Copie délivrée

à

la SCP MAIRIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 5]

**** Le 23 Octobre 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/01140 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K46C

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Hôtel Margailler représenté par son syndic la société PROPRIETES DE PROVENCE dont le siège social est [Adresse 2], agissant par son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP MAIRIN, avocats au barreau de TARASCON, avocats plaidant

à :

Mme [W] [E], demeurant [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473/474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 25 Septembre 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier présent lors des débats, en présence de Céline THOME, Attachée de Justice, et Nathalie LABADIE, F.F. Greffier présent lors de sa mise à disposition, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/01140 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K46C

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [E] est propriétaire du lot 02 constitué d’un appartement au sein de la Résidence Hôtel Margailler à [Localité 3].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Margailler représenté par son syndic la société PROPRIETES DE PROVENCE a, par acte en date du 03 février 2025 assigné Madame [W] [E] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de :

— CONDAMNER Mme [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Margailler à [Localité 3] représenté par syndic la SARL PROPRIETES DE PROVENCE :

o 3.417,65 euros au titre des charges courantes impayées selon décompte du 05 décembre 2024

o 617,60 euros au titre des appels de fonds exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 30 jours après mise en demeure restée infructueuses pour l’année 2025

o 2.000 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil

o 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC

o Les entiers dépens

— RAPPELER que la décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 septembre 2025.

L’assignation a été remise à parquet, conformément à l’article 684 du code de procédure civile. Madame [E] n’ayant pas constitué avocat, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

N° RG 25/01140 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K46C

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

— Le relevé de propriété.

— Le contrat de syndic.

— Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.

— Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 23 août 2021, 23 octobre 2023, 05 novembre 2024approuvant les comptes de copropriété respectivement du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

N° RG 25/01140 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K46C

— Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 08 novembre 2024 pour un montant total de 3.417,65 euros.

— Des appels de fonds et factures de 2024.

— La mise en demeure en date du 31 janvier 2022 adressée à Madame [W] [E] par courrier recommandé avec accusé de réception.

— Un constat de carence établie par conciliatrice de justice le 27 juin 2022.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Madame [W] [E] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 31 janvier 2022 dans un délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale 23 août 2021, 23 octobre 2023, 05 novembre 2024approuvant les comptes de copropriété respectivement du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, et votant le budget prévisionnel pour les mêmes exercices, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Margailler représenté par son syndic la société PROPRIETES DE PROVENCE produit un décompte arrêté au 08 novembre 2024, il apparaît une dette de charges de copropriété d’un montant de 3.417,65 euros.

Si les charges de copropriétés sont justifiées d’une part par les procès verbaux d’assemblée générales et les relevés de comptes du 10 juillet 2021 au 08 novembre 2024, force est de constater que la somme de 573,92 euros correspondant à “Solde antérieur au 01/01/2021" n’est pas justifiée par des appels de fonds.

Ainsi, il convient de déduire la somme de 573,92 euros, qui n’est pas justifiée.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [E] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Margailler représenté par son syndic la société PROPRIETES DE PROVENCE la somme de 2.843,73 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 08 novembre 2024, et ce en deniers ou quittance.

B. Sur les charges de copropriété à échoir

Le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Margailler représenté par son syndic la société PROPRIETES DE PROVENCE sollicite également le paiement des appels provisionnels des charges à échoir pour l’exercice 2025, soit les quatre trimestres.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit les appels de provisions sur charges courantes et fonds de travaux pour les périodes du 01/01/2025 au 31/03/2025, 01/04/2025 au 30/06/2025, 01/07/2025au 30/09/2025 et du 01/10/2025 au 31/12/2025, qui s’élèvent à 154,41 euros. Il produit également le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 05 novembre 2024 qui a notamment voté à l’unanimité le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025 à la somme de 10.320 euros TTC et autorisé le syndic à procéder aux appels provisionnels à proportion du ¼ du budget voté, le 1er jour de chaque trimestre.

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [W] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 617,60 euros au titre des charges de copropriété à échoir pour l’exercice de l’année 2025, correspondant aux quatre trimestres.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence de la défenderesse a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [W] [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Madame [W] [E] succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

B. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Madame [W] [E] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Margailler représenté par son syndic la société PROPRIETES DE PROVENCE, au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 800 euros.

C. Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Margailler représenté par son syndic la société PROPRIETES DE PROVENCE :

— la somme de 2.843,73 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 08 novembre 2024 et ce en deniers ou quittance,

— la somme de 617,60 euros au titre des charges de copropriété à échoir pour l’exercice de l’année 2025, et ce en derniers ou quittance,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Margailler représenté par son syndic la société PROPRIETES DE PROVENCE la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [W] [E] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel Margailler représenté par son syndic la société PROPRIETES DE PROVENCE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [W] [E] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,