N°Minute:25/00087

N° RG 24/01477 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDEV

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [I] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 02 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 13 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Janvier 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Valérie REDON-REY

Copie certifiée delivrée à :

Le 13 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat, Madame [W] [R] a donné à bail à Madame [I] [F] un local à usage d’habitation située [Adresse 3] et ce moyennant un loyer de 2050 francs toutes charges comprises. Madame [X] [K] a reçu donation du bien de Madame [W] [R] selon acte notarié en date du 23 mai 2009.

Selon commandement de payer en date du 25 avril 2024, Madame [X] [K] a adressé à Madame [I] [F] un commandement de payer les loyers d’un montant de 1202,72 euros.

À défaut de règlement intégral, Madame [X] [K] a, par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, a assigné Madame [B] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

Constater la résiliation du bail par application de la clause conventionnelle,

ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

e condamner au paiement de la somme de 1154,92 € au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au mois de Juin 2024,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci,

le condamner au paiement de la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer.

Juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire

À l’audience du 2 décembre 2024, Madame [X] [K], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Elle a indiqué que la dette a été soldée mais a maintenu l’intégralité de ses demandes dans la mesure où elle considère que les paiements ont été régularisés après l’assignation et ne sont pas réguliers.

A cette audience, Madame [B] [F] n’a pas comparu, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de la résiliation du bail et ses conséquences formées à l’encontre de la locataire

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [X] [K] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [X] [K] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 25 avril 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024, date de résiliation dudit bail dans la mesure où les régularisations ont été faites postérieurement à cette date.

À compter de la résiliation du bail, Madame [I] [F], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du relevé de compte du 28 novembre 2024 que le solde est en faveur de la locataire. Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Madame [X] [K] vient aux droits de Madame [W] [R],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [W] [R] et Madame [I] [F] et portant sur un local à usage d’habitation située [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 juin 2024,

DÉCLARE en conséquence Madame [B] [F] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 26 juin 2024;

CONDAMNE Madame [B] [F] à payer à Madame [X] [K] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT qu’à défaut par Madame [B] [F] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [X] [K] de ses autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,