-8).

Dès lors, la présence sur sa terrasse d’une cheminée nécessaire à l’extraction des fumées provenant du local du rez-de-chaussée ne saurait à elle seule constituer un trouble manifestement illicite.

À supposer même que cette cheminée soit vétuste, ce qui n’est pas établi, Mme [H] [E] ne justifie pas de l’existence d’un dommage imminent, le constat de M. [D] [T], commissaire de justice, en date du 7 juillet 2023 mentionnant uniquement : « la sécurité de cette installation semble incertaine ».

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les projecteurs lumineux et l’enseigne

Mme [H] [E] sollicite la dépose des trois projecteurs lumineux destinés à une enseigne ainsi que l’enseigne « L’Amaz » installée sur la façade.

Le règlement de copropriété dispose qu’il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque à caractère commercial (pièce n° 2 de la demanderesse, p. 7-8).

Il résulte cependant du procès-verbal de constat produit à l’instance et des trois photographies prises à l’appui que la façade supporte trois projecteurs lumineux destinés à une enseigne (pièce n° 21 de la demanderesse, photographies 16 à 18).

Mme [H] [E] produit en outre cinq photographies non datées sur lesquelles ces projecteurs éclairent une enseigne où le nom « L’Amaz » est lisible.

La violation de la disposition du règlement de copropriété précitée n’étant pas sérieusement contestable, la société AUSTRA-BURGER sera condamnée à retirer les trois projecteurs lumineux destinés à éclairer son enseigne ainsi que son enseigne commerciale dans les deux mois suivant la signification de la présente décision sous astreinte provisoire de100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

Sur la gaine de ventilation se trouvant dans la cave

Mme [H] [E] ne démontrant pas l’installation par la société AUSTRA-BURGER d’une gaine de ventilation permettant d’évacuer les fumées des chichas consommées en sous-sol, elle verra sa demande rejetée.

Sur l’appropriation des parties communes et l’accès au compteur d’eau

Dès lors que cette question a fait l’objet d’une résolution votée par assemblée générale des copropriétaires, il ne peut s’agir d’un trouble manifestement illicite.

Sur la cessation de l’activité commerciale

Il résulte du règlement de copropriété que les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être occupés commercialement à la condition que les commerces exploités dans les lieux ne constituent pas des établissements dangereux ou insalubres ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble.

Si Mme [H] [E] produit six attestations de ses amis et membres de sa famille se plaignant unanimement des nuisances sonores et olfactives provenant des locaux du rez-de-chaussée, celles-ci apparaissent insuffisantes à établir l’existence de troubles anormaux du voisinage justifiant la fermeture du commerce litigieux, en l’absence de constat ou mesure venant corroborer ces éléments.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur la production des factures

Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenus à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic selon les modalités précisées par décret en Conseil d’État.

En l’espèce, Mme [H] [E] peut, comme tout copropriétaire de l’immeuble litigieux, consulter les pièces justificatives des charges de copropriété au rang desquelles figurent nécessairement les factures d’entretien de la cheminée.

Il n’y a pas lieu d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de les produire dès lors que le syndic n’est pas tenu d’en délivrer la copie à tout moment et que Mme [H] [E] ne justifie pas de son refus préalable à leur consultation.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en cessation du trouble de jouissance

S’il n’est pas contestable que Mme [H] [E] multiplie les démarches pour faire cesser les éventuels comportements qui seraient de nature à l’incommoder, la société AUSTRA-BURGER ne démontre pas que ces entreprises troublent l’exploitation de son commerce.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

Sur la demande pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamnée à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Mme [H] [E] s’étant bornée à agir en justice en sa qualité de copropriétaire pour contester les manquements que la société AUSTRA BURGER aurait commis au règlement de copropriété, aucun abus d’agir en justice ne peut lui être reproché.

Dès lors, sa demande de la voir condamnée au paiement d’une amende civile sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

La société AUSTRA-BURGER, partie partiellement perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité formulée par Mme [H] [E] au titre des frais irrépétibles.

Mme [H] [E] ne perdant pas son procès, M. [G] [J], M. [Y] [W], la société AUSTRA-BURGER et le syndicat des copropriétaires verront leurs demandes d’indemnité à ce même titre rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉBOUTONS Mme [H] [E] de sa demande en résiliation du bail commercial liant M. [G] [J] et M. [Y] [W] et la société AUSTRA-BURGER ;

DÉBOUTONS Mme [H] [E] de sa demande de voir son affaire renvoyée devant le juge du fond ;

DÉBOUTONS Mme [H] [E] de sa demande de voir M. [G] [J], M. [Y] [W] et la société AUSTRA-BURGER condamnés solidairement à procéder à l’enlèvement la dépose de la cheminée d’extraction traversant le sol de sa terrasse ;

CONDAMNONS la société AUSTRA-BURGER à retirer les trois projecteurs lumineux destinés à éclairer son enseigne ainsi que son enseigne commerciale dans les deux mois suivant la signification de la présente décision à peine de payer 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

DÉBOUTONS Mme [H] [E] de sa demande de voir M. [G] [J], M. [Y] [W] et la société AUSTRA-BURGER condamnés solidairement à procéder au démontage de la gaine de ventilation se trouvant dans la cave laquelle est branchée sur le conduit de ventilation du sous-sol à la place de celle-ci ;

DÉBOUTONS Mme [H] [E] de sa demande de voir M. [G] [J], M. [Y] [W] et la société AUSTRA-BURGER condamnés solidairement à permettre l’accès au compteur d’eau général de l’immeuble ;

DÉBOUTONS Mme [H] [E] de sa demande de voir M. [G] [J], M. [Y] [W] et la société AUSTRA-BURGER condamnés solidairement à restituer les parties communes de la cave comme il est indiqué dans l’état de division ;

DÉBOUTONS Mme [H] [E] de sa demande de voir M. [G] [J], M. [Y] [W], et la société AUSTRA-BURGER condamnés solidairement à cesser tout activité commerciale engendrant des nuisances olfactives et des nuisances sonores ;

DÉBOUTONS Mme [H] [E] de sa demande de voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de justifier des factures d’entretien de la cheminée d’extraction ;

DÉBOUTONS la société AUSTRA-BURGER de sa demande de voir ordonner à Mme [H] [E] de cesser tout trouble de jouissance sous astreinte de 100 euros par infraction constatée ;

DÉBOUTONS la société AUSTRA-BURGER de sa demande de voir Mme [H] [E] condamnée à lui verser la somme de 10 000 euros pour abus de droit d’agir ;

CONDAMNONS la société AUSTRA-BURGER aux dépens ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par Mme [H] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par M. [G] [J] et M. [Y] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la société AUSTRA-BURGER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le