TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Mars 2025

N° RG 22/03986 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XNVY

N° Minute :

AFFAIRE

[J] [F] [T], épouse [X], [M] [X]

C/

[W] [D]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [J] [F] [T], épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [M] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

tous deux représentés par M^e Mathilde BROSSOLLET- MAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0932

DEFENDERESSE

Madame [W] [D]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas LEDERMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1346

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 18 Décembre 2024, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Alix FLEURIET, Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 06 mars 2025.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé le 22 février 2020 par la venderesse et le 7 mars 2020 par les acquéreurs, Mme [W] [D] a consenti à Mme [J] [F] [T] épouse [G] [C] (ci-après dénommée Mme [J] [C]) et à M. [M] [G] [C] (ci-après dénommé M. [M] [C]) une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2], section AT n°[Cadastre 1], lieudit « [Adresse 7] », d’une superficie de 44,03 m², lot n°8, au prix de 335.000 euros.

Suivant acte authentique reçu le 16 juillet 2020, par devant Maître [P] [U], notaire, Mme [W] [D] a vendu le bien immobilier à Mme [J] [C] et M. [M] [C].

Le 15 octobre 2021, puis le 3 décembre 2021 et le 5 avril 2022 par l’intermédiaire de leur avocat (AR signé le 6 avril 2022), les époux [C] ont mis en demeure Mme [W] [D] de leur régler la somme de 7 349,06 euros correspondant au coût des travaux de réfection de la toiture et la somme de 8 339,85 euros correspondant à celui des travaux de ravalement de la façade, ce conformément aux appels de fond y afférents, en se prévalant des dispositions de l’acte notarié de vente du 16 juillet 2020.

Par courrier du 10 novembre 2021, se référant au courrier du 15 octobre 2021, Mme [W] [D] a indiqué ne pas donner suite à leur demande.

C’est dans ces conditions que Mme [J] [C] et M. [M] [C] ont, par acte de commissaire de justice du 28 avril 2022, fait assigner Mme [W] [D] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins notamment de solliciter le paiement des travaux de copropriété et l’indemnisation de leur préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2022, Mme [J] [C] et M. [M] [C] demandent au tribunal, de :

— A titre principal, condamner Mme [W] [D] à leur payer la somme de 7 349,06 euros au titre des travaux de réfection de la toiture et la somme de 8.339 85 euros au titre des travaux de ravalement de façade ;

— A titre subsidiaire, condamner Mme [W] [D] à leur payer la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Mme [W] [D] aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Mathilde Brossolet Maillard ;

— Condamner Mme [W] [D] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 juin 2022, Mme [W] [D] demande au tribunal de :

— Débouter Mme [J] [C] et M. [M] [C] de leurs demandes en paiement des travaux de ravalement de réfection de la toiture votées lors de l’assemblée générale du 15 septembre 2020;

— Les débouter de leur demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’information ;

— Les débouter de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Mme [J] [C] et M. [M] [C] aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Nicolas Ledermann ;

— Condamner solidairement Mme [J] [C] et M. [M] [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement des travaux de réfection de la toiture et de ravalement des façades

M. et Mme [C] se prévalent, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, de la force obligatoire de l’acte notarié en date du 16 juillet 2020 qui prévoit que le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés avant le 22 février 2020, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d’exécution : qu’il convient de se reporter à cette clause claire de l’acte de vente sans la dénaturer. Ils constatent que les travaux de ravalement de façade et les travaux de réfection de la toiture ont été décidés lors de l’assemblée générale du 6 juin 2019, soit avant le 22 février 2020 ; que le coût de ces travaux est par conséquent à la charge de la partie venderesse, précisant que le procès-verbal d’assemblée générale du 15 septembre 2020, aux termes duquel il a été procédé au vote des appels de fonds concernant les travaux de réfection de toiture et de ravalement de façade, fait référence à l’assemblée générale du 6 juin 2019 et que l’assemblée générale et l’acte notarié font référence en des termes identiques à des travaux « décidés».

Mme [W] [D] fait valoir que l’avant-contrat était plus explicite que l’acte de vente puisqu’il stipulait que le vendeur garderait à sa charge les travaux décidés dont le paiement n’est pas exigible à la date de la signature de l’acte, avec la précision entre parenthèse « dépense chiffrée et votée » qui est la commune intention des parties ; que la résolution n°16 adoptée par l’assemblée générale du 6 juin 2019 ne l’engage pas dans les termes de l’acte de vente puisque n’a été voté que le principe des travaux, aucuns choix sur les entreprises et le budget n’ayant été votés par l’assemblée générale ; qu’ainsi aucune décision engageant le syndicat des copropriétaires n’a été prise ; que ce n’est que lors de l’assemblée générale de septembre 2020 qu’une décision définitive a été prise sur les travaux de ravalement et de toiture avec un vote sur le budget retenu par l’assemblée générale ; qu’en tout état de cause, la résolution n°20 du 6 juin 2019 a voté les travaux de toiture pour un montant de 2 141,13 euros ; qu’en 2020, ce sont d’autres travaux de toiture qui ont été votés pour un montant plus élevé, ce dont elle ne peut être tenue.

Appréciation du tribunal

Aux termes de l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.

Toutefois, l’article 6-3 du même décret prévoit la possibilité pour les parties de convenir d’une autre répartition.

A cet égard, il résulte des article 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, seule l’assemblée générale des copropriétaires est habilitée à prendre des décisions qui engagent la copropriété.

Ne peut être qualifiée de décision, qu’une disposition de l’assemblée générale revêtant une efficacité juridique (en ce sens 3e Civ., 26 janvier 2010, pourvoi n° 09-12.994).

En l’espèce, l’acte authentique de vente stipule à la page 25 une clause « répartition des charges, travaux et fonds de réserve » : « Le VENDEUR supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 22 février 2020, date de l’avant-contrat intervenu entre les parties, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d’exécution. L’ACQUEREUR supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date. Etant observé par le VENDEUR qu’il n’a pas été entre cette date et celle des présentes décidées de travaux dont l’ACQUEREUR n’aurait pas été informé ».

Cette clause étant claire et précise, elle ne nécessite pas d’interprétation et elle constitue la commune intention des parties, sans qu’il n’y ait lieu de se référer par conséquent à la clause de la promesse de vente du 22 février 2020 pour l’interpréter.

Suivant procès-verbal du 6 juin 2019, par résolution n°16, l’assemblée générale des copropriétaires «après avoir pris connaissances des conditions essentielles des devis et contrats notifiés et de l’avis du conseil syndical » « décide » d’effectuer les travaux de ravalement de la façade sur cour, cour et pignons. La résolution n°17 intitulée « Décision à prendre concernant le choix de l’entreprise » relative au budget et aux appels de fonds n’a en revanche pas été adoptée, deux devis étaient mentionnés, l’un de 62 223 euros HT et l’autre de 65 733 euros HT.

La résolution n° 19 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020 par laquelle elle décide d’effectuer les travaux de réfection des façades se réfère expressément à l’assemblée générale du 6 juin 2019 et elle n’a pas fait l’objet d’un vote, l’assemblée générale prenant simplement acte de la décision. Et elle a par résolution n°21 retenu pour les travaux un budget maximal de 73.000 euros HT et a autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires.

Il s’évince de ces éléments que l’assemblée générale a, en adoptant la résolution n°16 le 6 juin 2019, pris un engagement produisant des effets juridiques puisque lors de l’assemblée du 15 septembre 2020, elle s’est contentée d’acter la décision d’effectuer des travaux de réfection des façades, ce sans vote et « conformément » à l’assemblée précitée de 2019 avant de voter le budget y afférent.

Suivant procès-verbal du 6 juin 2019, par résolution n°20, l’assemblée générale des copropriétaires « après avoir pris connaissances des conditions essentielles des devis et contrats notifiés et de l’avis du conseil syndical » « décide » d’effectuer les travaux de réfection de la toiture. Par résolution n°21 concernant le choix de l’entreprise, l’assemblée générale a retenu la proposition présentée par la société Tradition Couverture présentée pour un montant de 2 141,13 euros avec un appel de fonds afférent. Le devis qui était produit émanant de cette société était de 78 779,73 euros HT.

La résolution n° 26 de l’assemblée générale du 15 septembre 2020 par laquelle elle décide d’effectuer les travaux de toiture se réfère expressément à l’assemblée générale du 6 juin 2019 et elle n’a pas fait l’objet d’un vote, l’assemblée générale prenant simplement acte de la décision. Et elle a par résolution n°27 retenu un budget maximal de 78 000 euros HT et a autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires.

Il s’évince de ces éléments que l’assemblée générale a en adoptant la résolution n°20 le 6 juin 2019 pris un engagement produisant des effets juridiques concernant les travaux de réfection de la toiture au-delà de la somme de 2 141,13 euros déjà votée, puisque lors de l’assemblée du 15 septembre 2020, elle s’est contentée d’acter la décision d’effectuer des travaux de réfection des façades, ce sans vote et «conformément » à l’assemblée précitée de 2019, avant de voter le budget à hauteur de 78 000 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [D] est tenue de supporter le coût des travaux de réfection de la toiture et des travaux de ravalement de la façade décidés par l’assemblée générale du 6 juin 2019, soit avant le 22 février 2020, conformément à l’acte authentique de vente qui reprend au demeurant strictement le mot « décide (décidés) » figurant dans les résolutions de l’assemblée générale du 6 juin 2019 dont les parties avaient connaissance à la date de l’avant contrat.

En conséquence, le montant du coût des travaux n’étant pas contesté, Mme [D] sera condamnée à payer aux époux [C] la somme de 7 349,06 euros au titre des travaux de réfection de la toiture et la somme de 8 339,85 euros au titre des travaux de ravalement de façade.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande principale de Mme [J] [C] et M. [M] [C], il n’y a pas lieu de statuer sur leur demande subsidiaire.

Sur les autres demandes

En l’espèce, Mme [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Mathilde Brossolette Maillard et elle sera déboutée de ses demandes formées à ce titre et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner Mme [D] à payer à Mme [J] [C] et Monsieur [M] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Il sera rappelé que l’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [W] [D] à payer à Mme [J] [F] [T] épouse [G] [C] et à M. [M] [G] [C] la somme de 7 349,06 euros au titre des travaux de réfection de la toiture et la somme de 8 339,85 euros au titre des travaux de ravalement de façade, travaux votés par la copropriété sise [Adresse 2] ;

Condamne Mme [W] [D] aux dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Mathilde Brossolet Maillard ;

Condamne Mme [W] [D] à payer à Mme [J] [F] [T] épouse [G] [C] et à M. [M] [G] [C] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [W] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,