TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Septembre 2025

N° RG 21/08115 -

N° Portalis

DB3R-W-B7F-W5TI

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. GETRIM 5

C/

[N] [R] , [D] [R] S.E.L.A.R.L. [V] [X]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S. GETRIM 5

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0043

DEFENDEURS

S.E.L.A.R.L. [V] [X]

[Adresse 9]

[Localité 8]

défaillante

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Madame [N] [R] Ayant-droit de Madame [P], [S], [U] [O] décédée

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [D] [R] Ayant-droit de Madame [P], [S], [U] [O] décédée

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par Maître Estelle GARNIER de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 702

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Au sein de cet ensemble immobilier, les lots n°1, 2 et 51 constitués d’un local commercial au rez-de-chaussée, d’un appartement au 1er étage, d’un laboratoire et de caves au sous-sol, ont été donnés à bail commercial en vertu d’un contrat de bail commercial conclu sous seing privé entre [P] [O] et la SARL l’Artisan et ses douceurs le 1er juin 2007, pour une durée de neuf années.

Aux termes d’un acte authentique établi le 20 juin 2019 par Me [V] [X], notaire à [Localité 11], [P] [O] a vendu à la SAS GETRIM 5 un ensemble immobilier sis [Adresse 5] (Hauts-de-Seine) comprenant deux bâtiments et une cour, au prix de 2 912 500 euros.

Un avenant de renouvellement au bail a été conclu entre les mêmes parties le 26 juillet 2017 pour une durée de neuf années, débutant rétroactivement le 1er juin 2016.

Le 27 novembre 2019, la SAS GETRIM 5 a reçu une injonction d’accomplir des travaux de rénovation, à la demande de la SARL l’Artisan et ses douceurs.

Estimant que la venderesse a manqué à son devoir d’information, la SAS GETRIM 5 a fait assigner [P] [O] par acte judiciaire du 4 octobre 2021 devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

[P] [O] étant décédée le 10 octobre 2021, Mme [N] [R] et M. [D] [R], sont intervenus volontairement à l’instance en leur qualité d’ayants droit. Ils ont fait assigner en intervention forcée Me [V] [X], par acte judiciaire du 27 février 2023.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, la SAS GETRIM 5 demande au tribunal, au visa de l’article 1112-1 du code civil, de :

— condamner Mme [N] [R] et M. [D] [R] à lui payer la somme de 110 000 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— les condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros en remboursement des frais non taxables et en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, elle considère que la venderesse a manqué à son devoir d’information en affirmant dans l’acte de vente qu’aucun litige n’était en cours avec les locataires, alors qu’elle a découvert postérieurement à la vente qu’un référé expertise avait été engagé à la demande de la SARL l’Artisan et ses douceurs, les conclusions de l’expert judiciaire mettant à la charge du bailleur diverses rénovations coûteuses. Elle relève que cette information déterminante était connue de la venderesse dès le 23 avril 2016, date du dépôt du rapport d’expertise. Elle estime que la mention de ces travaux dans l’avenant annexé à l’acte de vente n’était pas suffisante pour la convaincre de l’existence d’un litige en cours avec les locataires. Elle affirme qu’elle a pu au contraire en déduire que ce litige était résolu au moment de la signature de l’acte.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2022, Mme [N] [R] et M. [D] [R] sollicitent, au visa de l’article 1112-1 du code civil, de :

— débouter la SAS GETRIM 5 de ses demandes ;

— condamner la SAS GETRIM 5 à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aussi, aux termes de leur assignation en intervention forcée, ils demandent au visa des articles 1112-1 et 1240 du code civil que Me [X] soit condamné à :

— les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— leur verser une somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que la venderesse a expressément mentionné dans l’avant-contrat l’existence de travaux que l’acquéreur devrait réaliser sur la toiture et les parties communes et ajoutent que le détail des travaux à accomplir a été mentionné dans l’avenant au contrat de bail commercial annexé à l’acte de vente définitif. Ils rappellent qu’il incombe à l’acquéreur un devoir de vigilance lequel est renforcé s’agissant d’un acheteur professionnel.

Sur la demande de garantie formée à l’égard du notaire rédacteur de l’acte de vente, ils reprochent au notaire un manquement à son devoir d’information et de conseil en n’ayant pas attiré l’attention de l’acquéreur sur l’obligation de faire diligenter des travaux, rappelant que la venderesse n’était pas professionnelle.

Me [V] [X] n’a pas constitué avocat.

Le jugement sera donc réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance rendue le 4 juillet 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement au devoir d’information

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1112, alinéa 2, du code civil, en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’obligation d’information et de conseil du vendeur à l’égard de son client sur l’adaptation de la chose vendue à l’usage à laquelle elle est destinée n’existe à l’égard de l’acheteur professionnel que dans la mesure où sa compétence ne lui donne pas les moyens d’apprécier la portée exacte des caractéristiques techniques du dispositif en cause (Com. 4 juillet 2018 n°17-21.071).

En l’espèce, il est acquis aux débats que le contrat de bail et son avenant de renouvellement régularisé le 26 juillet 2017 ont été annexés à l’acte de vente et ont donc été portés à la connaissance de l’acquéreur.

L’avenant stipule ainsi en page 2/10 :

« TRAVAUX LISTES DANS LE RAPPORT D’EXPERTISE DU 23 AVRIL 2016 :

Les parties conviennent d’exécuter les travaux mis à leurs charges respectives par M. [Y] [W], Expert judiciaire désigné par ordonnance du Président du Tribunal de grande instance de NANTERRE du 10 avril 2014, dans son rapport déposé le 23 avril 2016.

(…)

Les autres travaux mentionnés dans le rapport d’expertise, qui visent la structure dégradée, la ventilation du sous-sol (les 50% restants), le nettoyage, l’éclairage et l’entretien de la circulation des caves seront pris en charge par le bailleur. »

Il ressort également de l’article « ABSENCE D’OPERATION DE CONSTRUCTION OU DE RENOVATION DEPUIS DIX ANS » stipulé en page 22 de l’acte de vente, que :

« Le VENDEUR déclare qu’à sa connaissance :

aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années,aucun élément constitutifs d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil n’a été réalisé dans ce délai. »

L’avenant de renouvellement de bail annexé à l’acte de vente précise ainsi expressément que les travaux visant la structure dégradée du bien, la ventilation du sous-sol (à hauteur de 50%) et le nettoyage des caves, sont à la charge du bailleur.

Par ailleurs, le contrat de vente a stipulé que l’acquéreur, professionnel de l’immobilier, a pris possession du bien en l’état et a pu se convaincre qu’aucuns travaux de rénovation n’avaient été accomplis au cours des dernières années.

Au regard de ce qui précède, la SAS GETRIM 5 ne peut soutenir avoir ignoré que les travaux visés dans l’avenant de renouvellement, dont elle précise avoir pris connaissance dans ses écritures, n’avaient pas été accomplis. En tout état de cause, si elle avait conservé un quelconque doute malgré les stipulations précitées, elle pouvait soit interroger la venderesse sur l’accomplissement de ses obligations, soit vérifier lors d’une visite du bien l’exécution de ces travaux.

De même, la circonstance selon laquelle la SAS GETRIM 5 n’a pas été informée du coût des travaux – le devis mentionné au rapport d’expertise n’ayant pas été annexé à l’acte de vente – est insuffisant pour caractériser un défaut d’information.

En effet, là encore, elle pouvait se renseigner auprès de la venderesse en sollicitant les éléments adéquats, et notamment les conclusions du rapport d’expertise mentionné dans l’avenant de renouvellement du bail.

Or, en faisant le choix d’acquérir le bien litigieux en l’état sans procéder à l’analyse des documents qui lui avaient été loyalement communiqués et qui lui permettaient d’évaluer le coût des travaux qu’elle devrait assumer, elle ne peut reprocher à la venderesse un manquement à son obligation d’information.

En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de rejeter l’ensemble des demandes présentées par la SAS GETRIM 5 à l’encontre de Mme [N] [R] [T] et M. [D] [R].

Eu égard au rejet des demandes de la SAS GETRIM 5, la demande des consorts [R] tendant à être garantis par Me [V] [X], notaire, est devenue sans objet et sera en tant que telle, rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SAS GETRIM 5, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Partie tenue au dépens, il y a lieu de la condamner à prendre en charge les frais irrépétibles exposés par les consorts [R] qu’il est équitable de fixer à la somme de 5 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, elle est déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate l’intervention volontaire de Mme [N] [R] et M. [D] [R] ;

Rejette l’ensemble des demandes présentées par la SAS GETRIM 5 ;

Condamne la SAS GETRIM 5 à payer les dépens de l’instance ;

Condamne la SAS GETRIM 5 à payer à Mme [N] [R] [T] et M. [D] [R] la somme de 5 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT