DU : 28 Avril 2026

RG : N° RG 25/00533 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JUZU

AFFAIRE : S.C.I. [J] C/ S.A. ARIA PATRIMOINE, Société BNP PARIBAS REAL ESTATE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du vingt huit Avril deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [J],

sis 10 rue Paul Langevin – ZAC SAINT JACQUES II – 54320 MAXEVILLE

représentée par M^e Alexandre GASSE, barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 11

DEFENDERESSES

S.A. ARIA PATRIMOINE,

sis 18 bis rue Isabey – 54000 NANCY

représentée par M^e Sylvie MENNEGAND, barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 50

Société BNP PARIBAS REAL ESTATE ADVISORY FRANCE,

inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 329 570 857,

représentée en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis 40 rue du Maréchal Victor – 54000 NANCY

représentée par M^e Raoul GOTTLICH, barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 026, M^e Sophie CLANCHET, barreau de METZ, avocat plaidant,

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 03 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026.

Et ce jour, vingt huit Avril deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Recherchant de nouveaux locaux pour héberger le siège social du groupe C2I SANTÉ, devenue ASCND, M. [W] [Y] a, en sa qualité de gérant de la société civile immobilière (SCI) STUDIO-BOTTIN, été mis en relation par la société BNP PARIBAS REAL ESTATE ADVISORY FRANCE (ci-après la société BNP PARIBAS) avec M. [P] [X], gérant de la société ARIA PATRIMOINE.

Par acte authentique du 17 octobre 2019, la SCI STUDIO-BOTTIN a signé avec la société ARIA PATRIMOINE un compromis de vente portant sur un immeuble brut de béton et le terrain alentour situé 1 rue du Vair à Laxou (54520), moyennant un prix de 620 000 euros.

Par acte authentique du 20 octobre 2020, le consentement a été réitéré entre les mêmes parties, la SCI [J] venant aux droits de la SCI STUDIO-BOTTIN.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 25 et 29 septembre 2025, la SCI [J] a fait assigner la société ARIA PATRIMOINE et la société BNP PARIBAS devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé, auquel elle demande, aux termes de ses dernières conclusions, de :

— Désigner tel expert il plaira avec mission notamment de :

* Réunir les parties

— Se faire communiquer tous documents en lien avec :

* L’acquisition et la revente par la société ARIA PATRIMOINE de l’immeuble situé 1 rue du Vair à Laxou,

* Les études que cette dernière a fait réaliser concernant, en particulier, la surélévation de l’immeuble,

* Les travaux projetés et réalisés par la SCI [J]

— Décrire les travaux qu’avait projeté de réaliser la société ARIA PATRIMOINE dans l’enveloppe financière qu’elle avait prévue et communiquée à la SCI [J] et en détailler les causes ;

— Décrire les travaux réalisés par la SCI [J] et leur coût par comparaison avec les projets et estimations qui lui avaient été communiquée par la société ARIA PATRIMOINE ;

— Déterminer le surcoût entraîné par la surélévation de l’immeuble par rapport au projet tel qu’il l’avait été présenté par la société ARIA PATRIMOINE à la SCI [J] et en détailler les causes ;

— Donner son avis sur le point de savoir si la société ARIA PATRIMOINE connaissait ou ne pouvait ignorer le coût réel de surélévation de l’immeuble

— Relever l’ensemble des chefs de préjudices revendiqués par la demanderesse

— Donner son avis sur les responsabilités encourues.

— Débouter la société BNP PARIBAS REAL ESTATE ADVISORY FRANCE de ses demandes et la condamner reconventionnellement à payer à la SCI [J] une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter la société ARIA PATRIMOINE de ses demandes et la condamner reconventionnellement à payer à la SCI [J] une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réserver les dépens.

Pour justifier de l’intérêt légitime qu’elle aurait à obtenir une expertise au contradictoire de la société venderesse ainsi que de la société BNP PARIBAS, la SCI [J] fait valoir avoir été victime d’un dol.

Alors que, dès l’origine du projet, elle aurait souhaité faire l’acquisition de l’immeuble à la condition, essentielle pour elle, qu’il puisse être surélevé selon des conditions techniques permettant le respect d’une enveloppe financière initialement déterminée, les devis qu’elle aurait fait réaliser après la vente lui auraient fait craindre des surcoûts se situant entre 140 000 et 200 000 euros par rapport aux prévisions initiales.

Selon elle, la société ARIA PATRIMOINE ne lui avait pas fourni, en dépit de ses rappels, les études de sol et béton justifiant de la faisabilité technique d’une surélévation de l’immeuble qui constituait une condition suspensive du contrat, et l’aurait pressée de signer l’acte de vente sous la menace de s’en délier et de lui réclamer le paiement de l’indemnité contractuellement prévue, sans l’autoriser à se rendre sur les lieux pour faire intervenir un bureau d’études à ses frais. Elle lui aurait ainsi caché la nécessité de renforcer les fondations pour réaliser un troisième étage et le surcoût significatif qui en découlerait, alors qu’elle en aurait eu connaissance.

Par ailleurs, en dépit d’une rémunération de 24 000 euros en qualité d’intermédiaire, la société BNP PARIBAS ne l’aurait pas soutenue, voire aurait facilité la commission du dol en la poussant à acquérir l’immeuble sans assurance, ni garantie.

La société ARIA PATRIMOINE demande de :

— Débouter la SCI [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées ;

— Condamner, reconventionnellement, la SCI [J] à régler à la société ARIA PATRIMOINE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI [J] aux entiers dépens.

Pour estimer que l’action envisagée sur le fondement du dol est vouée à l’échec, de sorte que la SCI [J] ne disposerait pas d’un motif légitime à obtenir qu’une expertise soit ordonnée, la société ARIA PATRIMOINE soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence de manœuvre ou de dissimulation ayant pu vicier son consentement.

Elle rappelle, au visa de l’article 146 du code de procédure civile, qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Ainsi, l’enveloppe financière n’aurait pas constitué une condition essentielle et le représentant de la SCI [J], professionnel de l’immobilier qui se serait adjoint un architecte, un maître d’oeuvre et aurait été assisté de son propre notaire, aurait disposé à la fois des compétences et d’un long délai de réflexion excluant tout vice du consentement.

En outre, alors que la SCI [J] aurait obtenu un permis de construire, réalisé son projet et que les lieux seraient occupés depuis trois ans, la société ARIA PATRIMOINE fait observer que les données techniques du projet ont été profondément modifiées

La société BNP PARIBAS demande de :

— Ordonner, à titre principal, sa mise hors de cause ;

— Déclarer, à titre subsidiaire, la SCI [J] mal fondée en sa demande d’expertise ;

— L’en débouter ;

— Condamner la SCI [J] à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers frais et dépens.

Pour demander sa mise hors de cause, la société BNP PARIBAS déclare n’être intervenue qu’en qualité d’intermédiaire dans le cadre de la vente et n’avoir été informée ni des discussions concernant la surélévation, ni des négociations relatives au prix.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’en vertu d’une jurisprudence constante, les dispositions de l’article 146 du même code, relatives aux mesures d’instruction ordonnées au cours d’un procès, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145.

S’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier le bien-fondé de l’action envisagée au titre d’un prétendu dol, il doit s’assurer que celle-ci n’est pas manifestement vouée à l’échec (Com., 18 janvier 2023, pourvoi n° 22-19.539).

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du 17 octobre 2019 a été conclue sous diverses conditions suspensives au bénéfice de la société demanderesse telles que :

— Obtention d’un permis de construire incommutable ;

— Obtention de financements ;

— Validation technique des travaux projetés par l’acquéreur.

La société demanderesse ne critique que la mise en œuvre de la dernière condition suspensive qui a été rédigée de la manière suivante :

“Les présentes sont conditionnées au fait que :

— Les études/attestations des bureaux d’études missionnés par le vendeur valident la faisabilité technique d’une surélévation en R+3 de l’immeuble.

— Les études de sol ‘Fondasol’ diligentées par le vendeur valident la faisabilité technique de la création d’une cage d’escalier – ascenseur conformément aux plans annexés ;

— La fibre optique soit disponible dans la rue desservant le bien pour le jour de la vente, le tout justifié par toute attestation émanant de professionnel compétent ;

— La métropole du Grand Nancy autorise la séparation physique des réseaux eaux usées avec le bâtiment voisin cadastré section AW numéro 204.

Le vendeur mandatera à ses frais tous professionnels de son choix à cet effet dans le délai de deux ans à compter des présentes et en adressera les conclusions tant à l’acquéreur qu’aux notaires.

L’acquéreur sera seul habile à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition.”

Il résulte des termes mêmes de cette stipulation qui ne souffre d’aucune ambiguïté que :

— D’une part, les études et attestations que la société venderesse était tenue de faire réaliser à ses frais par des bureaux d’études librement choisis par elle n’avaient pour but que de justifier de la faisabilité technique de la construction d’un troisième étage ;

— D’autre part, que la société venderesse n’était pas tenue de réaliser des “études de sol et béton” pour l’édification de cet étage supplémentaire, l’étude géotechnique n’étant exigée que pour la création de la cage d’escalier-ascenseur.

Selon courrier électronique du 22 avril 2020 (pièce n° 12 de la société demanderesse), la société venderesse a fait parvenir à la société acquéreur une attestation datée du 10 avril 2020 à Nancy et provenant du bureau d’études [T] [A] (pièce n° 13 de la société demanderesse). Elle est libellée comme suit :

“Par la présente, nous confirmons que la superstructure du bâtiment tertiaire situé rue du Vair à Laxou est apte à recevoir un étage supplémentaire en structure légère de type charpente métallique. Cependant, en phase de travaux, lors des terrassements de la cage d’escalier, il conviendra de procéder à une reconnaissance des semelles de fondations existantes. À l’issue de cette reconnaissance, une étude de vérification des fondations devra être réalisée par un bureau d’études spécialisé”.

S’il n’appartient qu’au juge du fond de déterminer si la société venderesse a, par l’envoi de cette attestation, pleinement satisfait aux obligations qui lui incombaient, force est de constater qu’il résulte de ce qui précède que la société demanderesse ne peut sérieusement affirmer que “cette attestation ne permettait nullement de lever la condition suspensive prévue dans le compromis” (conclusions n° 2, p. 4) dès lors que l’attestation émane d’un bureau d’étude qui affirme de façon très nette que l’immeuble peut être surélevé.

Selon lettre recommandée avec avis de réception du 8 septembre 2020, la société venderesse a effectivement mis en demeure la société demanderesse de réitérer l’acte authentique de vente dans les quinze jours à compter de la réception du courrier (pièce n° 17 de la société demanderesse).

La société demanderesse ne saurait toutefois prétendre avoir signé la vente notariée “sous la pression” de la société venderesse dès lors que :

— Elle déclare dans l’acte notarié avoir une parfaite connaissance du contenu de l’attestation précitée ;

— Elle y déclare encore “avoir fait analyser par ses conseils la faisabilité objet du permis de construire et dégagé le vendeur de toute responsabilité à cet égard” (pièce n° 20 de la société demanderesse, p. 22) ;

— Les parties s’étaient précédemment engagées à signer l’acte authentique de vente au plus tard le 29 mai 2020 (pièce n° 7 de la société demanderesse, p. 30).

Si la correspondance produite à l’instance entre la société demanderesse et la société BNP PARIBAS établit que l’acquéreur avait, avant de signer l’acte authentique de vente, émis le souhait de se rendre sur les lieux pour faire intervenir un bureau d’études à ses frais (pièce n° 19), la société demanderesse ne justifie ni d’une demande adressée à son co-contractant, ni de son refus.

Il résulte de la même correspondance qu’en sa qualité de directrice adjointe de l’agence commerciale de Nancy de la société BNP PARIBAS, Mme [Z] [H] a exprimé que, selon elle, rien ne s’opposait à la vente et que l’étude envisagée ne serait d’aucune utilité pour estimer le coût de l’extension : “J’aimerai trouver un moyen rapide de vous rassurer sur l’extension mais je n’en ai pas. Je sais juste que tous les indicateurs sont au vert et que ce n’est l’étude urgente que vous aller diligenter qui vous dira ce que va réellement coûter cette extension” (pièce n° 19 de la société demanderesse).

L’avis exprimé dans ce message daté du 22 septembre 2020, qui ne comporte aucune injonction, ordre ou menace, ne peut s’analyser qu’en un conseil de signer la vente et en une proposition commerciale : “si jamais vous allez au bout de cet acquisition, je serai ravie de vous apporter un devis comparatif de réhabilitation/aménagement, avec une implication de vos salariés à la création de celui-ci” (même pièce).

L’étude réalisée, à l’initiative de la société demanderesse et après la vente , par le cabinet [O] énonce qu’avant d’entreprendre les travaux il faudrait a minima renforcer le plancher du deuxième étage ainsi que les fondations (pièce n° 21 de la société demanderesse, p. 7).

Si les bureaux d’études [T] [A] et [O] portent des avis divergents sur la mise en œuvre des travaux de surélévation de l’immeuble, ils s’accordent sur le fait qu’un tel projet est réalisable.

Par ailleurs, la société demanderesse n’étaye par aucune pièce l’affirmation selon laquelle la société défenderesse savait qu’il fallait renforcer les fondations pour réaliser un troisième étage et lui a caché cette information, de sorte qu’il s’agit d’une simple allégation.

Dans ces conditions, l’action envisagée sur le fondement du dol apparaît, faute d’indices suffisants, manifestement vouée à l’échec.

Si la société venderesse a fait parvenir à la société demanderesse une estimation des coûts des travaux par courriers électroniques en date des 19 mai et 4 juin 2019, elle précise dans ces mêmes messages que les montants sont donnés “à titre indicatif” ou “à titre informatif” (pièces n° 1 et 2 de la société défenderesse).

Surtout, les parties n’ont pas mis à la charge de la société venderesse d’obligation relative au coût de la surélévation projetée de sorte que la question du montant des travaux est demeurée étrangère aux prévisions des parties et qu’elle n’a constitué, à aucun moment, une condition essentielle du contrat.

Dans ces conditions, bien qu’il ne soit pas démontré que le projet ait été notablement modifié, l’action en responsabilité en raison d’un supposé surcoût des travaux liés à la construction du troisième étage apparaît tout aussi manifestement vouée à l’échec.

En conséquence, la demande d’expertise ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société demanderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société demanderesse, condamnée aux dépens, devra payer à la société ARIA PATRIMOINE et à la société BNP PARIBAS une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 2 500 euros et 1 500 euros respectivement.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉBOUTONS la SCI [J] de sa demande d’expertise ;

CONDAMNONS la SCI [J] à verser à la société ARIA PATRIMOINE une somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [J] à verser à BNP PARIBAS REAL ESTATE ADVISORY FRANCE une somme de 1 500 euros (mille cinq cents) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la SCI [J] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [J] aux dépens.

La greffière La présidente