TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

23 Décembre 2024

N° RG 21/10084 – N° Portalis DB3R-W-B7F-XD4L

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. FIP 26

C/

S.A.S. AMT-EXPERT, S.A. ALLIANZ IARD, S.A.S. INFOLOR

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. FIP 26

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1707

DEFENDERESSES

S.A.S. AMT-EXPERT

[Adresse 6]

[Localité 5]

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 3]

toutes deux représentées par Maître Damien JOST de la SELEURL CABINET JOST JURIDIAG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0229

S.A.S. INFOLOR

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Camille VANNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1815

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Juin 2024 en audience publique devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 23 Décembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 23 décembre 2020, la société Mezzanine a vendu à la société Fip 26 un bien immobilier dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété situé au [Adresse 9]) d’une superficie de 152,89 m².

La société Mezzanine a fait l’objet d’une radiation du RCS de [Localité 12] le 28 janvier 2021 à la suite d’une transmission universelle de patrimoine au profit de de son associée unique la société Infolor.

Par courrier en date du 27 avril 2021, la société Fip 26 a transmis à la société Infolor une attestation de surface réalisée par le cabinet Acte Expertises fixant la superficie dudit lot à 143,08 m² ainsi qu’une demande de diminution du prix de vente.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 juin 2021, la société Fip 26 a fait assigner la société Infolor en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment de désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de procéder à un mesurage de la superficie du bien qu’elle avait acquis.

Par ordonnance du 26 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a fait droit à cette demande désignant M. [S] [U] en qualité d’expert. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 7 décembre 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 décembre 2021, la société FIP 26 a fait assigner la société Infolor ès qualités d’ancienne associée et venant aux droits de la société Mezzanine devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par acte d’huissier de justice du 7 mars 2022, la société Infolor a assigné en intervention forcée la société Amt-Expert, géomètre, ainsi que son assureur, la société Allianz aux fins notamment de relever et garantir la société Infolor de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, et d’ordonner la jonction entre ces deux procédures.

Par ordonnance du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné la jonction des instances en raison de leur connexité sous le seul numéro de RG 21/10084.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société Fip 26 demande au tribunal de :

— dire la société Fip 26 recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit :

— condamner la société Infolor à verser à la société Fip 26 la somme de 40.227,04 euros, à titre de diminution du prix de vente « proportionnelle à la moindre mesure » du lot n°188 de l’ensemble immobilier en copropriété située au [Adresse 8] ;

— condamner la société Infolor à verser à la société Fip 26 la somme de 24.000 euros, au titre du préjudice de jouissance ;

— condamner la société Infolor à régulariser à ses frais exclusifs, un acte authentique rectificatif à la vente du 23 décembre 2020, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

— condamner la société Infolor à payer à la société Fip 26 une somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, représentant les frais irrépétibles que ceux-ci se sont vus contraints d’exposer pour agir devant le juge des référés, être assistés lors de l’expertise judiciaire et pour agir devant le tribunal de céans ;

— condamner la société Infolor au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment, les frais d’établissement de l’attestation de superficie établie par le cabinet Acte Expertise et, les frais d’expertise judiciaire, les frais d’assignation, de signification et de recouvrement ;

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, la société Infolor demande au tribunal de :

— débouter la société FIP 26 de ses demandes au titre du préjudice de jouissance d’un montant de 24 000 euros ;

— dire et juger que la société Amt-Expert a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de la société Infolor, ce qui constitue une faute qui engage sa responsabilité,

— condamner la société Amt-Expert et son assureur, la société Allianz, à relever et garantir, solidairement, la société Infolor de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— condamner les sociétés Amt-Expert et Allianz à verser à la société Infolor, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ramener à de plus justes proportions les demandes de la société FIP 26 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour le complet exposé de ses moyens, les sociétés Amt-Expert et Allianz Iard demandent au tribunal de :

— débouter la société Infolor de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’égard des sociétés Amt-Expert et Allianz Iard ;

— condamner la société Infolor à payer aux mêmes une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

— condamner la société Infolor aux dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Jost.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 janvier 2023.

L’affaire, initialement fixée pour être plaidée le 04 juillet 2024 devant la deuxième chambre civile a fait l’objet d’une nouvelle fixation à l’audience de la première chambre civile du 26 juin 2024, en raison du départ d’un magistrat de la 2ème chambre ce afin d’éviter un renvoi lointain du dossier.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réduction du prix

La société Fip 26 expose que l’expert judiciaire a conclu à une superficie de 142,1m², soit un écart de plus de 5% par rapport à la superficie indiquée dans l’acte de vente ; qu’elle a donc droit à la restitution d’une somme de 40 227,04 euros à titre de diminution du prix de vente par application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

La société Infolor ne conteste pas le mesurage effectué par l’expert judiciaire.

Appréciation du tribunal

Par application de l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965, si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Il est de principe que, pour l’application de l’article 46 précité, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente.

Aux termes de l’acte de vente du 23 décembre 2020, la société Infolor a vendu un bien immobilier dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 11] ainsi décrit à l’acte dans la partie intitulée « IDENTIFICATION DU BIEN » :

« Lot numéro cent quatre-vingt-huit (188)

Ce lot situé dans le bâtiment B comprend :

Au rez-de-chaussée, un local d’activité

Et les 568/100051 des parties communes générales

Etant ici précisé que

— le lot objet des présentes provient de la division du lot n°175,

— le lot 175 provient de la réunion des lots n°130, 155 et 159,

— le lot 130 provient de la division du lot 103,

— le lot 155 provient de la division du lot 114,

— le lot 159 a été créé et provient des parties communes. »

Il est également énoncé que le vendeur déclare :

(…) « Que la désignation matérielle actuelle du bien est la suivante :

« Dans le bâtiment B donnant sur l'[Adresse 10] et sur la cour intérieure de l’immeuble, un local d’activité comprenant :

Au rez de chaussée : une surface totalement décloisonnée dotée d’un espace bureau. Un escalier reliant la mezzanine. Un escalier reliant le sous-sol

En mezzanine une surface totalement décloisonnée dotée d’un espace bureau

Au sous-sol un dégagement, trois bureaux, un local technique, une cuisine, 2 sanitaires et une salle d’eau. ».

L’acte de vente énonce que la « superficie de la partie privative des BIENS soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de :

-152,89M² pour le lot numéro CENT QUATRE-VONGT-HUIT (188) ».

Il ressort du certificat de superficie établi le 2 juin 2020 par la société Amt-Expert, versé aux débats en pièce 2 en demande, et de l’expertise judiciaire, que tant la société Amt-Expert que l’expert judiciaire ont procédé au calcul de la superficie du bien tel qu’il est désigné matériellement au moment de la vente à l’acte, comprenant ainsi, outre la mezzanine, le local d’activité du rez-de-chaussée et le sous-sol.

L’expert judiciaire a retenu une superficie de 142,9 m².

L’écart de superficie, à savoir 10,79m², étant supérieure à 1/20ème justifie une réduction du prix en proportion de la moindre mesure.

Le lot a été vendu à hauteur de 570 000 euros, soit 3 728,17 euros/m² (570 000/152,89).

La restitution du prix est donc de :

3 728,17 euros/m² x 142,1m² = 529 772,96 euros

570 000 euros – 529 772,96 euros = 40 227, 04 euros.

Par conséquent la société Infolor sera condamnée à régler à la société Fip 26 la somme de 40 227, 04 euros par application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le préjudice de jouissance

La société Fip 26 soutient que la société Infolor a eu une attitude dilatoire retardant le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, exposant qu’elle avait tardé à assigner les sociétés Amt-Expert et Allianz Iard aux fins d’ordonnance commune ; qu’elle a dû reporter les travaux d’aménagement qu’elle envisageait tant que l’expertise judiciaire n’était pas terminée, ce qui lui a causé un préjudice de jouissance dont elle doit être indemnisée.

La société Infolor conteste toute attitude dilatoire de se part et elle réplique qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle n’a pas pu jouir du bien à l’usage duquel elle le destinait.

Par application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Il ne peut être reproché à la société Infolor, alors qu’elle avait été assignée par la société Fip 26 et qu’une ordonnance d’expertise judiciaire avait été rendue le 21 novembre 2021, d’avoir mis en la cause, les sociétés Amt-Expert et Allianz Iard afin de leur rendre les opérations d’expertise opposables. Le fait que l’expertise commune ne soit intervenue que le 9 août 2022 (ordonnance non versée aux débats mais dont la date est citée dans le rapport, l’assignation aux fins d’expertise commune n’étant pas produite) n’est pas suffisant pour caractériser un comportement dilatoire de la part du la société Infolor, de nature à retarder intentionnellement les opérations d’expertise judiciaire, étant relevé que celle-ci n’était pas maître des délais d’audiencement devant le juge des référés, qu’elle n’a pas pendant les opérations d’expertise adopté un comportement fautif puisqu’elle s’est rendue à la visite sur les lieux du 10 février 2022, à la réunion contradictoire du 28 septembre 2022, qu’elle a produit les documents demandés par l’expert judicaire, outre qu’elle n’a par ailleurs formé aucune observation après envoi du document de synthèse.

Et en tout état de cause, s’agissant du préjudice de jouissance, si la société Infolor verse aux débats un projet de réaménagement de bureaux réalisé par un cabinet d’architecte en date du 13 avril 2021, elle ne produit aucun autre élément démontrant qu’elle envisageait de donner suite à ce projet de réaménagement à la date de clôture de la présente instance le 31 janvier 2023 ; outre qu’il ressort du rapport d’expertise que les locaux étaient exploitables à usage de bureaux.

Il n’est donc rapporté ni la preuve d’une faute, ni celle d’un préjudice de jouissance.

Sur l’appel en garantie de la société Infolor à l’encontre de la société Amt-Expert et de son assureur

La société Infolor fait valoir que la société Amt-Expert a commis un manquement concernant le métrage de la superficie carrez du bien litigieux ; que ce manquement lui cause un préjudice financier alors qu’elle a établi sa comptabilité en fonction du prix de vente initialement fixé. Elle sollicite d’être garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Les sociétés Amt-Expert et Allianz Iard font valoir que la société Infolor a vendu un local en annonçant une superficie de 152,89 m² alors qu’elle l’avait acquis en 2006 pour une superficie indiquée à l’acte de 145 m² ce dont elle n’avait pas avisé le diagnostiqueur ; que le lot mesuré est issu de divers lots ; qu’il existe un doute sérieux sur la nature privative du sous-sol qui n’est pas inclus dans le descriptif du lot n°188 résultant du règlement de copropriété et de l’acte de vente ; qu’ainsi la moindre mesure dont se prévaut l’acquéreur n’est pas établie et aucune erreur ne peut lui être reprochée. Sur le préjudice, les sociétés Amt-Expert et Allianz Iard rappellent que la restitution partielle du prix ne saurait caractériser un préjudice indemnisable pour n’être que la sanction d’une inexécution partielle du contrat de vente ; qu’elles ne doivent en tout état de cause aucune indemnisation à raison du comportement du vendeur.

Appréciation du tribunal

Par application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, premièrement, la société Infolor ne peut pas se retrancher derrière une prétendue mauvaise foi du vendeur au prétexte de la différence entre la superficie indiquée à l’acte de vente du 15 septembre 2006 (145 m²), et celle indiquée à l’acte du 23 décembre 2020 (152,89 m²) alors que la société Mezzanine a effectué des travaux modifiant la configuration des lieux et qu’elle a précisément fait appel à la société Amt-Expert pour qu’il soit procédé par un professionnel au mesurage de la superficie du bien vendu telle qu’existant matériellement à la date de la vente en 2020.

Deuxièmement, s’agissant du moyen tiré du mesurage de la surface privative incluant ou non le sous-sol (qui est de 61,7 m² au regard de l’expertise), le lot n°188 est décrit dans le modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 28 avril 2006 comme un local d’activité au rez-de chaussée, sans mention du sous-sol, l’acte de vente du 23 décembre 2020 reprenant d’ailleurs ce descriptif, avant d’évoquer la genèse de sa création puis la désignation matérielle du bien vendu. Pour autant, le lot n°188 est issu de la division du lot n°175, lequel est la réunion de trois lots, dont l’un comprenait un sous-sol, et le plan du lot n°188 annexé à la minute du modificatif de 28 avril 2006 comprend bien le sous-sol figurant également dans le plan du lot n°175 également annexé au modificatif du 28 avril 2006 (pièce 20 en demande), le lot n°175 étant d’ailleurs décrit dans le modificatif du règlement de copropriété du 16 mai 2000 comme comprenant au sous-sol une cave-activité, laquelle est donc une partie privative du lot. Il s’ensuit au vu de ces éléments, et alors que la configuration du lot n°188 n’est contestée ni par le vendeur ni par l’acquéreur, que ce lot comprend bien un sous-sol, partie privative.

En tout état de cause, dès lors que tant la société Amt-Expert que l’expert judiciaire ont mesuré la superficie privative du bien vendu au regard de sa désignation matérielle (rez de chaussée, mezzanine, sous-sol), le fait que société Amt-Expert n’ait pas eu connaissance de la genèse de la création du lot n°188 et de sa description au modificatif du 28 avril 2006 est sans incidence.

Par conséquent, la société Atm-Expert ne peut pas s’exonérer de la faute qu’elle a commise dans le mesurage de la superficie privative du bien immobilier soumis au statut de la copropriété vendu par la société Fip 26 à la société Infolor le 23 décembre 2020, le géomètre étant tenu d’une obligation de résultat dans sa mission de métrage à l’égard de la société Infolor.

Elle a ainsi engagé sa responsabilité à l’égard de la société Infolor sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil.

La société Infolor soutient dans ses conclusions que « Une remise en cause du prix de vente, à raison d’une modification de la superficie carrez du bien cause un préjudice financier à la société Infolor qui a établi sa comptabilité en fonction du prix de vente initialement fixé ». Toutefois outre qu’aucun élément de la comptabilité n’est versée aux débats par la société Infolor, celle-ci ne forme aucune demande à l’appui de ce moyen dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit le tribunal, puisqu’il est sollicité un appel à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre et non l’indemnisation d’un préjudice financier propre subi du fait du manquement de la société Amt-Expert à son obligation de résultat.

Et s’agissant de l’appel à garantie formée dans le dispositif des conclusions de la société Infolor, il est de jurisprudence constante que la condamnation à restitution de partie du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie contre un tiers professionnel. Il s’ensuit que la société Amt-Expert ne peut être condamnée à garantir la société Infolor de la condamnation prononcée ci-dessus au titre de la réduction du prix.

Sur la demande de la société Fip 26 de voir condamner la société Infolor à régulariser à ses frais exclusifs un acte authentique rectificatif à la vente du 23 décembre 2020

Aucun moyen n’est développé à l’appui de cette demande, outre que son fondement juridique n’est pas précisé, la société Fip 26 ne justifiant pas de la nécessité de procéder à un rectificatif de l’acte authentique aux frais de la société Infolor, étant relevé qu’elle dispose d’un jugement exécutoire.

Sur les demandes accessoires

La société Infolor qui succombe sera condamnée aux dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire, les frais d’assignation et de signification du présent jugement. Il n’y a pas lieu d’y inclure les frais de recouvrement, qui ne sont qu’éventuels en l’état de la procédure, ni les frais de mesurage qui ont été effectués à sa demande hors procédure.

Compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner la société Infolor à verser à la société Fip 26 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Amt-Expert a engagé sa responsabilité à l’égard de la société Infolor sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil comme il l’a précédemment été indiqué, elle devra garantir la société Fip 26 des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a également lieu de les condamner à verser à la société Infolor la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il sera rappelé que l’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la société Infolor à verser à la société Fip 26 la somme de 40 227,04 euros à titre de diminution du prix de vente « proportionnelle à la moindre mesure » du bien immobilier qu’elle a acquis par acte du 23 décembre 2020 ;

Déboute la société Fip 26 de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute la société Fip 26 de sa demande de régularisation aux frais de la société Infolor d’un acte authentique rectificatif à la vente du 23 décembre 2020 ;

Déboute la société Infolor de sa demande d’être garantie par la société Amt-Expert et la société Allianz Iard de la condamnation prononcée à son encontre à la somme de 40 227,04 euros à titre de diminution du prix de vente ;

Condamne la société Infolor à payer à la société Fip 26 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Infolor au paiement des dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, les frais d’assignation, de signification du présent jugement ;

Condamne solidairement la société Amt-Expert et la société Allianz Iard à garantir la société Infolor des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Condamne la société Amt-Expert et la société Allianz Iard à verser à la société Infolor la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement par Alix FLEURIET, Vice-présidente par suite d’un empêchement du président et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,